Bouwen in de stad

Knokken om de mooie plekjes

Iedereen wil tegenwoordig in de stad wonen, zo lijkt het wel. De prijzen voor koop- en huurwoningen worden dan ook steeds hoger. En dat zorgt ervoor dat commerciële partijen met een dikke portemonnee jagen op elk stukje grond dat vrijkomt. Zelfs in die moeilijke markt lukt het ons om voldoende nieuwe sociale huurwoningen te bouwen. Asset manager Wibo Douwstra legt uit hoe wij dat in Utrecht aanpakken.

Lees verder

Wat is de uitdaging?

‘Jaarlijks maken we met de gemeente afspraken over onze prestaties. Eén van de belangrijkste gaat over de beschikbaarheid van voldoende sociale huurwoningen. De stad Utrecht groeit razendsnel. In 2024 wonen er meer dan 400.000 mensen. Nu zijn dat er zo’n 348.000. Het aandeel sociale huurwoningen moet hetzelfde blijven, want onze doelgroep blijft ongeveer even groot. Dat betekent dat er sociale huurwoningen bij moeten komen. We hebben afgesproken dat ons aantal woningen in Utrecht toeneemt van 12.000 naar ruim 12.200. Dat lijkt niet veel, maar we verkopen ook huurwoningen om te zorgen voor meer gemengde wijken. Per saldo moeten er elk jaar zo’n 150 tot 200 woningen bijkomen.’

Wat maakt het moeilijk om nieuwe woningen te bouwen?

‘Voorheen werden voor de corporaties locaties voor sociale woningbouw door de gemeente aangewezen. Maar de gemeente heeft steeds minder grond in bezit en als de gemeente gaat verkopen, wordt er een tender uitgeschreven, zodat meerdere partijen een voorstel kunnen indienen. Daaraan doen ook commerciële partijen mee.’

Met concurrentie is toch niets mis?

‘Nee, maar dan moet het wel eerlijk gaan en dat is nu niet het geval. Utrecht kent nog geen politieke definitie van sociale huur. Hierdoor kunnen commerciële ontwikkelaars kleine sociale huurappartementen realiseren die ze verhuren voor maximaal 720 euro per maand. Dat kan behoorlijk winstgevend zijn, aangezien de sector middenhuur in de gemeente Utrecht wél strak gedefinieerd is. Maar wat deze commerciële partijen doen, is niet wat wij onder sociale huur verstaan: onze woningen zijn groter en duurzamer. Bovendien verhuren wij ze via WoningNet en hanteren we het principe van passend toewijzen: we vragen een huur die past bij het inkomen. Dat is over het algemeen nog fors lager dan de maximale geliberaliseerde huur (720 euro). Dat komt doordat wij 95 procent van onze sociale huurwoningen toewijzen aan mensen met een laag inkomen.’

‘Het is zaak dat er een goede definitie komt van sociale verhuur en dat iedereen zich daaraan houdt’

Wat is hierin de rol van de gemeente?

‘Aan de ene kant maken wij afspraken met de gemeente over het aantal sociale huurwoningen dat wij beschikbaar hebben. Aan de andere kant laat de gemeente ons op oneerlijke wijze concurreren met commerciële partijen. Dat is vreemd. We willen dat de gemeente zorgt voor een gelijk speelveld. Het is zaak dat er een goede definitie komt van sociale verhuur en dat iedereen zich daaraan houdt. De gemeente Stichtse Vecht hanteert inmiddels zo’n definitie. We maken ons er hard voor dat Utrecht dat ook gaat doen.’

Wat doet Portaal om toch te zorgen voor voldoende nieuwe en betaalbare huurwoningen?

‘We doen mee aan tenders. En ondanks de moeilijke concurrentie komen we regelmatig als winnaar uit de bus. Een goed voorbeeld is de Cartesiusdriehoek (zie kader). Verder werken we nauw samen met andere Utrechtse corporaties. Ook maken we initiatiefplannen: als we denken dat een locatie geschikt is voor sociale woningbouw, ontwikkelen we zelf een plan en stappen op de gemeente af. Soms is de gemeente dan bereid de grond aan ons te verkopen. Tot slot werken we vaker samen met aannemers die bestaande gebouwen herontwikkelen tot woningen. Volgens de regels van de gemeente Utrecht moet gemiddeld 30 procent van de woningen onder de sociale huur vallen. Wij nemen dat deel dan voor onze rekening.’

‘We moeten creatief en ondernemend zijn. Dat maakt het werk leuk’

En … lukt het?

‘Zeker! Vorig jaar zijn we projecten gestart van in totaal zo’n duizend woningen. Behalve projecten die zeker doorgaan, zitten daar ook ”zachtere” projecten bij: projecten waarvan de komende jaren duidelijk wordt of ze ook gerealiseerd worden. Naast de Cartesiusdriehoek is Meander in Nieuwegein een grote klapper. Die projecten laten zien hoe ons werk veranderd is. Achteroverleunen en wachten tot de gemeente met goede locaties komt, die tijd is voorbij. We moeten creatief en ondernemend zijn, en risico durven nemen. Dat maakt het werk leuk. We laten graag zien wat we waard zijn.’

Cartesiusdriehoek

De Cartesiusdriehoek in Utrecht wordt een gezonde wijk: de stedenbouwkundige opzet is gebaseerd op een wetenschappelijke theorie over plekken op de wereld waar mensen langer leven (zogeheten blue zones). Met deze benadering won een combinatie van indieners (waaronder Portaal) de tender die eigenaar NS had uitgeschreven. De andere partners zijn: MRP Development, Ballast Nedam Development en CBRE Global Investors. Bij elkaar komen er 2.600 woningen, waaronder 600 sociale huurappartementen. Een mooi succes: de Cartesiusdriehoek levert de komende jaren een belangrijke bijdrage aan het nakomen van onze afspraken met de gemeente over de toename van onze sociale huurwoningen. Net als op andere plekken gaan we hier het principe van gemengd wonen toepassen: naast ‘reguliere’ huurders wonen hier straks statushouders en mensen uit de maatschappelijke opvang. Deze huurwoningen worden bovendien gemengd met vrijesector- en koopwoningen.

Meander

In het voormalige gemeentehuis van Nieuwegein komen 255 woningen. De gemeente heeft ingestemd met onze ideeën voor dit leegstaande gebouw. Er komen woningen voor starters, spoedzoekers (zoals mensen die net zijn gescheiden), statushouders en mensen uit de maatschappelijke opvang. In maart 2020 gaan de eerste mensen er wonen.

Video
Contact

Verstuur