Geconsolideerde en enkelvoudige jaarrekening

De jaarrekening voor het jaar dat eindigt op 31 december 2022 is opgesteld volgens de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 Burgerlijk Wetboek. De jaarrekening is opgemaakt op 11 mei 2023.

Stichting Portaal (verder Portaal) is een stichting met de status van “toegelaten instelling volkshuisvesting” in de zin van artikel 19 van de Woningwet. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen voor de sociale huursector zoals omschreven in artikel 45 van de Woningwet. Portaal en haar groepsmaatschappijen zijn specifiek werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woningwet.

De jaarrekening is opgemaakt op basis van de continuïteitsveronderstelling.

De oorlog in Oekraïne heeft (directe en indirecte) gevolgen gehad op Portaal. Dit resulteert onder andere in stijging van bouwkosten, toegenomen schaarste van bouwmaterialen en toegenomen rente. Dit zorgt voor spanning tussen enerzijds de ambitie om meer woningen te bouwen van goede kwaliteit met een betaalbare huur en anderzijds de financiële haalbaarheid op projectniveau en de risicobereidheid daarin. Daarnaast is er sprake van een hoge inflatie en toegenomen energieprijzen, wat zorgt voor toegenomen huurachterstanden en daarmee neemt het debiteurenrisico toe.

De gevolgen voor de waardering van balansposities (o.a. waardeontwikkeling van het vastgoed) zijn in de jaarrekening meegenomen voor wat betreft de waardering van activa en verplichtingen en komen tot uiting in de resultaatbepaling.

De statutaire en feitelijke vestigingsplaats van Portaal is Beneluxlaan 9 te Utrecht. Portaal staat ingeschreven bij het handelsregister onder nummer 30038487.

Woningcorporatie Stichting Portaal staat aan het hoofd van de groep. Indien hierna in de geconsolideerde jaarrekening wordt gesproken over Portaal wordt hiermee bedoeld Stichting Portaal en haar in de consolidatie betrokken groepsmaatschappijen.

De geconsolideerde jaarrekening omvat de financiële gegevens van Portaal en haar groepsmaatschappijen en andere rechtspersonen waarop overheersende zeggenschap kan worden uitgeoefend dan wel waarover de centrale leiding bestaat. Groepsmaatschappijen zijn deelnemingen waarin Portaal een meerderheidsbelang heeft of waarin op een andere wijze een beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend. Bij de bepaling of beleids­bepalende invloed kan worden uitgeoefend, worden financiële instrumenten betrokken die potentiële stemrechten bevatten en direct kunnen worden uitgeoefend.

Nieuw verworven deelnemingen worden in de consolidatie betrokken vanaf het tijdstip waarop beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend. Afgestoten deelnemingen worden in de consolidatie betrokken tot het tijdstip van beëindiging van deze invloed.

In de geconsolideerde jaarrekening zijn de onderlinge schulden, vorderingen en transacties geëlimi­neerd, evenals de binnen de groep gemaakte winsten. De groepsmaatschappijen zijn integraal geconsolideerd waarbij het minderheidsbelang van derden afzonderlijk tot uitdrukking is gebracht. De in de consolidatie begrepen groepsmaatschappijen hanteren dezelfde waarderingsgrondslagen als Portaal.

In 2022 is geen sprake van stelselwijzigingen.

Bij het opstellen van de jaarrekening 2022 is bij het bepalen van de beleidswaarde gebleken dat enkele formules in de berekening van de normen voor onderhoud en beheer onjuist waren. In de berekening is zowel het onjuiste inflatiepercentage als de doorrekening daarvan in toekomstige jaren onjuist gebleken. Na aanpassing van de normen is gebleken dat de beleidswaarde per 31 december 2021 193 miljoen euro te hoog is verantwoord in de jaarrekening 2021.

Portaal heeft het effect van de geconstateerde fout in overeenstemming met de Richtlijn voor de Jaarverslaggeving 150 ‘Foutherstel’ afgewogen. Hoewel de fout geen impact heeft op de balansposities, resultaatbepaling en het eigen vermogen, heeft deze impact op een belangrijke toelichting in de jaarrekening en het jaarverslag alsmede op gepresenteerde ratio’s. Vanwege genoemde overweging is geconcludeerd dat sprake is van een materiële fout en is de fout gecorrigeerd in de vergelijkende cijfers van de jaarrekening 2022.

Het effect van het foutherstel op de beleidswaarde als opgenomen in de jaarrekening in 8.1.2. en 8.1.3. DAEB en niet-DAEB vastgoed in exploitatie is als volgt:

Bij het opstellen van de jaarrekening 2022 is gebleken dat in de boekjaren 2020 en 2021 het door verkopen gerealiseerde deel van de herwaardering niet was toegerekend aan de post ‘overige reserve’, maar was gepresenteerd onder de post ‘herwaarderingsreserve’. In de jaarrekening 2022 is dit aangepast. Deze presentatiewijziging heeft geen impact op het eigen vermogen en het resultaat, maar wel op de wijze van presenteren van de vergelijkende cijfers van onderdelen binnen het eigen vermogen. Onderstaande tabel geeft een inzicht in de presentatiewijzigingen en de samenstelling van het eigen vermogen en resultaat.

Portaal heeft in de regio Utrecht diverse woningen in bezit waar erfpachtafspraken met de gemeente van toepassing zijn. Bij verkoop van de betreffende woningen of wijziging van de sociale bestemming dient Portaal een verrekening van erfpacht te betalen. Begin 2023 heeft de gemeente Utrecht de herziene uitgangspunten met Portaal gecommuniceerd. Deze uitgangspunten zijn in de jaarrekening 2022 verwerkt met een positieve impact op de marktwaarde per einde 2022 van circa 74 miljoen euro.

Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt het bestuur van Portaal zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen.

Indien voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningpost opgenomen.

Onzekerheid omtrent deze schattingen en veronderstellingen kan resulteren in materiële aanpassingen van de jaarrekening in toekomstige jaren.

Schattingen gebaseerd op toekomstige gebeurtenissen (of het zich niet voordoen van verwachte gebeurtenissen) kunnen onderhevig zijn aan toekomstige veranderingen in de markt en omstandigheden buiten de invloedssfeer van Portaal. Deze schattingswijzigingen worden prospectief verwerkt. De belangrijkste schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen zijn de inschattingen bij de bepaling van de marktwaarde en beleidswaarde van de vastgoedbeleggingen alsmede de waardering van derivaten. De grondslagen voor deze schattingen zijn toegelicht in hoofdstuk 5.3 en 5.4. In hoofdstuk 8.1.2 en 8.1.3 zijn de uitkomsten van deze schattingen weergegeven.

Een actief en een post van het vreemd vermogen worden gesaldeerd in de jaarrekening opgenomen uitsluitend indien en voor zover:

• een deugdelijk juridisch instrument beschikbaar is om het actief en de post van het vreemd vermogen gesaldeerd en simultaan af te wikkelen; en
• het stellige voornemen bestaat om het saldo als zodanig of beide posten simultaan af te wikkelen.

Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten zoals vorderingen, effecten en schulden, als financiële derivaten verstaan.

Alle aan- en verkopen volgens standaard markconventies van financiële activa worden opgenomen per transactiedatum, dat wil zeggen de datum waarop de groep de bindende overeenkomst aangaat.

Voor de grondslagen van de primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de behandeling per balanspost.

Voor de waardering en verwerking van derivaten wordt verwezen naar de afzonderlijke paragraaf derivaten en hedge-accounting (paragraaf 5.13).

Als verbonden partij worden alle rechtspersonen aangemerkt waarover overheersende zeggenschap, gezamenlijke zeggenschap of invloed van betekenis kan worden uitgeoefend. Ook rechtspersonen die overwegende zeggenschap kunnen uitoefenen worden aangemerkt als verbonden partij. Ook de statutaire directieleden, andere sleutelfunctionarissen in het management van Portaal en nauwe verwanten zijn verbonden partijen.

Transacties van betekenis met verbonden partijen worden toegelicht voor zover deze niet onder normale marktvoorwaarden zijn aangegaan. Hiervan wordt toegelicht de aard en de omvang van de transactie en andere informatie die nodig is voor het verschaffen van het inzicht.

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten.

De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten).

Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten. Transacties waarbij geen instroom of uitstroom van kasmiddelen plaatsvindt, waaronder het afsluiten van financiële leasing, zijn niet in het kasstroomoverzicht opgenomen. Transacties waarbij sprake is van een activa-passiva transactie wordt de overgenomen langlopende verplichting als netto inkomende kasstroom onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten gepresenteerd.  

Portaal heeft de gescheiden verantwoording DAEB (sociaal) / niet-DAEB (commercieel) opgenomen in de toelichting op de jaarrekening. De niet-DAEB activiteiten van Portaal zien toe op:

• het verhuren van woningen die tot de niet-DAEB tak behoren met als doel de grootstedelijke middenklasse te voorzien in hun woonbehoefte;
• verhuur van bedrijfsmatig onroerend goed dat onlosmakelijk gekoppeld is aan niet- DAEB eenheden;
• verkoop van nieuwbouwwoningen die vallen onder het overgangsrecht.

Om tot een gescheiden balans, winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzicht te komen worden een aantal uitgangspunten gehanteerd. Direct toe te rekenen posten worden in overeenstemming met het scheidingsvoorstel, welke in overeenstemming met Autoriteit woningcorporaties is aangepast, volledig aan de DAEB dan wel aan de niet-DAEB activiteiten toegerekend. Voor andere niet direct toe te rekenen posten in de gescheiden balans, winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzicht wordt uitgegaan van een aantal veronderstellingen. De belangrijkste veronderstellingen zijn onderstaand nader uiteengezet.

De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met artikel 35 van de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015, artikel 30 en 31 van Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTIV) 2015, RJ 645 van de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving en de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT).

Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigings­prijs of tegen actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans en de winst-en-verliesrekening zijn referenties opgenomen. Deze referenties verwijzen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans en de winst-en-verliesrekening worden in de jaarrekening genummerd.

De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar, met uitzondering van de in paragraaf 4.8, 4.9 en 4.10 genoemde presentatiewijziging, foutherstel respectievelijk schattingswijziging.

Algemene uitgangspunten

Tenzij bij de afzonderlijke waarderingsgrondslagen van de balansposten iets anders wordt vermeld, gelden voor alle vastgoedbeleggingen de volgende algemene uitgangspunten.

Verkrijgings- of vervaardigingsprijs

De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Tevens worden hierbij de rente op vreemd vermogen tijdens de bouw en direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht. Indien grond gekocht is met opstallen, met de intentie de opstallen te slopen of teniet te laten gaan en vervolgens op de grond nieuwbouw te realiseren, dan maken de eventuele boekwaarde van de opstallen en de gemaakte sloopkosten deel uit van de verkrijgingsprijs van de grond.

Classificatie en kwalificatie

DAEB vastgoed omvat woningen, maatschappelijk vastgoed en overig sociaal vastgoed die volgens het scheidingsvoorstel van Portaal als DAEB vastgoed classificeerden. Over het algemeen zijn dit woningen met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, woningen boven de huurtoeslaggrens waarvan Portaal voornemens is om deze in de toekomst als DAEB vastgoed te verhuren en maatschappelijk vastgoed. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners. Niet-DAEB vastgoed omvat woningen en overige objecten die niet voldoen aan het criterium van DAEB vastgoed en woningen die conform het door de Autoriteit wonen goedgekeurde scheidingsvoorstel zijn geclassificeerd als niet-DAEB.

Basis voor de waardering is het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde, hierna: Handboek marktwaarde.

Waarderingsgrondslag

Portaal waardeert vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Daarna vindt op grond van artikel 35 lid 2 van de Woningwet waardering plaats tegen actuele waarde, zijnde de marktwaarde in verhuurde staat. De waardering tegen marktwaarde in verhuurde staat vindt plaats overeenkomstig de methodiek die is opgenomen in bijlage 2 bij artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (Handboek marktwaarde). Portaal past voor het volledige bezit de full versie van het Handboek marktwaarde toe.

Marktwaarde in verhuurde staat is het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de peildatum, waarbij partijen met kennis van zaken, prudent en zonder dwang zouden hebben gehandeld.

De berekening van de marktwaarde geschiedt op een modelmatige wijze waarbij bij waardering conform de full versie een externe taxateur wordt ingeschakeld. De nauwkeurigheid van de waardering wordt geacht te liggen binnen een bandbreedte van 10 procent plus en min de waarde.

Complexindeling

Overeenkomstig het Handboek marktwaarde vindt waardering op waarderingscomplexniveau plaats. Elk waarderingscomplex bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden voor wat betreft type eenheid, bouwjaar en locatie. Daarnaast is het gehele waarderingscomplex als eenheid aan een derde partij te verkopen. Alle verhuureenheden van Portaal maken deel uit van een waarderingscomplex of vormen een afzonderlijk waarderingscomplex.

Portaal verkoopt woningen onder voorwaarden waarbij de koper een contractueel bepaalde korting op de getaxeerde waarde krijgt. Doorgaans worden dergelijke transacties als een financieringstransactie aangemerkt. Als financieringstransactie kwalificeren verkopen waarbij Portaal een plicht tot terugkoop heeft tegen een prijs, gebaseerd op de verwachte reële waarde op terugkoopmoment.

De als financieringstransactie gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden worden als volgt verwerkt:

• de betreffende onroerende zaken worden direct voorafgaand aan de verkoop gewaardeerd tegen getaxeerde waarde onder aftrek van contractuele korting, zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs. Het verschil met de boekwaarde wordt op dat moment verwerkt:
  - bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor de betreffende woning(en) op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging, en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies via de overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille;
  - bij een waardestijging: als een herwaardering indien en voor zover de getaxeerde waarde hoger is dan de boekwaarde, en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname van een bijzonder waardeverminderingsverlies. Het gecumuleerde positieve verschil tussen de getaxeerde waarde en de boekwaarde van de onroerende zaken verkocht onder voorwaarden wordt opgenomen in de herwaarderingsreserve;
• de woning wordt voor de overeengekomen contractprijs opgenomen onder de onroerende zaken verkocht onder voorwaarden; de (nog te) ontvangen contractprijs wordt opgenomen als Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (eerste waardering);
• de woning wordt jaarlijks per balansdatum gewaardeerd tegen de marktwaarde op basis van de geldende contractvoorwaarden van de verkoop onder voorwaarden; eventuele waardemutaties worden verwerkt als niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop.

Indien de terugkoop is gerealiseerd, vindt verwerking van de beleidsdoelstelling plaats:

• bij gelijkblijvende bestemming blijft classificatie onder verkopen onder voorwaarden van toepassing. Waardering vindt plaats tegen de waarde waartegen terugkoop heeft plaatsgevonden;
• indien de woning een verhuurbestemming krijgt, wordt deze woning opgenomen onder het vastgoed in exploitatie. Waardering vindt plaats op basis van de marktwaarde in verhuurde staat volgens het Handboek marktwaarde;
• indien het beleidsvoornemen bestaat om de woning te verkopen vindt verantwoording plaats onder de voorraden. Waardering vindt plaats tegen de waarde waarop de woning is teruggekocht.

De bijbehorende terugkoopverplichting wordt nader toegelicht in paragraaf 5.12.2.

Typering

Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie zijnde een vastgoedbelegging.

Waarderingsgrondslag

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging wordt bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs), rekening houdend met eigen ontwikkelingskosten en overige hieraan direct toerekenbare kosten.

De waardering na eerste verwerking van het vastgoed in ontwikkeling is tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs danwel de lagere marktwaarde. De marktwaarde wordt bepaald met behulp van geprognosticeerde kasstromen op basis van aannames zoals opgenomen in het Handboek marktwaarde. Zie hiervoor ook de nadere toelichting in paragraaf 5.3.1. Indien op projectniveau het verwachte verlies de geactiveerde kosten overschrijdt, wordt voor het deel van het verwachte verlies dat de kosten overschrijdt, het verwachte verlies als een voorziening opgenomen aan de creditzijde van de balans.

Bij zogenaamde gecombineerde projecten wordt het aandeel in de verhuureenheden en eenheden bestemd voor Verkoop onder Voorwaarden verantwoord onder de post onroerende en roerende zaken in ontwikkeling en het aandeel in de verkoopeenheden verantwoord onder de post voorraden. Voor de bepaling van de per project geschatte noodzakelijk geachte voorziening voor niet-gedekte kosten en voor risico’s wordt binnen het gecombineerde project de verkoopwinst en het waardeverminderingsverlies gesaldeerd op moment van het aangaan van de verplichting.

Overige waardeveranderingen

Mutaties in de lagere marktwaarde van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging worden in de winst-en-verliesrekening verantwoord onder niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille.

Herclassificatie van vastgoed

Herclassificatie geschiedt slechts indien sprake is van een wijziging van het gebruik of het beleid, gestaafd door:

• Daadwerkelijke aanvang van activiteiten ten behoeve van verkoop van vastgoed die niet meer in exploitatie zijn, waarbij als verkrijgingsprijs van de onroerende zaak ten behoeve van opvolgende waardering, de marktwaarde op het moment van wijziging van het gebruik wordt genomen.
• Verkoop onder voorwaarden van onroerende zaken in exploitatie waarbij de transactie kwalificeert als financieringstransactie. De onroerende zaken verkocht onder voorwaarden worden gewaardeerd op de getaxeerde leegwaarde onder aftrek van de korting, waarbij een eventuele waardevermeerdering of waardevermindering van de boekwaarde van de onroerende zaken op het moment van de herclassificatie wordt verantwoord in de winst-en-verliesrekening.
• Terugkoop van onder voorwaarden verkochte onroerende zaken die als financieringstransactie zijn aangemerkt ten behoeve van de eigen exploitatie of verkoop:
  - bij terugkoop ten behoeve van de eigen exploitatie vindt herclassificatie plaats van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden naar onroerende zaken in exploitatie. De onroerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen de marktwaarde op grond van artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015. Een eventuele waardevermeerdering of -vermindering van de boekwaarde van de onroerende zaken bij terugkoop wordt verantwoord in de winst-en-verliesrekening;
  - bij terugkoop ten behoeve van verkoop vindt herclassificatie plaats van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden naar voorraden. De terugkoopwaarde geldt als de waardering voor de onroerende zaken op het moment van wijziging van het gebruik.
• Beëindiging van de exploitatie van vastgoed om nieuw vastgoed te ontwikkelen teneinde het nieuw vervaardigd actief te gaan exploiteren.

Indien sprake is van de beëindiging van de exploitatie van vastgoed om nieuw vastgoed te ontwikkelen teneinde een nieuw vervaardigd actief te gaan exploiteren wordt herclassificatie van vastgoed in exploitatie naar vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie vereist op grond van Richtlijn 217a Alinea 212.

Indien Portaal besluit vastgoed in exploitatie te slopen en nieuw vastgoed te ontwikkelen om een nieuw vervaardigd actief te gaan exploiteren, blijft Portaal het vastgoed behandelen als vastgoed in exploitatie zolang het vastgoed nog duurzaam wordt verhuurd. Er vindt dan geen herclassificatie plaats naar vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie.

Indien Portaal bestaand vastgoed renoveert of ingrijpend verbouwt waarbij geen ontwikkeling en vervaardiging van een nieuw actief plaatsvindt, blijven we het vastgoed behandelen als vastgoed in exploitatie. Er vindt dan geen herclassificatie plaats naar vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie.

In geval van herclassificatie van tegen marktwaarde gewaardeerd vastgoed in exploitatie naar vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie, is als verkrijgingsprijs van het vastgoed ten behoeve van de opvolgende waardering de marktwaarde op het moment van wijziging van het gebruik te worden genomen.

De beleidswaarde sluit aan op het beleid van Portaal en beoogt inzicht te geven in de verdiencapaciteit van haar vastgoed in exploitatie, uitgaande van dit beleid. In het bestuursverslag is een beleidsmatige beschouwing opgenomen. Onder de beleidswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa (kasstroom genererende eenheden) toe te rekenen toekomstige kasstromen uitgaande van het beleid van Portaal. De grondslagen voor de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie (zelfstandige en onzelfstandige woongelegenheden) komen overeen met de grondslagen voor de bepaling van de marktwaarde, met uitzondering van:

1. Enkel uitgaan van het doorexploiteerscenario, derhalve geen rekening houden met een uitpondscenario en geen rekening houden met voorgenomen verkopen van vastgoed in exploitatie. Hierbij wordt tevens uitgegaan van eeuwigdurende looptijd in de eindwaarde. Ten aanzien van de gehanteerde exit yield wordt direct aangesloten bij de gehanteerde methodiek volgens het Handboek modelmatig waarderen. Deze is daarmee niet langer als vrijheidsgraad toegepast.
2. Inrekening van de intern bepaalde streefhuur in plaats van de markthuur, vanaf het ingeschatte moment van (huurders) mutatie. De streefhuur betreft de huur die volgens het beleid van de corporatie bij mutatie in rekening wordt gebracht, passend binnen de geldende wet- en regelgeving, feitelijke beklemmingen en prestatieafspraken met gemeenten. Portaal hanteert in haar beleid een streefhuur van gemiddeld 80% van de maximaal redelijke huur.
3. Inrekening van toekomstige onderhoudslasten, bepaald overeenkomstig het (onderhouds)beleid van de corporatie en het als onderdeel daarvan vastgestelde meerjarenonderhoudsprogramma voor het vastgoedbezit. De componenten van onderhoud zijn vervangen door een nominale eigen onderhoudsnorm (gecorrigeerd voor inflatie). Portaal heeft hier voor de onderhoudsbegroting zoals opgenomen in de meerjarenbegroting 2022-2031 als uitgangspunt genomen. Aangevuld met het instandhoudingsonderhoud wat in de meerjarenbegroting onder de renovatie-uitgaven is opgenomen.
4. Inrekening van toekomstige verhuur- en beheerlasten in plaats van marktconforme lasten ter zake. Hieronder worden verstaan de directe en indirecte kosten die rechtstreeks zijn te relateren aan de verhuur- en beheeractiviteiten van de corporatie en zoals deze worden opgenomen onder het hoofd lasten verhuur en beheeractiviteiten in de resultatenrekening. De beheerskosten uit de DCF-berekening zijn vervangen door een eigen beheernorm die aansluit met de jaarlijkse werkelijke uitgaven voor beheer in de 15-jaars DCF-periode. Portaal hanteert hiervoor de beheerkosten zoals opgenomen in de meerjarenbegroting 2022-2031 als uitgangspunt, middels een kostenfactor per OGE toegerekend naar een norm per complex.

De beleidswaarde van het bedrijfs-, maatschappelijk- en zorgonroerendgoed is gelijk aan de marktwaarde. Hierbij wordt dus verondersteld dat de marktuitgangspunten overeenkomen met de beleidsuitgangspunten van Portaal.

Algemene uitgangspunten

Tenzij bij de afzonderlijke waarderingsgrondslagen van de balansposten iets anders wordt vermeld, gelden voor alle materiële vaste activa de volgende algemene uitgangspunten:

De materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs verminderd met de cumulatieve afschrijvingen. De afschrijvingen worden berekend als een percentage over de aanschafprijs volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen. Bij investeringen in kantoorpanden die worden gehuurd is de economische levensduur niet langer dan het huurcontract. Op grond wordt niet afgeschreven. 

Deelnemingen in groepsmaatschappijen en overige deelnemingen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid kan worden uitgeoefend, worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode op basis van de netto­vermogenswaarde. Bij de bepaling van de nettovermogenswaarde worden de waarderings­grond­slagen van Portaal gehanteerd. Deelnemingen met een negatieve netto­vermogens­waarde worden op nihil gewaardeerd. Wanneer Portaal garant staat voor de schulden van de betreffende deelneming wordt een voorziening gevormd.

Deelnemingen waarin geen invloed van betekenis wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd tegen verkrijgingprijs of duurzaam lagere waarde. Dividenden worden verantwoord in de periode dat het dividend door de deelneming wordt. De leningen aan niet-geconsolideerde deelnemingen worden opgenomen tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieve rentemethode, verminderd met bijzondere waardeverminderingsverliezen.

Vorderingen en schulden op groepsmaatschappijen worden initieel gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs volgens de effectieve-rentemethode. Baten en lasten worden in de winst-en-verliesrekening verwerkt zodra de vorderingen aan een derde worden overgedragen of een (terugname van een) bijzondere waardevermindering ondergaan, alsmede via het amortisatieproces.

Latente belastingvorderingen worden opgenomen voor verrekenbare fiscale verliezen en voor verrekenbare tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en verplichtingen volgens fiscale voorschriften enerzijds, en de in deze jaarrekening gevolgde waarderingsgrondslagen anderzijds, met dien verstande dat latente belastingvorderingen alleen worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst zal zijn waarmee de tijdelijke verschillen kunnen worden verrekend en verliezen kunnen worden gecompenseerd.

De berekening van de latente belastingvordering geschiedt tegen de op het einde van het verslagjaar geldende belastingtarieven of tegen de in komende jaren geldende tarieven, waartoe materieel al op verslagdatum is besloten. Latente belastingvorderingen worden gewaardeerd tegen contante waarde.

Voor de derivaten wordt verwezen naar 5.13. financiële instrumenten.

Voor de overige langlopende vorderingen wordt verwezen naar 5.13. financiële instrumenten.

Portaal beoordeelt op elke balansdatum of een financieel actief of een groep van financiële activa een bijzondere waardevermindering heeft ondergaan. Voor alle categorieën financiële activa die tegen (geamortiseerde) kostprijs worden gewaardeerd, wordt bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen, de omvang van het verlies uit hoofde van de bijzondere waardevermindering bepaald en in de winst-en-verliesrekening verwerkt.

Bij financiële activa die gewaardeerd zijn tegen (geamortiseerde) kostprijs wordt de omvang van het verlies bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de best mogelijke schatting van de toekomstige kasstromen, contant gemaakt tegen de effectieve rentevoet van het financiële actief zoals die is bepaald bij de eerste verwerking van het instrument. Een voorheen opgenomen waardevermindering wordt teruggenomen, indien de afname van de waardevermindering verband houdt met een objectieve gebeurtenis na afboeking, tot maximaal het bedrag dat benodigd is om het actief te waarderen op de (geamortiseerde) kostprijs ten tijde van de terugname, als geen sprake zou zijn geweest van een bijzondere waardevermindering. Het teruggenomen verlies dient in de winst-en-verliesrekening te worden verwerkt. De boekwaarde van de vorderingen wordt verlaagd met gebruikmaking van een voorziening wegens oninbaarheid.

De voorraad onverkochte woningen betreft woningen met een terugkoopplicht die zijn teruggekocht en nog niet zijn doorverkocht. Deze woningen worden op het moment van verkrijging tegen de marktwaarde na aftrek van de contractuele korting gewaardeerd, hetgeen tevens de verkrijgingsprijs is voor de waardering als voorraad, en na eerste verwerking rekening houdend met de lagere opbrengstwaarde.

De voorraad grondposities betreft grondposities die zijn aangekocht, maar waarbij geen ontwikkeling zal plaatsvinden. Deze gronden worden gewaardeerd tegen de aanschafprijs danwel lager verwachte opbrengstwaarde. De lagere opbrengstwaarde wordt bepaald op basis van taxaties of recente marktprijzen.

De voorraden grond- en hulpstoffen worden gewaardeerd op verkrijgingsprijs of lagere opbrengstwaarde. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden.

Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Een voorziening voor oninbaarheid gebaseerd op een statische beoordeling per balansdatum wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering.

Liquide middelen bestaan uit kas- en banktegoeden en direct opeisbare deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde.

Een financieel instrument of de afzonderlijke componenten van het instrument worden als vreemd vermogen of als eigen vermogen geclassificeerd, overeenkomstig de economische realiteit van de contractuele overeenkomst waaruit het financieel instrument voortvloeit. Rente, baten en lasten met betrekking tot een (deel van een) financieel instrument worden opgenomen afhankelijk van de classificatie van het financieel instrument als financiële verplichting respectievelijk als eigen-vermogensinstrument.

Herwaarderingsreserve

Een herwaarderingsreserve wordt gevormd voor het positieve verschil tussen de marktwaarde van activa en de boekwaarde op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, zie ook paragraaf 5.3.1 DAEB vastgoed in exploitatie en niet-DAEB vastgoed in exploitatie. In de herwaarderingsreserve worden de ongerealiseerde waardevermeerderingen van het vastgoed in exploitatie en vastgoed verkocht onder voorwaarden opgenomen. Er is sprake van een ongerealiseerde waardevermeerdering indien de marktwaarde van een waarderingscomplex op balansdatum hoger is dan de boekwaarde op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Indien op een waarderingscomplex in het verleden een waardevermindering is verantwoord, dan wordt pas een herwaarderingsreserve gevormd voor het betreffende complex voor zover de marktwaarde hoger is dan de boekwaarde op basis van verkrijgings- of vervaardigingsprijs.

Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de contante waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen af te wikkelen, tenzij anders vermeld.

Wanneer de verwachting is dat een derde de verplichtingen vergoedt, en wanneer het waarschijnlijk is dat deze vergoeding zal worden ontvangen bij de afwikkeling van de verplichting, dan wordt deze vergoeding als een actief in de balans opgenomen.

Bij de bepaling van voorzieningen wordt uitgegaan van in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen die op de balansdatum bestaan. Tot de feitelijke verplichtingen worden ook gerekend verplichtingen die kunnen worden gekwalificeerd als intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens Portaal zijn gedaan richting bewoners, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitieve ontwerpfase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden.

Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd.
Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan alle investeringsuitgaven (verwachte stichtingskosten) minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten (verwachte marktwaarde in verhuurde staat). De afwaardering van de bestede kosten tot nihil en de vorming van de voorziening wordt in het resultaat verantwoord onder de post overige waardeveranderingen.

Latente belastingverplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en verplichtingen volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingverplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, waartoe materieel al op verslagdatum is besloten. Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde waarbij gebruik gemaakt wordt van een disconteringsvoet van 3,25 procent (2021: 3,53 procent).

Voorziening pensioenen

De aan de pensioenuitvoerder SPW, als bedrijfstakpensioenfonds voor de woningcorporatiesector, te betalen premie wordt als last in de winst-en-verliesrekening verantwoord. Te betalen premie dan wel de vooruitbetaalde premie per jaareinde wordt als overlopend passief respectievelijk overlopend actief verantwoord.

De pensioenverplichtingen betreft een depot dat is ondergebracht bij een verzekeraar voor een aantal in het verleden vervroegd uitgetreden medewerkers die vanuit een vorige fusie niet zijn meegegaan naar het pensioenfonds van het SPW. Toevoegingen en vrijvallen van pensioenvoorzieningen worden respectievelijk ten laste en ten gunste gebracht van de winst-en-verliesrekening.

Voorziening personeelskosten

De voorzieningen personeelskosten bestaat uit een voorziening voor jubilea-uitkeringen, het individueel loopbaanbudget en langdurig zieken. De voorziening voor jubilea-uitkeringen wordt opgenomen tegen de contante waarde waarbij gebruik gemaakt wordt van een disconteringsvoet van 3,5 procent (2021: 0,6 procent). Bij de berekening wordt onder andere rekening gehouden met verwachte salarisstijgingen en de verwachte blijfkans van medewerkers. De overige voorzieningen worden nominaal opgenomen, vanwege het kortdurend karakter van deze voorzieningen.

Overige voorzieningen

De overige voorzieningen bestaan vooral uit voorzieningen voor juridische geschillen. Deze voorziening dient ter dekking van de financiële afwikkeling van uit lopende juridische procedures en ingediende claims voortvloeiende verplichtingen en is gewaardeerd tegen contante waarde. De voorziening is opgenomen voor de beste schatting van het bedrag dat noodzakelijk is om de verplichtingen af te wikkelen. Er vinden nog onderhandelingen plaats over de omvang van de uiteindelijke verplichtingen, zodat de uitkomsten hiervan aanleiding kunnen geven tot het bijstellen van de gevormde voorziening. Deze worden opgenomen tegen de voor de afwikkeling van de voorziening verwachte noodzakelijke uitgaven. Deze voorzieningen zijn gewaardeerd tegen nominale waarde.

Schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Een eventueel verschil tussen het ontvangen bedrag en de reële waarde van de lening wordt verantwoord op basis van de effectieve rente methode. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen.

Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de geschatte looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening als interestlast verwerkt. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden.

Afhankelijk van de voorwaarden die gelden, worden in leningen besloten derivaten niet afgesplitst en niet separaat verantwoord. Het effect van de dergelijke contractuele bepalingen wordt meegenomen in de effectieve rentevoet en de reële waarde ervan wordt toegelicht in hoofdstuk 7. Financiële instrumenten en risicobeheersing.

Voor de onder de langlopende schulden opgenomen novaties en derivaten wordt verwezen naar paragraaf 5.13. Financiële instrumenten en hoofdstuk 7. Financiële instrumenten en risicobeheersing.

In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer en de specifieke contractuele voorwaarden. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden, is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.

Financiële instrumenten omvatten bij Portaal vorderingen onder financiële vaste activa, vorderingen onder vlottende activa, liquide middelen, langlopende schulden, kortlopende schulden en afgeleide financiële instrumenten (onder andere derivaten). Alle financiële instrumenten worden bij de eerste opname verwerkt tegen reële waarde inclusief direct toerekenbare transactiekosten. Na de eerste opname worden financiële instrumenten, met uitzondering van de afgeleide financiële instrumenten, gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieve rente methode verminderd met bijzondere waardeverminderingsverliezen.

De reële waarde is het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld of een passief kan worden afgewikkeld tussen ter zake goed geïnformeerde partijen, die tot een transactie bereid en onafhankelijk van elkaar zijn. Indien niet direct een betrouwbare reële waarde is aan te wijzen, wordt de reële waarde benaderd door deze af te leiden uit de reële waarde van bestanddelen of van een soortgelijk financieel instrument, of met behulp van waarderingsmodellen en waarderingstechnieken. Hierbij wordt gebruik gemaakt van recente gelijksoortige ‘at arm’s length’-transacties, van de DCF-methode (contante waarde van kasstromen) en/of van optiewaarderings­modellen, rekening houdend met specifieke omstandigheden. Indien waarderingen niet beschikbaar zijn, wordt gebruik gemaakt van tegenpartij waarderingen.

Afgeleide financiële instrumenten worden gewaardeerd tegen kostprijs of lagere marktwaarde na een eerste waardering tegen reële waarde. In geval de reële waarde negatief is, wordt dit negatieve bedrag volledig opgenomen. Bij de bepaling van de lagere reële waarde wordt het effect van lopende rente buiten beschouwing gelaten. Baten en lasten worden in de winst-en-verliesrekening verwerkt zodra de derivaten aan een derde worden overgedragen of een (terugname van een) bijzondere waardevermindering ondergaan.

Portaal maakt gebruik van rentederivaten om renterisico’s af te dekken. Daarbij wordt indien mogelijk kostprijshedge accounting toegepast. Op het moment van aangaan van een hedge relatie, wordt dit door Portaal gedocumenteerd, middels het vastleggen van de algemene hedge strategie (hoe de hedge relaties passen in de doelstellingen van risicobeheer en de verwachting aangaande de effectiviteit van deze hedge relaties) en door het vastleggen van de in het soort hedge relatie betrokken hedge instrumenten en afgedekte posities. Portaal stelt middels een test periodiek de effectiviteit van de hedge relatie vast. Dit gebeurt door het vergelijken van de kritische kenmerken van het hedge instrument met die van de afgedekte positie, of door het vergelijken van de verandering in reële waarde van het hedge instrument en de afgedekte positie indien de kritische kenmerken van het hedge instrument en die van de afgedekte positie niet aan elkaar gelijk zijn.

Bij het toepassen van het kostprijshedge accounting model is de eerste waardering en de grondslag van verwerking in de balans en de winst-en-verliesrekening van het derivaat afhankelijk van de afgedekte positie. Dit betekent dat als de afgedekte positie tegen kostprijs in de balans wordt verwerkt, ook het derivaat tegen kostprijs wordt verwerkt. Zolang de afgedekte positie in de kostprijshedge nog niet in de balans is verwerkt, wordt het derivaat niet in de balans verwerkt. Indien nodig wordt een financieel vast actief of passief opgenomen om de rentebaten en/of lasten van het derivaat toe te rekenen aan de juiste periode.

Portaal past kostprijshedge accounting toe voor de rentederivaten die ervoor zorgen dat bepaalde variabelrentende leningen worden omgezet in vastrentende leningen. Eveneens past Portaal kostprijshedge accounting toe voor de rentederivaten die het renterisico op toekomstige financieringtransacties afdekken, in zoverre deze transacties zeer waarschijnlijk zullen plaatsvinden (herfinancieringen). Het ineffectieve deel van de waardeverandering van de renteswaps wordt direct verantwoord in de winst-en-verliesrekening onder de financiële baten en lasten indien het derivaat een negatieve marktwaarde heeft.

Indien een rentederivaat niet langer voldoet aan de voorwaarden voor kostprijshedge accounting, afloopt of wordt verkocht, wordt de afdekkingsrelatie beëindigd. De cumulatieve winst of het cumulatieve verlies wordt verantwoord in de winst-en-verliesrekening. Voor zover de afgedekte positie zich naar verwachting nog voordoet, wordt de cumulatieve winst of het cumulatieve verlies verantwoord in de winst-en-verliesrekening van die periode en ontstaat een balanspost uitgesteld hedge resultaat onder de financiële vaste activa of langlopende schulden. Het kortlopende deel van het uitgestelde hedge resultaat wordt als kortlopende vordering of kortlopende schuld verantwoord. Indien de afgedekte positie zich naar verwachting niet meer zal voordoen, wordt het derivaat ook beëindigd en wordt het cumulatieve resultaat in die periode verantwoord in de winst-en-verliesrekening. Indien het derivaat niet wordt beëindigd, wordt het verwerkt tegen kostprijs of lagere marktwaarde.

Extendible payer swaps

Extendible payer swaps bestaan uit twee derivaten: een payer swap en een door Portaal geschreven swaption waarbij de bank het recht heeft om de transactie te verlengen. De bank zal haar recht uitoefenen wanneer de marktrente op uitoefendatum door de met de bank afgesproken ondergrens zakt. Onder de verslaggevingsregels kwalificeert de payer swap voor hedge accounting. De geschreven swaption kwalificeert niet voor hedge accounting. Bij het aangaan van de transactie hebben de swap en de geschreven swaption een tegengestelde waarde: de swap een positieve waarde en de swaption een negatieve waarde. De positieve waarde van de swap is in de balans opgenomen tegen kostprijs onder de financiële vaste activa (derivaten). Het geactiveerde bedrag wordt geamortiseerd over de looptijd van de swap. De kostprijs (ontvangen premie) van de swaption is opgenomen onder de langlopende schulden (derivaten). Dit saldo wordt amortiseerd over de looptijd van de swaption. De wijziging van de reële waarde wordt op basis kostprijs of lagere marktwaarde in het resultaat verantwoord.

Index payer swaps (gestructureerde derivaten)

Bij index payer swaps wordt een variabele rente geruild tegen een rente die is gebaseerd op een bepaalde index. De te betalen rente is gerelateerd aan de resultaten van de index, maar zal nooit hoger zijn dan het contractueel overeengekomen niveau. Omdat de indexelementen in de swaps geen rechtstreeks verband hebben met de onderliggende leningen is sprake van ineffectiviteit. De ineffectiviteit is bepaald op basis van de contante waarde van de geschatte betalingen boven die van een vergelijkbare payer swap (dit is een gelijke swap zonder een index element) bij het aangaan van de hedge. De last is onder de financiële vaste activa (derivaten) in de balans opgenomen welke wordt geamortiseerd over de resterende looptijd van de swap. Toekomstige voordelen uit de index swaps worden verantwoord op het moment dat deze de feitelijke rentebetalingen verlagen.

Leasecontracten waarbij een groot deel van de voor- en nadelen verbonden aan het eigendom niet bij Portaal ligt, worden verantwoord als operationele leasing. Verplichtingen uit hoofde van operationele leasing worden, rekening houdend met ontvangen vergoedingen van de lessor, op lineaire basis verwerkt in de winst-en-verliesrekening over de looptijd van het contract.

Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd, verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn.

Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde vaste activa en afgeleide financiële instrumenten.

De winst-en-verliesrekening wordt gepresenteerd op basis van de functionele indeling. Omdat Portaal naast verhuuractiviteiten tevens activiteiten verricht op het gebied van vastgoedontwikkeling en verkopen, geeft de functionele indeling een beter inzicht dan de categoriale indeling.

In de functionele winst-en-verliesrekening zijn alle opbrengsten direct toe te rekenen aan de activiteiten van Portaal. Bij de kosten bestaat een onderscheid tussen de direct toerekenbare kosten en de indirecte kosten. De direct toerekenbare kosten worden bij het betreffende onderdeel verantwoord. De toerekening van de indirecte kosten aan de onderscheiden onderdelen van de functionele winst-en-verliesrekening gebeurt op basis van verdeelsleutels. 

Opbrengsten worden verwerkt per afzonderlijke prestatieverplichting. De aard van de belangrijke prestatieverplichtingen en de methode van toerekening van opbrengsten aan verslagperioden, waaronder de wijze van vastlegging van de mate van voltooiing van opdrachten tot dienstverlening, is hieronder beschreven voor iedere categorie.

Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de totaal te verrichten diensten.

Opbrengsten uit de levering van (huur)diensten worden verantwoord naar rato van de geleverde prestaties.

De huuropbrengsten zijn het resultaat van het gevoerde huurprijsbeleid van de groep, rekening houdend met de door het Rijk bepaalde kaders (zoals maximale huurverhoging, maximaal redelijke huur en maximale huursomstijging) en onder aftrek van huurderving wegens leegstand en oninbaarheid.

De opbrengsten servicecontracten betreffen vergoedingen van bewoners boven de netto huurprijs voor leveringen en diensten (zoals energie, water, huismeesters, schoonmaakkosten, glasverzekering).

Indien het resultaat van een prestatieverplichting aangaande het verlenen van een dienst betrouwbaar kan worden geschat en ontvangst van de opbrengst waarschijnlijk is, wordt de opbrengst met betrekking tot die dienst verwerkt naar rato van de verrichte prestaties. Opbrengsten uit servicecontracten worden verwerkt naarmate het gebruik door de afnemer plaatsvindt, rekening houdend met de mate waarin de prestatieverplichting is vervuld. In eerste instantie worden de opbrengsten lineair over een periode verwerkt, waarbij jaarlijks een definitieve afrekening plaats op basis van de werkelijk afgenomen diensten over het jaar.

De opbrengsten worden verminderd met derving wegens oninbaarheid. De kosten van de leveringen en diensten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten.

Subsidies ter compensatie van door Portaal gemaakte kosten worden systematisch als opbrengsten in de winst-en-verliesrekening opgenomen in dezelfde periode als die waarin de kosten worden gemaakt. Subsidies ter compensatie van Portaal voor de kosten van een actief worden in mindering gebracht op de stichtingskosten van het actief.

Dit betreft de opbrengsten uit verkoopprojecten. Voor deze projecten, waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten en de projectkosten verwerkt als netto-omzet en kosten in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum (de Percentage of Completion-methode, ofwel de PoC-methode).

De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Als het resultaat (nog) niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, dan worden de opbrengsten als netto-omzet verwerkt in de winst-en-verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten, dat waarschijnlijk kan worden verhaald; de projectkosten worden dan verwerkt in de winst-en-verliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt. Zodra het resultaat wel op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats volgens de PoC-methode naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum.

Het resultaat is het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meer- en minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten, die kosten die in het algemeen aan projectactiviteiten worden toegerekend en toegewezen kunnen worden aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend.

Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden, dan worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Dit verlies wordt verwerkt in de overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille. De voorziening voor het verlies maakt onderdeel uit van de post voorraden.

De kosten die toe te rekenen zijn aan een verkoop van vastgoed in ontwikkeling, worden verantwoord onder de lasten verkocht vastgoed in ontwikkeling. 

Onder deze rubriek worden de volgende verkoopopbrengsten opgenomen:

• gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie;
• verkoopopbrengst bij levering van vastgoed bestemd voor de verkoop.

Opbrengsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). De kosten die zijn toe te rekenen aan de verkoop van de vastgoedportefeuille worden verantwoord onder de toegerekende organisatiekosten.

Lasten worden verantwoord in het jaar waarop ze betrekking hebben. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen direct en indirect toe te rekeningen kosten. Portaal hanteert de kostenplaatsmethodiek voor de toerekening van indirecte kosten waarbij een inschatting wordt gemaakt van de werkzaamheden per functie en afdeling. Daarnaast worden verdeelsleutels, gebaseerd op het relatief aantal fte per afdeling en de opslagmethodiek, gebruikt om de kostenplaatsmethodiek toe te passen.

De afschrijvingen op de immateriële vaste activa en materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie zijn gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. De activa worden vanaf het moment van ingebruikneming afgeschreven over de verwachte toekomstige gebruiksduur van het actief. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur, rekening houdend met de restwaarde. Op grond en eeuwigdurige erfpacht wordt niet afgeschreven.

Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud (anders dan groot onderhoud) verantwoord voor zover deze betrekking hebben op het vastgoed in exploitatie. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen.

Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst-en-verliesrekening zijn de kosten van de eigen onderhoudsdienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten van groot onderhoud omdat ze niet aan de activeringscriteria voldoen.

Met ingang van boekjaar 2020 verwerkt Stichting Portaal uitgaven na eerste verwerking van vastgoed in exploitatie in overeenstemming met het op 30 september 2019 gewijzigde artikel 14a van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015.  

Jaarlijks wordt door de gemeente voor het gebruik van de grond onder de verhuureenheden erfpacht in rekening gebracht op basis van canons. De eenmalig afgekochte meerjarige erfpachtcontracten maken onderdeel uit van de vervaardigingsprijs en zijn daarmee onderdeel van de materiële vaste activa in exploitatie en/of de vastgoedbeleggingen.

Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening. Er wordt een verplichting opgenomen als Portaal zich aantoonbaar onvoorwaardelijk heeft verbonden om een ontslag- of transitievergoeding te betalen. Als het ontslag onderdeel is van een reorganisatie neemt Portaal de kosten van een ontslag- of transitievergoeding op in een reorganisatievoorziening.

Uitgangspunt is dat de in de verslagperiode te verwerken pensioenlast gelijk is aan de over die periode aan het pensioenfonds verschuldigde pensioenpremies. Voor zover de verschuldigde premies op balansdatum nog niet zijn voldaan, wordt hiervoor een verplichting opgenomen. Als de op balansdatum reeds betaalde premies de verschuldigde premies overtreffen, wordt een overlopende actiefpost opgenomen voor zover sprake zal zijn van terugbetaling door het fonds of van verrekening met in de toekomst verschuldigde premies.

Verder wordt op balansdatum een voorziening opgenomen voor bestaande additionele verplichtingen ten opzichte van het fonds en de werknemers indien het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling van die verplichtingen een uitstroom van middelen zal plaatsvinden en de omvang van de verplichtingen betrouwbaar kan worden geschat. Het al dan niet bestaan van additionele verplichtingen wordt beoordeeld aan de hand van de uitvoeringsovereenkomst met het fonds, de pensioenovereenkomst met de werknemers en andere (expliciete of impliciete) toezeggingen aan de werknemers. De voorziening wordt gewaardeerd tegen de beste schatting van de contante waarde van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen op balansdatum af te wikkelen.

Voor een op balansdatum bestaand overschot bij het pensioenfonds wordt een vordering opgenomen als Portaal de beschikkingsmacht heeft over dit overschot, het waarschijnlijk is dat het overschot naar Portaal gaat vloeien en de vordering betrouwbaar kan worden vastgesteld.

De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten van fysieke ingrepen niet zijnde investeringen en uitgaven voor activiteiten in de omgeving van woongelegenheden van Portaal, die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moeten komen.

Dit betreft de overige lasten die zijn gemaakt in het kader van de gewone bedrijfsvoering en die worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.

Hieronder worden onder andere de verhuurderheffing verantwoord, de kosten gerelateerd aan het niet kunnen incasseren van vorderingen op huurders anders dan huur en andere exploitatiekosten die niet tot een meer specifieke kostensoort behoren. De overheidsheffingen zoals onroerendezaakbelasting en verhuurderheffing worden verwerkt op het moment dat aan alle voorwaarden voor de overheidsheffing is voldaan.

Dit betreffen waardeverminderingen, en eventuele terugnamen hiervan, die in het verslagjaar zijn ontstaan vanuit aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw, woningverbetering en herstructurering. Waardeveranderingen als gevolg van projecten die geen doorgang vinden worden onder deze categorie verantwoord.

De niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille hebben betrekking op waardemutaties van op actuele waarde geactiveerde activa.

Dit betreft de jaarlijkse mutatie van de actuele waarde van de woningen verkocht onder voorwaarden. Dit betreft zowel de waardeverandering van de post onroerende zaken verkocht onder voorwaarden als de post verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden.

Hieronder zijn begrepen de waardeveranderingen van financiële vaste activa en effecten.

Hieronder zijn verantwoord de ontvangen rentevergoedingen van leningen u.g., effecten en overige aan de financiële vaste activa toe te rekenen opbrengsten.

Hieronder zijn verantwoord de mutaties in de waarde van derivaten die niet zijn opgenomen in een hedge relatie met een marktwaarde onder de kostprijs alsmede de mutaties van de ineffectiviteit van derivaten opgenomen in een hedge relatie.

Dit betreffen waardeverminderingen, en eventuele terugnamen hiervan, die in het verslagjaar zijn ontstaan vanuit aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw, woningverbetering en herstructurering. Waardeveranderingen als gevolg van projecten die geen doorgang vinden worden onder deze categorie verantwoord.

Belastingen over de resultaten omvatten de over de verslagperiode verschuldigde en verrekenbare winstbelas­tingen en latente belastingen. De belastingen worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking hebben op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt.
De over het boekjaar verschuldigde en verrekenbare belasting is de naar verwachting te betalen en verrekenen belasting over de belastbare winst over het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belasting­tarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, danwel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten en eventuele correcties op de over voorgaande jaren verschuldigde belasting.

De waardering van latente belastingverplichtingen en -vorderingen wordt gebaseerd op de fiscale gevolgen van de voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling van activa, voorzieningen, schulden of overlopende passiva. Het belastingtarief en de fiscale wetgeving gehanteerd om het bedrag te bepalen, zijn vastgesteld danwel er is materieel toe besloten op balansdatum. Hierbij wordt uitgegaan van het geldende belastingtarief. De latente belastingverplichtingen en ‑vorderingen worden gewaardeerd tegen contante waarde. Voor de berekening van de contante waarde heeft de discontering plaatsgevonden op basis van de netto rente en is rekening gehouden met de levensduur van de activa en passiva waarop de latenties betrekking hebben. De rentebate of -last voortkomend uit de afwikkeling van de contante waarde is opgenomen in de belastingkosten (en is geen onderdeel van de financiële baten en lasten).

Portaal maakt met Portaal Holding B.V., Portaal Onroerend Goed Beheer B.V., Portaal Participaties B.V., Vastgoed Onderhoud Centrale B.V. en Portaal Kanaleneiland B.V. deel uit van een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting en de omzetbelasting. Portaal is hoofdelijk aansprakelijk voor de belastingschulden van de fiscale eenheid. Stichting Portaal rekent belastingen met haar dochtervennootschappen af alsof deze zelfstandig belastingplichtig zijn.

Het aandeel in het resultaat van ondernemingen waarin wordt deelgenomen omvat het aandeel van Portaal in de resultaten van deze deelnemingen. Resultaten op transacties, waarbij overdracht van activa en passiva tussen Portaal en de niet-geconsolideerde deelnemingen en tussen niet-geconsolideerde deelnemingen onderling heeft plaatsgevonden, zijn niet verwerkt voor zover deze als niet gerealiseerd kunnen worden beschouwd. De resultaten van deelnemingen die gedurende het boekjaar zijn verworven of afgestoten worden vanaf het verwervingsmoment respectievelijk tot het moment van afstoting verwerkt in het resultaat van de toegelaten instelling.

Treasurybeheersingsraamwerk

Portaal beschikt over een Treasurybeheersingsraamwerk, die bestaat uit:

• het Reglement Financieel Beleid en beheer (RFBB). In het RFBB zijn de uitgangspunten van het financieel beleid en beheer, de organisatie, de jaarlijkse monitoring, de betrokkenheid van het intern toezicht op het financieel beheer en de wettelijke kaders inzake derivaten en beleggingen opgenomen.
• het Treasurystatuut (TS). In het TS zijn de formele kaders voor alle Treasury activiteiten van Portaal en haar dochtermaatschappijen vastgelegd. Het TS maakt onderdeel uit van het toezichtskader van Portaal en is beschikbaar op de website van Portaal.
• het Treasuryhandboek (TH). In het TH zijn de beheersing van de Treasury activiteiten en de Treasuryprocessen beschreven. 
• Treasuryjaarplan (TJP). Het TJP beschrijft de Treasury doelstellingen voor het komende jaar. Het TS, TH en het TJP worden jaarlijks geëvalueerd en bij majeure wijzigingen goedgekeurd door de Raad van Commissarissen (RvC).

Beleidsregels derivaten (BTIV en RTIV)

De beleidsregels voor derivatengebruik zijn opgenomen in de RFBB en in het TS en voldoen aan de BTIV. Per 1 oktober 2012 zijn de beleidsregels derivaten van kracht geworden voor toegelaten instellingen. Portaal houdt sindsdien strikt vast aan deze beleidsregels derivaten. Sinds 2015 zijn de beleidsregels derivaten overgegaan in de BTIV en RTIV.

Portaal heeft in haar TS ten aanzien van beleggingen de doelstellingen, limitering en mogelijkheden vastgelegd. Portaal beheerst het marktrisico van effecten door te voldoen aan de beleidsregels beleggen en door diversificatie aan te brengen in de beleggingsportefeuille en limieten te stellen. Het risico is gemitigeerd doordat Portaal geen obligaties meer in portefeuille heeft sinds februari 2017.

Portaal is werkzaam in Nederland. Alle transacties zijn in euro’s en daarom loopt Portaal geen valutarisico.

Voor leningen o.g. met variabele renteafspraken heeft Portaal rentederivaten afgesloten, zodat het renterisico op deze leningen is afgedekt. Per financiering maakt Portaal een bewuste keuze voor het aantrekken van een lening tegen vaste rente of voor een lening tegen variabele rente onder gelijktijdige afsluiting van een derivaat. Zie ook toelichting 8.8.2. voor een overzicht van de leningen naar rentepercentage, naar resterende looptijd en informatie over renteherzieningen. De betaaldata en hoofdsom van variabel rentende leningen zijn gelijk aan betaaldata van de onderliggende waarde (nominale waarde) van de derivaten en de ingangs- en einddatum van het derivaat zijn gelijk aan de ingangs- en einddatum van de lening of vallen daar volledig binnen. De opbouw van de derivatenportefeuille is als volgt:

Portaal spreidt haar financiële transacties over verschillende financiële instellingen. Hierdoor wordt het tegenpartijrisico beperkt. Verder dienen de financiële instellingen te voldoen aan kredietwaardigheidseisen zoals opgenomen in het TS.

Financieringen o/g en u/g

Inzake financiering wordt het tegenpartijrisico, naast de bovenstaande kredietwaardigheidseisen, beperkt door geen leningovereenkomsten te sluiten waarin is opgenomen dat leningen per direct opeisbaar zijn, indien de leningverstrekker in surseance van betaling verkeert of andere clausules met een dergelijke strekking.

Liquide middelen

Inzake liquide middelen wordt het tegenpartijrisico, naast de kredietwaardigheidseisen, beperkt door de portefeuille liquide middelen te spreiden over de verschillende financiële instellingen waarbij nooit meer dan 50 miljoen euro. van het totaal van de liquide middelen positie bij één financiële instelling wordt ondergebracht. Conform beleidsregels beleggen hebben alle financiële instellingen waar Portaal haar middelen heeft uitgezet minimaal een single A status.

Derivaten

Voor een deel van de derivatenportefeuille is afgesproken om door wederzijdse verrekening van marktwaarden het tegenpartijrisico bij het gebruik van derivaten te beperken. Er worden slechts derivaten afgesloten met financiële instellingen als minimaal twee van de drie gerenomeerde rating agencies (Moody’s, S&P en Fitch) een kredietwaardigheidsoordeel hebben afgegeven van single A of meer voor de betreffende financiële instelling. Gezien de huidige wet- en regelgeving is de kans klein dat Portaal nieuwe derivaten gaat afsluiten.

Liquiditeitsrisico is het risico dat Portaal over niet voldoende middelen beschikt om aan de directe verplichtingen te kunnen voldoen. Indien de liquiditeitsrisico’s substantieel hoog zijn, prevaleert de beheersing van het liquiditeitsrisico boven het renterisico en het tegenpartijrisico.

Kredietfaciliteiten

Voor verlaging van het liquiditeitsrisico beschikt Portaal bij verschillende banken over een kredietfaciliteit. Deze is nader toegelicht onder de stresstest.

Investeringen

Het liquiditeitsrisico door investeringsverplichtingen wordt verlaagd, doordat Portaal alleen verplichtingen aangaat indien zeker is dat hiervoor financiering beschikbaar is.

Stresstest

Conform de beleidsregels derivaten moet elke corporatie de beschikking hebben over een voldoende liquiditeitsbuffer om margin call verplichtingen bij een renteschok van 200 basispunten (stresstest Aw) op te vangen. Portaal heeft verschillende faciliteiten om aan haar margin call verplichtingen te voldoen. Per ultimo 2022 beschikte Portaal over een liquiditeitsbuffer met een totale waarde van 107 miljoen euro. opgebouwd uit de volgende faciliteiten:

• spaargeld/banktegoeden specifiek t.b.h.v. margin calls (32 miljoen euro.);
• reeds gestort onderpand  (0 euro);
• ruimte in variabele hoofdsomlening (60 miljoen euro.);
• kasgeldfaciliteiten (15 miljoen euro.).

Portaal heeft het gehele jaar 2022 voldaan aan de stresstest Aw. Op 31 december 2022 zou de totale margin call bij een renteschok van 200 basispunten 27 miljoen euro. bedragen. De liquiditeitsbuffer van 107 miljoen euro (837bps) was groot genoeg om deze margin call verplichting op te vangen.

Break clausules

In het verleden was het gebruikelijk break clausules in contracten op te nemen. In het actuele TS is vastgelegd dat bij het aangaan van nieuwe derivaten geen break clauses worden geaccepteerd.

In de periode tot en met 2030 heeft Portaal een aantal derivaten die ons en/of de banken de mogelijkheid bieden om transacties voortijdig te beëindigen. In de onderstaande grafiek zijn de breakmomenten weergegeven. Het liquiditeitsrisico betreft geheel breaks bij niet-CSA banken.

In het TS heeft Portaal vastgelegd hoe de financiële risico’s die samenhangen met het gebruik van derivaten worden beheerst. Hierbij wordt een scheiding gemaakt tussen funding- en renterisicomanagement. Daarbij stuurt Portaal op de beheersing van de renterisico’s zodat deze binnen de normen blijven.

Portaal dekt middels derivaten het risico af van wijzigingen in kasstromen voortvloeiende uit rentebetalingen van huidige of toekomstige variabel rentende leningen. Portaal maakt gebruik van de volgende categorieën derivaten, al dan niet gecombineerd, om het renterisico te hedgen:

• interest rate swaps;
• gestructureerde derivaten;
• geschreven swaptions en overige derivaten (zoals basisswaps, caps en floors).
• novaties / doorzakken;
• looptijdverkortingen;
• beëindiging / afwikkeling.

Vanuit de gestructureerde renteafspraken kan de te betalen rente gedurende de looptijd variëren afhankelijk van de ontwikkeling van de onderliggende rente. Deze derivaten zijn allen gemaximeerd qua rente. Conform de BTIV en RTIV is het niet langer toegestaan om dergelijke gestructureerde derivaten af te sluiten. Portaal streeft ernaar om de gestructureerde derivaten in de bestaande portefeuille te elimineren. Hiervoor geldt dat de kosten minimaal moeten zijn.

In de voorgaande jaren is de portefeuille geherstructureerd om het liquiditeitsrisico uit hoofde van toekomstige margin calls in de portefeuille te verminderen. Om het liquiditeitsrisico te optimaliseren heeft Portaal verschillende soorten transacties verricht, namelijk:

Indien een rentederivaat niet langer voldoet aan de voorwaarden voor hedge accounting, afloopt of wordt verkocht wordt de hedge relatie beëindigd. Voor zover de afgedekte positie zich naar verwachting nog voordoet, wordt de cumulatieve winst of het cumulatieve verlies verantwoord in de winst-en-verliesrekening van die periode. De nog niet gerealiseerde cumulatieve winst of het nog niet gerealiseerde cumulatieve verlies wordt onder de overlopende activa danwel passiva verantwoord. Indien de afgedekte positie zich naar verwachting niet meer zal voordoen, wordt het derivaat ook beëindigd en wordt het cumulatieve resultaat vanaf het moment dat de afgedekte positie niet meer voldoet ineens verantwoord in de winst-en-verliesrekening. Indien het derivaat niet wordt beëindigd, wordt het verwerkt tegen kostprijs of lagere marktwaarde.

Zoals in de grondslagen (paragraaf 5.3.) reeds benoemd, vindt de waardering van het commercieel en sociaal vastgoed modelmatig plaats. Hierbij wordt onderscheid gemaakt, conform het handboek marktwaarde, in de waarderingsmodellen voor de categorieën: woongelegenheden (DAEB en niet-DAEB), bedrijfsmatig onroerend goed, maatschappelijk onroerend goed en parkeergelegenheden. Hierna wordt een toelichting gegeven op de vastgoedwaardering van voornoemde categorieën.

Woningen DAEB- en niet-DAEB
Het DAEB en niet-DAEB vastgoed laat een daling van de vastgoedwaardering over 2022 zien van 474,1 miljoen euro. De waardedaling is vooral te verklaren door de daling van de waarde in verhuurde staat. Zie ook de onderstaande toelichting.

In de post onroerende zaken verkocht onder voorwaarden zijn in totaal 360 (2021: 394) eenheden opgenomen die allen met een terugkoopverplichting zijn verkocht. Gebruik wordt gemaakt van contractvormen die de goedkeuring van de minister hebben. De contracten zijn gebaseerd op het Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE) en Koopgarant-principe waarbij sprake is van verleende kortingen op de marktwaarde op moment van verkoop tussen 0 en 31 procent.

Alle vorderingen hebben een resterende looptijd korter dan een jaar.

De voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen heeft betrekking op verwachte verliezen in de ontwikkeling van nieuwbouw huurwoningen, renovaties en herstructureringsactiviteiten van Portaal. Voor de bepaling van de voorziening worden de begrote investeringskosten van het betreffende project afgezet tegen de verwachte opbrengsten. Voor projecten waarvoor de opbrengsten lager uitvallen dan de begrote investeringskosten wordt een voorziening gevormd. De voorziening heeft voor een bedrag van 18,5 miljoen euro (2021: 6 miljoen euro) betrekking op de ontwikkeling van nieuwbouw huurwoningen, 22,6 miljoen euro (2021: 27,1 miljoen euro) heeft betrekking op renovatieprojecten. Voor de verdeling van de voorziening naar DAEB en Niet-DAEB wordt verwezen naar paragraaf 10.1.

In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting bewoners, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van Portaal rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van het definitief ontwerpfase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden.

De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan onder meer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie.

De voorziening pensioenen betreft een depot dat is ondergebracht bij een verzekeraar voor een aantal in het verleden vervroegd uitgetreden medewerkers die vanuit een vorige fusie met een van de rechtsvoorgangers van Portaal niet zijn meegegaan naar het pensioenfonds van het SPW.

De overige voorzieningen bestaan uit diverse kleine claims en geschillen. De onttrekkingen gedurende het boekjaar hebben betrekking op de enkele van deze claims.

Aflossingsverplichtingen van de leningen overheid en kredietinstellingen die binnen 12 maanden na het jaar aflopen, zijn opgenomen onder de kortlopende schulden aan kredietinstellingen. Inclusief deze aflossingsverplichtingen, is het totaalbedrag aan leningen per eind 2022 1.974 miljoen euro (2021: 1.887 miljoen euro). De marktwaarde van de leningen overheid en kredietinstellingen is 2,1 miljard euro (2021: 2,9 miljard euro). Het gemiddelde rentepercentage van de leningportefeuille (exclusief startwaarde novatie) en derivatenportefeuille bedroeg voor 2022 3,25 procent (2021: 3,52 procent).

De leningportefeuille bestaat grotendeels uit leningen met eindaflossingen (bullet). Onderstaand de lening portefeuille (langlopende en kortlopende leningen) uitgesplitst naar rentepercentage, naar resterende looptijd en informatie over renteherzieningen:

In het belang van de volkshuisvesting is sectorbreed naar een structurele oplossing gezocht voor woningcorporatie Vestia. In 2021 hebben 251 corporaties bijgedragen aan een oplossing voor de hoge rentelasten van Vestia. Corporaties hebben met Vestia nieuw afgesloten leningen met lage rentes uitgeruild met leningen van Vestia die een hogere rente kennen, waardoor per saldo een herverdeling van de rentelasten tussen de corporatie en Vestia heeft plaatsgevonden. Portaal heeft hieraan deelgenomen, wat resulteerde in een lening met een nominale hoofdsom van 17,2 miljoen euro en een volkshuisvestelijke bijdrage in de vorm van agio van 26,7 miljoen euro, ontstaan door het verschil tussen de nominale waarde en de marktwaarde van de lening. De volkshuisvestelijke bijdrage is ten laste van het resultaat gebracht en verantwoord onder de overige organisatiekosten.

De nominale hoofdsom wordt afgelost na 40 jaar. De rente bedraagt 4,86 procent gedurende de hele looptijd. Jaarlijks wordt rente betaald en valt een deel van het agio vrij, bestaande uit het verschil tussen de in betreffend jaar betaalde rente en de berekende effectieve rente.

Onder de langlopende leningen is een bedrag van 115,0 miljoen euro opgenomen inzake alle novaties. De novaties kennen overwegend een langlopend karakter en worden langs een amortisatieschema jaarlijks afgebouwd. De amortisatie van de novaties die binnen 12 maanden na het boekjaar 2022 aflopen, zijn opgenomen onder paragraaf 8.9.2.

De novaties worden nader toegelicht in hoofdstuk 7. Financiële instrumenten.

De verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden worden nader toegelicht in 8.1.4. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden.

De overige langlopende schulden betreffen voornamelijk door huurders gestorte waarborgsommen.

De onder de kortlopende schulden opgenomen bedragen hebben een looptijd korter dan één jaar, tenzij anders wordt vermeld.

Ultimo 2022 heeft Portaal bankgaranties aan derden afgegeven (ten behoeve van huur bedrijfspand) ter waarde van 0,27 miljoen euro (2021: 0,27 miljoen euro). Portaal heeft per ultimo 2022 18,7 miljoen euro (2021: 24,7 miljoen euro) aan bankgaranties ontvangen.

Portaal is WSW deelnemer en daardoor gebonden aan het WSW deelnemersreglement. Het onroerend goed is nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met overheidsleningen of met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie waarvoor jegens het Waarborgfonds Sociale Woningbouw een obligoverplichting geldt. Portaal heeft een volmacht tot het vestigen van hypotheek op haar bezit verstrekt aan het WSW.

Het jaarlijks obligo geldt als een heffing die jaarlijks kan worden geïnd. Het jaarlijks obligo is maximaal 0,33 procent van het geborgd volume aan leningen ultimo het afgelopen kalenderjaar. Voor het jaar 2022 is het WSW uitgegaan van een obligoheffing van 0,0487 procent van het geborgd volume. Voor Portaal bedroeg dit in 2022 0,944 miljoen euro.

Wanneer het jaarlijks obligo onvoldoende is om het risicovermogen aan te vullen, doet het WSW een beroep op het gecommitteerd obligo. Het gecommitteerd obligo stellen deelnemers zeker door middel van een zogenaamde obligolening (2,6 procent van het geborgde leningen ultimo het afgelopen kalenderjaar). Voor portaal bedraagt dit in 2022 50,4 miljoen euro.

De in 2008 opgerichte stichting de Glazen Lift behartigt de belangen van toegelaten instellingen en/of hun verbindingen die schade en/of enig nadeel hebben ondervonden als gevolg van het door de Europese Commissie bij beschikking vastgestelde kartel liften en roltrappen. Portaal heeft de claim en de mogelijk hieruit voortvloeiende vordering die zij heeft op de deelnemers van het liftkartel aan de stichting overgedragen. Indien in de toekomst de claim van de Glazen Lift wordt gehonoreerd heeft Portaal op basis van haar participatie in de stichting recht op een evenredig deel van de toegekende claim.

Portaal past sinds 2010 het product Starters Renteregeling toe. Ultimo 2022 zijn er nog 57 woningen met een Starters Renteregeling. In 2022 zijn geen woningen verkocht met de Starters Renteregeling. Door de positieve ontwikkelingen op de woningmarkt wordt dit product ook niet meer toegepast. In het verleden verkocht Portaal een nieuwbouwwoning of woning uit bestaand bezit en schiet daarbij voor een periode van 10 jaar 20 procent van de hypotheeklasten van de koper voor.

De koper hoeft deze voorgefinancierde rente alleen terug te betalen bij verkoop indien sprake is van een winst op de verkooptransactie. 50 procent van deze winst wordt dan aangewend om de vooruit gefinancierde hypotheeklasten terug te betalen. Na 10 jaar zal een inkomenstoets plaatsvinden. Indien het inkomen voldoende is gestegen stopt Portaal met de betaling van de hypotheeklasten. Indien de hypotheeklasten na 10 jaar boven de NHG-norm uitkomen, heeft Portaal de verplichting om de voorfinanciering met een periode van 5 jaar te verlengen tot een maximum van 30 jaar.

Portaal maakt samen met Portaal Holding B.V., Portaal Onroerend Goed Beheer B.V., Vastgoed Onderhoud Centrale B.V. en Portaal Kanaleneiland B.V. deel uit van een fiscale eenheid voor de heffing van de omzetbelasting. Portaal is hoofdelijk aansprakelijk voor de belastingschulden van de fiscale eenheid.

Portaal maakt met Portaal Holding B.V., Portaal Onroerend Goed Beheer B.V., Portaal Participaties B.V., Vastgoed Onderhoud Centrale B.V. en Portaal Kanaleneiland B.V. deel uit van een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. Portaal is hoofdelijk aansprakelijk voor de belastingschulden van de fiscale eenheid.

Portaal maakt met Portaal Holding B.V., Portaal Onroerend Goed Beheer B.V., Portaal Participaties B.V., Vastgoed Onderhoud Centrale B.V. en Portaal Kanaleneiland B.V. deel uit van een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. Portaal is hoofdelijk aansprakelijk voor de belastingschulden van de fiscale eenheid.

Het aandeel van Portaal in de liquide middelen van de VVE's waarin Portaal een belang heeft bedraagt 20,8 miljoen euro per ultimo 2022 (2021: 26,9 miljoen euro).

Portaal heeft onroerend goed in eigendom waarbij voorwaarden zijn gesteld aan gebruik van het onroerend goed en mogelijk van invloed zijn op de te betalen erfpacht. Portaal voert onderzoek uit naar de feiten, waardoor nog geen inschatting gemaakt kan worden van eventuele financiële gevolgen.

Het geconsolideerde commerciële resultaat voor belastingen bedraagt 347 miljoen euro negatief. Nadat dit commerciële resultaat is gecorrigeerd voor verschillen tussen de commerciële en fiscale behandeling resteert een positief fiscaal resultaat van 69 miljoen euro. Dit is inclusief 60 miljoen euro aan niet aftrekbare rente als gevolg van de invoering van ATAD1. De acute vennootschapsbelasting voor Portaal over 2022 bedraagt 16 miljoen euro.

Het gewogen gemiddelde toepasselijke belastingtarief bedraagt 25,8 procent (2021: 25 procent). De effectieve belastingdruk in de winst-en-verliesrekening over 2022 bedraagt -10,9 procent (2021: 1,38 procent). De effectieve belastingdruk in de jaarrekening wijkt af van het gemiddelde toepasselijke belastingtarief door de volgende oorzaken:

• permanente verschillen tussen de commerciële en fiscale resultaatbepaling;
• het effect van de waardering van de belastinglatenties op tijdelijke verschillen - ten aanzien van het vastgoed in exploitatie, vastgoed in ontwikkelingen en rentederivaten - op contante waarde

De indirecte kosten zijn ten behoeve van het functionele model van de winst-en-verliesrekening aan activiteiten toegerekend. De toerekening volgt uit de kostenverdeelstaat. Daarin worden de organisatiekosten, welke onder andere bestaan uit lonen en salarissen en overige bedrijfskosten, op basis van een interne inschatting van de urenbesteding naar activiteiten verdeeld. Hierbij wordt in hoofdlijnen onderscheid gemaakt naar exploitatie, projectontwikkeling, verkoop en leefbaarheid. De kostenverdeling vindt hoofdzakelijk plaats op basis van fte.