6 Hoe betalen we onze bijdragen?

2022 was een turbulent jaar. De wooncrisis is groter geworden. En de negatieve economische gevolgen door de oorlog in Oekraïne kregen steeds meer maatschappelijke impact. De situatie is en blijft urgent. Voor corporaties, dus ook voor Portaal, geldt dat betaalbaarheid van huren en beschikbaarheid van voldoende sociale huurwoningen onder druk blijft staan. Positief is dat minister De Jonge de nationale prestatieafspraken, een convenant om de wooncrisis tegen te gaan, heeft geëffectueerd. Het convenant bestaat uit een landelijk ambitieus investeringsprogramma als antwoord op de wooncrisis, inclusief verduurzaming (versnelling E-, F-, en G-labels) en betaalbaarheid. Voor Portaal betekent dit concreet de volgende plannen:

• We voeren de nieuwbouwproductie op en bouwen de komende 10 jaar gemiddeld 1.000 woningen per jaar om bij te dragen aan het oplossen van de wooncrisis. We bouwen daarbij ook voor middeninkomens. Dit is een flinke ambitie voor onze organisatie en voor alle betrokken partijen in het bouwproces.
  
• We willen eens in de 40 jaar onze woningen verbeteren en verduurzamen. Het jaarlijks verbeteren van circa 1.300 woningen per jaar is een flinke opgave. Het is echter niet alleen een kwaliteitsslag. Het is ook nodig om stappen te blijven maken in het verduurzamen van het vastgoed en het verlagen van de energielasten voor onze bewoners.
  
• We versnellen de verduurzaming van de E-, F-, en G-labels en verduurzamen gemiddeld 500 woningen per jaar tot en met 2028.
  
• Ook op het vlak van betaalbaarheid bestaat een grote opgave. Hier werken we al jaren aan, door bijvoorbeeld passend toewijzen en inflatievolgend huurbeleid. Elke huurverhoging, al lijkt het soms maar een paar euro, is voor een steeds groter deel van onze bewoners niet meer op te brengen. Ook omdat kosten van levensonderhoud blijven stijgen. In 2022 hebben we een beperkte huurverhoging doorgevoerd (maximaal toegestaan 2,3%) en voor woningen met een laag energielabel (E t/m G) géén huurverhoging toegepast voor bewoners onder de inkomensgrens. We zetten in op maatwerk, echter is dit vanuit wetgeving vaak niet mogelijk.

We willen graag versnellen als er locaties, personeel, materiaal, ambtelijke capaciteit en voldoende financiële middelen voor beschikbaar zijn. Er zit een uitdaging in de hele keten, van plan tot uitvoering.

Ons huishoudboekje geeft dagelijks inzicht in onze inkomsten en uitgaven. Financieel gezien weten we hoe ver we kunnen gaan (we kennen onze grenzen). Het in evenwicht houden van de inkomsten en uitgaven noemen we ook wel ons ‘duurzaam business model’. Het vertrekpunt is dat we financieel gezond zijn en blijven om nu en in de toekomst te blijven bijdragen aan goed samenleven.

De afgelopen jaren was ons huishoudboekje niet sluitend. Dit kwam vooral door de verhuurderheffing die we moesten afdragen. Positief is dat we in 2022 voor de laatste keer verhuurderheffing hebben betaald. Het was een bedrag van 22 miljoen euro (2021: 49 miljoen euro). Met ingang van 2023 bestaat deze heffing niet meer. Helaas is de financiële ruimte die we dachten te krijgen alweer besteed. Dit komt door:

• de huidige prijsontwikkeling (inflatie 2022: 10 procent)
• de rentestijging (van minder dan 1 procent voor 2022 naar bijna 4 procent nu)
• de extra uitgaven aan onderhoud & renovaties
• de vennootschapsbelasting

We blijven de komende jaren een structureel tekort houden van gemiddeld 20 miljoen euro. Ter illustratie: daardoor komen we gemiddeld 33 euro per woning per maand tekort om duurzaam financieel gezond te blijven.

We zijn trots op het aantal opgeleverde nieuwbouw- en renovatiewoningen in 2022 De realisatiekracht van onze investeringskasstroom van in totaal 191 miljoen euro (nieuwbouw, aankoop grond en renovatie) overstijgt onze begrote kasstroom van 171 miljoen euro. Dit komt omdat we een extra acquisitie hebben gedaan in 2022.

Onze toekomstige ambitie is hoog en we investeren maximaal door ons investeringsvolume te verhogen van gemiddeld 315 miljoen euro de komende vijf jaar naar gemiddeld 372 miljoen euro per jaar in de periode daarna. Dit zijn goede ontwikkelingen voor het terugdringen van het woningtekort. Maar door de gestegen rente en bouwkostenontwikkeling levert nieuwbouw niet langer zomaar een positief effect op onze exploitatie. We moeten daarom kritisch zijn op wat we wel en niet doen.

Opbrengsten uit niet-DAEB dragen nog altijd bij aan het bedienen van middeninkomens en aan onze financiën. We zetten daarom in een aantal gemeenten actief in op het toevoegen van vrije sector huurwoningen in het middensegment.

We houden onze woningen betaalbaar en investeren in de verduurzaming van ons vastgoed. Daar waar locaties voorhanden zijn kunnen we, ondanks de stijgende bouwkosten, nieuwbouw plegen. Waar onze inzet op nieuwbouw afhankelijk is van (beperkte) verkoop, financiering en opbrengsten niet-DAEB, is onze inzet op kwaliteit/duurzaamheid/instandhouding afhankelijk van de huurinkomsten. Daarnaast denken we door de huur passend te laten zijn bij het inkomen de lasten beter te kunnen verdelen.

De afgelopen jaren hebben we de verhuurderheffing voor een groot deel kunnen opvangen door een steeds verdere efficiencyslag te maken in onze interne organisatie. Zoals ook blijkt uit de A op bedrijfslasten die we ook in 2022 weer behaalden in de Aedes-Benchmark. De belastingdruk voor corporaties blijft echter, ook met het vervallen van de verhuurderheffing, onevenredig hoog. De betaalbaarheid en ook de beschikbaarheid van de sociale woningvoorraad blijven onder hoogspanning staan.

De operationele kasstroom staat al langere tijd onder druk. Daarom hanteren we het Duurzaam Business Model (DBM) als het centrale uitgangspunt bij het financiële beleid. Door te sturen op het DBM zorgen we ervoor dat er langjarig evenveel euro's binnenkomen als dat eruit gaan. Dat betekent dat we de instandhouding van onze woningvoorraad (inclusief renovaties) willen financieren uit de operationele kasstroom. Hierdoor zijn we minder afhankelijk van externe factoren en is de financiële continuïteit gewaarborgd.

In 2022 is onze kasstroom voldoende geweest om de instandhouding van ons bezit te financieren en blijven we ons maximaal inzetten om maatschappelijke prestaties te realiseren. Dit doen we vanuit een gecontroleerd en robuust raamwerk van financiële beheersing. Over 2022 is ons DBM saldo 16 miljoen euro positief (begroot 2022 -/- 25 miljoen euro).

Een tekort op het DBM betekent dat we dit extern moeten financieren. Het WSW heeft een maximale financieringsgrens van 3,5 miljard euro per corporatie ingesteld. Extra lenen voor tekorten op de operatie betekent ook eerder deze grens bereiken. Daarmee hebben we minder middelen beschikbaar om in te zetten voor nieuwbouw. Het sturen op kasstromen is daarom erg belangrijk. Jaarlijks monitoren we de afstand tot het borgingsplafond van 3,5 miljard euro en de benodigde maatregelen.

Zoals uit de tabel is af te lezen, voldoen we bij alle externe kengetallen aan de norm. De exploitatie is voldoende om de rentelasten te dragen. Er is voldoende ruimte om bij te lenen voor nieuwbouw. We zijn actief in een werkgebied waar de vraag naar woningen groot is. Daardoor is de marktwaarde ook relatief hoog, waardoor de dekkingsgraad zeer goed is.

De ICR ligt boven de norm. Deze ratio laat zien of we de rente kunnen betalen uit onze operationele kasstroom (huuropbrengsten minus uitgaven), maar is exclusief de uitgaven die nodig zijn voor het renoveren van woningen.

De LTV en solvabiliteit laten zien dat we de komende vijf jaar nog ruim voldoen aan de normen. Er blijft voldoende ruimte om te blijven bouwen waar extra locaties beschikbaar komen.

We hanteren naast de harde externe normen een interne signaalwaarde voor de kengetallen. Dit is als het ware een soort remweg tot aan de externe norm, waar we niet in willen belanden. Deze signaalwaarde dient als risicobuffer, bijvoorbeeld voor een recessie, stijgende bouwkosten, lagere inflatie of maatregelen vanuit de overheid (zoals met de verhuurderheffing en ATAD is gebeurd) om bij te kunnen sturen. We willen de operationele kasstromen gezond en robuust hebben, zodat we ook voorbereid zijn op mindere tijden en geen hypotheek op de toekomst nemen.

De Instandhouding Bestaand Bezit Ratio (IBBR) drukt uit in hoeverre we in staat zijn om onze instandhouding te betalen vanuit onze exploitatie kasstromen. Het IBBR-kengetal moet hoger zijn dan 1,0 om financieel gezond te zijn. We voldoen nog niet aan onze interne norm van 1,0 bij de IBBR.

In 2022 hebben we, in tegenstelling tot voorgaande jaren, een negatief resultaat gerealiseerd van 388 miljoen euro. Dit resultaat wordt voornamelijk veroorzaakt door de marktwaardedaling van ons vastgoed (553 miljoen euro). Na jaren van opgaande markt is in 2022 sprake van lichte daling van de markt, waardoor dit een negatieve impact heeft op ons resultaat.

Onze maatschappelijke bijdrage (het verschil tussen marktwaarde en beleidswaarde) is ruim 5,5 miljard euro. Het grootste deel hiervan betreft de betaalbaarheid. De rest bestaat voornamelijk uit onze hogere kosten voor instandhouding omdat we met een lange exploitatietermijn rekening houden en de dienstverlening die we als maatschappelijke organisatie bieden. Het beschikbaar houden van de woningen voor de huurmarkt is nu ook voor beleggers erg interessant.

Bij toepassing van de beleidswaarde is het vermogen 5,8 miljard euro lager dan op basis van de marktwaarde. Dit is onze maatschappelijke bijdrage. Om tot deze beleidswaarde te komen worden, uitgaande van de marktwaarde in verhuurde staat, de volgende vier afslagen gehanteerd:

• Stap 1 - voor het gehele bezit is uitgegaan van het scenario ‘doorexploiteren’ (in plaats van de hoogste van ‘doorexploiteren’ en ‘uitponden’). Er wordt bovendien in het geheel geen rekening gehouden met verkopen. De stijging van de vastgoedwaardering met 453 miljoen euro is een gevolg van het vervallen van de overdrachtsbelasting, in het 'doorexploiteren' scenario verkopen we namelijk geen woningen meer. Deze stap is hoger dan in vorige jaren, omdat de overdrachtsbelasting van twee naar acht procent is verhoogd.
  
• Stap 2 - de huurprijs wordt bij mutatie of harmonisatie maximaal verhoogd tot de bestuurlijk vastgestelde streefhuur in plaats van de markthuur. We hanteren in ons beleid een streefhuur van gemiddeld tachtig procent van de maximaal redelijke huur, en passend verhuren tot de aftoppingsgrenzen die door de overheid jaarlijks worden vastgesteld, het twee-hurenbeleid. De afslag is wel kleiner, dit komt door de afschaffing van de verhuurderheffing.
  
• Stap 3 - de componenten van onderhoud zijn vervangen door een nominale eigen onderhoudsnorm (gecorrigeerd voor inflatie). We hebben hiervoor de onderhoudsbegroting, zoals opgenomen in de meerjarenbegroting 2023-2032, als uitgangspunt genomen. Daarnaast het instandhoudingsdeel wat in de MJB onder de renovatie-uitgaven is opgenomen. De stijging komt door de gestegen bouwkosten en weer meer onderhoud voorzien dan voorheen door het betere inzicht in onze instandhoudingsbehoefte.
  
• Stap 4 - de beheerskosten uit de DCF-berekening zijn vervangen door een eigen beheernorm die aansluit met de jaarlijkse werkelijke uitgaven voor beheer in de 15-jaars DCF-periode. We hanteren hiervoor de beheerkosten zoals opgenomen in de meerjarenbegroting 2023-2032 als uitgangspunt, middels een kostenfactor per eenheid toegerekend naar een norm per complex.

Per regio zien we een verschil in de hoogte van de marktwaarde en in de verhouding tussen markt- en beleidswaarde. Deze verschillen worden veroorzaakt door kenmerken van de woningvoorraad en van de woningmarkt. Duidelijk is dat in de beleidswaarde een nivellering plaatsvindt in waarde van het vastgoed. In krappere (duurdere) woningmarkten (Randstad) is dat effect nog wat groter dan in gebieden met een iets ruimere markt (zoals Arnhem en Nijmegen).

Een structureel gezonde exploitatie van ons vastgoed is essentieel voor onze financiële continuïteit. In 2022 hebben we een positieve operationele kasstroom en een positief operationeel resultaat gerealiseerd. Dit jaar is deze kasstroom voldoende om de instandhouding van ons bezit te financieren. Over 2022 bedraagt het DBM-saldo 16 miljoen euro positief (begroot 2022 -/- 25 miljoen euro).

De inkomsten bestaan uit huur en overige inkomsten (vooral servicekosten, een beperkt deel energieprestatievergoeding EPV). De huur voor DAEB activiteiten bedroeg dit jaar 343 miljoen euro, ofwel 533 euro per verhuurbare eenheid per maand. De overige inkomsten van ongeveer 19 miljoen euro (30 euro per verhuurbare eenheid per maand) dekken de kosten die we maken voor allerhande servicekosten, met name collectieve energie.

De uitgaven voor DAEB activiteiten kunnen we onderverdelen in vier hoofdposten: instandhouding (renovatie & onderhoud), beheer, belastingen en rente:

• Het bedrag uitgegeven aan instandhouding is dit jaar 160 miljoen euro. Dit bestaat uit renovaties (59 miljoen euro) en onderhoud (101 miljoen euro). Dit is lager dan in 2021. Toen was het bedrag 171 miljoen euro. Door alle eisen voor kwaliteit en duurzaamheid verwachten we dat de uitgaven aan renovaties wel weer toenemen.
• Door marktontwikkelingen blijven de kosten voor materialen en arbeid stijgen. Net als de stijgende kosten door aanpassingen die voortvloeien uit wet- en regelgeving, bouwtechnische- en duurzaamheidseisen.
• De uitgaven aan het beheer (83 miljoen euro, 129 euro per vhe per maand) bestaat met name uit personeelslasten, ICT en huisvesting en advies- en administratiekosten.
• De belastingen en heffingen zijn ruim 14 procent (2021: 20 procent) van de opbrengst. Deze afname komt door de verlaging van de verhuurderheffing in 2022 die vanaf 2023 helemaal is afgeschaft.

Met de afschaffing van de verhuurderheffing is de belastingdruk voor ons afgenomen. Wel wordt dit effect gedempt door toekomstige hogere uitgaven aan vennootschapsbelasting inclusief de ATAD.

Onze rentekosten bedragen 59 miljoen euro per jaar, dit is 91 euro per vhe per maand. We blijven ons inzetten om zo goedkoop mogelijk te financieren. Ook de ontwikkeling van de rente droeg daaraan bij. We zien dat de rente sterk gestegen is. Met onze nieuwbouwambities neemt dit in de toekomst een grote hap uit ons DBM. Waar voorheen nieuwbouw rendabel was, ontstaat daar ook tekort door de gestegen rente.

Per saldo resteert over 2022 een overschot van 25 euro (2021: tekort van 1 euro) per vhe per maand.

We willen onze financiële continuïteit langjarig waarborgen. Daarom passen we, zoals eerder al uitgelegd, het duurzaam businessmodel toe. Een belangrijke indicator om te bepalen of we voldoende rendement op ons vastgoed behalen is het direct rendement. We gebruiken het direct rendement om te beoordelen of een complex of deelportefeuille voldoende bijdraagt aan het geheel van Portaal om de rente en renovaties te betalen.

Per saldo is in 2022 een rendement van 1,26 procent gerealiseerd. Dit is lager dan het rendement van 2021. De voornaamste oorzaak hiervan is de beperkte huurstijging ten overstaan van de marktwaardeontwikkeling en lagere verhuurderheffing in 2022. Op termijn moet het rendement voldoende blijven om ook de renovaties te kunnen financieren.

Onze ambitie is om meer en versneld te investeren in nieuwbouw, verduurzaming en betaalbaarheid. Dit is ons antwoord op de doelstelling uit ons nieuwe ondernemingsplan: Bijdragen aan goed samenleven. Het tempo waarin we onze doelen kunnen bereiken is en blijft afhankelijk van uitvoeringskracht (zowel intern als extern) en financiële ruimte.

De verhuurderheffing is afgeschaft met ingang van 2023. Maar de huidige sterke prijsontwikkelingen (inflatie 10 procent), rentestijgingen en de toenemende vennootschapsbelasting zorgen ervoor dat de financiële ruimte van de afschaffing van de verhuurderheffing teniet gedaan wordt. Hierdoor houden we de komende jaren een structureel tekort. Dit maakt dat we strak blijven sturen op onze kasstromen, zodat we ook in de toekomst ons vermogen maximaal maatschappelijk inzetten en blijven presteren.

Per 1 januari 2023 heeft de fusie tussen Stichting Portaal en VOC plaatsgevonden. Deze fusie heeft geen gevolgen voor de personeelsbezetting. De verwachting is daarom dat de personeelsbezetting in lijn zal zijn met voorgaande jaren.