2 Bijdragen aan goed samenleven

In 2021 lanceerden we ons nieuwe ondernemingsplan Bijdragen aan goed samenleven. Een plan vol ambitie, met een aangescherpte missie. In 2022 zetten we de volgende stappen. We merkten dat onze leidraad ons houvast geeft. Het geeft ons richting en het stimuleert ons om door te pakken. Bijdragen aan goed samenleven is ons kompas.

Hoe we in 2022 bijdroegen aan goed samenleven is in het kort te lezen in dit bestuursverslag. Verderop in het jaarverslag gaan we er dieper op in. Uiteraard geven we ook inzicht in de stappen die we in 2023 willen zetten. Die opgaven diepen we verder uit in hoofdstuk 3: ‘Wat dragen we bij?'

Goed samenleven is een van de grootste uitdagingen van deze tijd. Mensen met verschillende achtergronden vinden een thuis in onze wijken. Ook mensen die moeite hebben om mee te draaien in de maatschappij vinden er hun plek. Mensen hebben hun eigen manier van leven. Elkaar vinden en respecteren is belangrijker dan ooit.

Veel mensen wonen met plezier in hun wijk, maar we zien ook dat de situatie in steeds meer wijken achteruit gaat. De energiecrisis draagt daaraan bij. De tweedeling in de wijken wordt groter en dat leidt ertoe dat mensen steeds minder kansen hebben. Ze lopen een verhoogd risico op schulden en bestaansonzekerheid. Bij steeds meer van onze bewoners zien we een stapeling van problemen. Mensen trekken zich terug in hun eigen kring en zijn minder bereid elkaar te accepteren. Er is steeds vaker overlast en buurten worden onveiliger.

Ook de wooncrisis is nog altijd actueel. Veel starters vinden geen betaalbare woning. Mensen in moeilijke omstandigheden moeten lang wachten op betaalbare woonruimte. Het aantal daklozen is hoog en er zijn meer spoedzoekers.

Net als heel veel mensen zijn we bij Portaal ook zeer geschokt door de situatie in Oekraïne. We willen bijdragen aan de opvang van vluchtelingen waar we dat kunnen. We hebben gekeken naar opvangplekken die andere woningzoekenden niet benadelen. Bijvoorbeeld door woningen of panden beschikbaar te stellen die normaal gesproken niet in de verhuur zouden komen. Of die al heel lang leeg staan.

Een wooncrisis los je niet snel op. Het bouwen van meer woningen, het verduurzamen van woningen en het verbeteren van de leefbaarheid in de wijken kost tijd. De urgentie is zo mogelijk nog hoger dan het jaar hiervoor. Daarom blijven we ons onverminderd inzetten voor goed samenleven. 

Voor ons is de grootste opgave en tegelijkertijd ook de grootste droom: bijdragen aan goed samenleven. Het is niet voor niets de titel van ons ondernemingsplan. Hierin vertalen we de opgaven in vier thema’s. Punten waar we sinds 2022 extra op inzetten. Uiteraard blijven we ook volop renoveren, verhuren, bewoners te woord staan en verder helpen, reparaties uitvoeren en woningen bijbouwen.

1. Inclusieve buurten
Een inclusieve buurt is een buurt waar iedereen ertoe doet. Waar oude en nieuwe bewoners zich thuis voelen, waar mensen rekening met elkaar houden en naar elkaar omkijken. De leefbaarheid in veel van onze wijken staat onder druk. Wij geloven dat elkaar ontmoeten en leren kennen leidt tot gemeenschapsvorming, meer wederzijds begrip, elkaar durven aanspreken en elkaar helpen.

2. Passend wonen
Passend wonen betekent dat we passende huisvesting bieden aan mensen met lage en middeninkomens. Passend bij het inkomen, de grootte van het huishouden en de veranderende woonbehoeften. We accepteren niet dat mensen niet kunnen wonen.

3. Duurzaamheid
Er ligt een stevige opdracht: in 2050 moeten onze woningen CO2-neutraal zijn. Deze maatschappelijke opgave is integraal onderdeel geworden van ons bouw-, renovatie- en onderhoudsprogramma. We hebben een brede blik op duurzaamheid en benaderen al onze duurzaamheidsopgaven pragmatisch en oplossingsgericht.

4. Bewoner en organisatie
We richten onze dienstverlening zó in, dat bewoners zich uitgenodigd voelen om op hun eigen manier bij te dragen aan goed samenleven. Dat betekent dat we onze klantbelofte waarmaken en dat bewoners zo participeren (in beleid en uitvoering) dat zij zich meer betrokken voelen en eigenaarschap tonen bij hun buurt en wijk én bij Portaal.

Het is belangrijker dan ooit om meer woningen te bouwen. We zijn dan ook blij dat we 307 woningen hebben toegevoegd in Arnhem, Leiden, Nijmegen, Utrecht en Eemland. En we gaan in 2023 in hoog tempo door met bouwen. Vlak voor het einde van 2022 hebben we de aankoop van een locatie voor 300 woningen in de Merwedekanaalzone afgerond. Daarnaast kijken we natuurlijk ook naar ons bestaand bezit. We verbeterden 875 woningen door renovatie, waarvan meer dan de helft in Utrecht.

De doelgroep van corporaties verandert. Meer divers en deels minder zelfredzaam. In sommige buurten en complexen leidt dit tot leefbaarheidsuitdagingen. Onze inzet is om dit te voorkomen en in te grijpen als het misgaat. Volgens ons zijn inclusieve buurten ‘leefbare en gemengde wijken en buurten waar oude en nieuwe bewoners zich thuis voelen, rekening houden met elkaar, en op hun eigen manier naar elkaar omkijken’.

Een mooi voorbeeld is het project Pakket Inclusief. Hierbij werken we onder andere samen met gemeente en zorgpartijen om het wonen van zorgcliënten in de buurt te bevorderen en te vergemakkelijken. De goede samenwerking heeft ook een positief effect op een goede landing van de cliënt in de buurt.

Ook het sociaal renoveren lichten we er graag even uit. Dat deden we het afgelopen jaar op verschillende plekken in Utrecht. Hierbij kijken we verder dan de stenen. Vóór en tijdens de werkzaamheden kunnen bewoners ondersteuning en hulp krijgen op het gebied van gezondheid, financiën, opleiding, werk en andere ondersteuningsvragen. Aandacht voor bewoners en fysiek renoveren gaan hier echt hand in hand.

In 2022 gaven we 2,7 miljoen euro uit aan leefbaarheid. Dit is gebruikt voor activiteiten om buurten schoon, heel en veilig te houden. We droegen ook bij aan soortgelijke initiatieven van bewoners.

Bijdragen aan goed samenleven geeft soms dilemma’s en vraagt dan om radicale beslissingen. Gemeente Utrecht haalde haar contingent op het huisvesten van statushouders niet. Samen met de gemeente en andere woningcorporaties sloegen we de handen ineen om een flinke stap vooruit te zetten en dit probleem in één keer op te lossen. We versnelden de huisvesting van statushouders. Dat betekende dat we gedurende vier weken de instroom in nieuwe woningen voor mensen op wachtlijsten stop moesten zetten. Dit besluit betekende niet dat we niet aan onze potentiële bewoners dachten. We kozen voor een korte klap, waarna we ons weer volop konden richten op onze bewoners. 

Onze woningvoorraad steeg ten opzichte van 2021 licht. In 2022 bouwden we 307 woningen, verkochten we er 115 en sloopten we er 0. We kochten er 133 woningen bij. Zo steeg het aantal woningen van 57.214 naar 57.512. 

Na een huurbevriezing in 2021 hebben we in 2022 de huren gemiddeld gematigd laten stijgen. Voor huishoudens met een laag inkomen en een goed energielabel was de huuraanpassing inflatievolgend (2,3%). Huishoudens met een laag inkomen én een woning met een E-, F- of G-label kregen huurbevriezing. 

Door de energiecrisis werd ons werk op duurzaamheidsvlak nog belangrijker. Onze bewoners konden immers de gasrekeningen nog maar moeilijk betalen. Gelukkig sprong de overheid in met het instellen van een prijsplafond en toeslagen voor de mensen met de laagste inkomens. Portaal ging in oktober de wijken in om bewoners te helpen. We gaven voorlichting hoe bewoners zelf konden besparen, plaatsten extra tochtstrippen, deurdrangers en isolatiemateriaal én wezen de weg naar de overheid.

Op het gebied van verduurzaming van woningen hebben we in 2022 een flinke slag geslagen. In hoofdstuk 4 is per gemeente te zien wat we aan duurzaamheid gedaan hebben. We streven ernaar om in 2050 CO2-neutraal te zijn.

In 2022 kregen we minder vragen binnen dan een jaar eerder. We kregen 172 duizend telefoontjes (6 procent minder), hebben 62 duizend vragen via WhatsApp beantwoord (6 procent minder) en kregen 53 duizend e-mails (8 procent minder). MijnPortaal werd wel flink meer gebruikt. Ruim 30 procent van de reparatieverzoeken gebeurt inmiddels digitaal. 

In 2022 waren er 20 ontruimingen door huurachterstand en 10 door illegale onderhuur, overlast en hennepteelt. Dit is 6 procent minder dan in 2021, maar iedere ontruiming blijft er eentje teveel.

We vinden de mening van onze bewoners belangrijk. Het hele jaar door meten we wat bewoners vinden van onze dienstverlening. Bij nieuwe bewoners, vertrokken bewoners en bij reparatieverzoeken scoorden we beter dan in 2021. Bij de tevredenheidsmetingen na renovaties haalden we onze doelstelling niet. Dat moet dus beter. Net als vorig jaar scoorden we in 2022 een B voor het huurdersoordeel van de Aedes-Benchmark.

We zijn een landelijke organisatie met regionale vestigingen. Landelijke schaalgrootte zorgt voor meer slagkracht, efficiëntie en het kunnen leren van elkaar. Regionale en lokale aanwezigheid betekent dat we ook daadwerkelijk met de voeten in de klei staan en contacten met onze bewoners onderhouden.

Afgelopen jaar hebben we de fusie met VOC voorbereid. VOC was ons onderhoudsbedrijf, waar onze vakmensen werkten. Binnen de tijd, het budget en de gestelde doelen is de fusie op 1 januari 2023 geëffectueerd. Naast de technische kant van de fusie gaat het er nu vooral om dat we nog meer samen optrekken om onze bewoners van dienst te zijn. Frits Cambier van Nooten, directeur van VOC, vertelt over zijn ervaringen in hoofdstuk 5.1.

Om onze ambities te kunnen realiseren spannen wij ons maximaal in, waarbij wij onze financiële en organisatorische grenzen continu opzoeken. Daarmee dragen we bij aan goed samenleven. Onze aanpak past naadloos bij de nationale prestatieafspraken. De verhuurderheffing ging in december officieel van tafel en er kwamen bindende afspraken voor in de plaats waar onze sector op 30 juni een handtekening onder zette. Het ging om versnelde verduurzaming, verdubbeling van de woningbouw, forse huurmatiging en een impuls aan leefbaarheid. Afspraken waar we niet alleen 100 procent achter staan, maar zelfs al op vooruitliepen. 

We verdubbelen onze nieuwbouw om bij te dragen aan het oplossen van de wooncrisis. In de nationale prestatieafspraken wordt van corporaties verwacht dat ze 250.000 sociale huurwoningen en 50.000 middenhuurwoningen bouwen tot en met 2030. Dat is voor de sector een verdubbeling en voor ons ook: we willen van 500 nu naar gemiddeld 1000 per jaar. De afgelopen jaren hebben we dit al ingezet. We blijven wel realistisch: dit is niet zomaar even geregeld. Om bij te kunnen bouwen zijn we afhankelijk van veel factoren. Denk aan beschikbaarheid van locaties en capaciteit. Maar ook nieuwe regelgeving (bijvoorbeeld rondom stikstof) en hogere kosten kunnen een spaak in het wiel steken.

We gaan versneld woningen verduurzamen om zo de energielasten voor onze bewoners te verlagen en bij te dragen aan een beter klimaat met minder CO2-uitstoot. Ook dit is, met de huidige capaciteit in de bouwsector, een uitdaging.  Maar we gaan er wel voor, in een realistisch tempo. We verhogen het aantal renovaties en we zetten steviger in op onderhoud.

We maken ons zorgen om de betaalbaarheid van wonen. De huur is voor een steeds groter deel van onze bewoners bijna niet meer op te brengen. Vooral omdat de kosten van levensonderhoud blijven stijgen. Daarom nemen we maatregelen om de huur betaalbaar te houden. Corporaties hebben afgesproken de komende jaren de huur minder te verhogen dan stijging van de lonen. Dus niet met prijsinflatie, maar met de looninflatie en dan nog eens 0,5 procent lager. Ook verlagen we volgend jaar de huur van de woningen van de bewoners met de laagste inkomens naar 575 euro. Bijna een derde van onze bewoners gaat gemiddeld 60 euro minder huur per maand betalen. Ten slotte zijn er nog diverse maatwerkregelingen die we samen met de gemeenten uitvoeren. 

Bijdragen aan goed samenleven gaat niet vanzelf. Het vergt veel inzet van alle collega’s. We staan midden in de samenleving en willen zichtbaar zijn voor onze bewoners en partners in de wijk. Daarom is er geld beschikbaar om de organisatie (onze mensen en onze systemen) mee te laten groeien met onze ambities. Dat maken we mogelijk door ruim 3,5 miljoen euro extra per jaar te investeren in onze organisatie. Daarmee zorgen we dat iedereen zijn werk goed en met plezier kan blijven doen. En dat we nieuwe collega’s vinden die samen met ons bijdragen aan goed samenleven. 

We hadden de hoop dat de afschaffing van de verhuurderheffing ervoor zou zorgen dat al deze maatregelen passen. Dat is helaas niet zo. Dit ligt voor een deel buiten ons: de helft van wat we besparen aan verhuurderheffing gaat op aan een sterk gestegen rente en een blijvend hoge belastingdruk door de vennootschapsbelasting. Onderaan de streep komen we elk jaar gemiddeld 21 miljoen tekort. Dit betekent dat we moeten lenen. Niet alleen voor nieuwbouw, maar ook voor verduurzaming.

Toch kiezen we er op dit moment voor om onze verantwoordelijkheid te nemen en vol in te zetten op onze opgave. Bijsturen kan altijd nog. We kennen onze remweg. De vorige financiële crisis (alweer zo’n 10 jaar geleden) heeft ons geleerd dat remmen grote gevolgen kan hebben. We blijven ons richten op de minister om goede voorwaarden te scheppen, zodat we ook na 2030 door kunnen gaan met investeren. Te beginnen met een lagere belastingdruk, want elke euro die bij de laagste inkomens wordt weggehaald is er 1 te veel.

Het bestuur heeft het jaarverslag over 2022 opgesteld, met daarin opgenomen de jaarrekening en de overig gegevens. EY heeft deze jaarrekening gecontroleerd en voorzien van een goedkeurende controleverklaring. Het bestuur verklaart dat Portaal alleen activiteiten heeft ondernomen en middelen heeft ingezet die in het belang zijn van de volkshuisvesting en de leefbaarheid, dit alles in overeenstemming met de statuten van de stichting. De woongelegenheden liggen binnen het statutaire werkgebied. Verder geldt dat wij op het gebied van beleggen en verbintenissen geen risicovolle posities hebben ingenomen.