6 Hoe betalen we onze bijdragen?

Ons huishoudboekje geeft dagelijks inzicht in onze inkomsten en uitgaven. Financieel gezien weten we hoe ver we kunnen gaan (we kennen onze grenzen). Het in evenwicht houden van de inkomsten en uitgaven noemen we ook wel ons Duurzaam Prestatie Model (DPM). Het vertrekpunt is dat we financieel gezond zijn en blijven om nu en in de toekomst te blijven bijdragen aan goed samenleven.

De afgelopen jaren was ons huishoudboekje niet sluitend. En we verwachten ook in de komende jaren structurele tekorten in ons huishoudboekje. Dit komt door:

• forse prijsstijgingen door duurdere grondstoffen, krapte op de arbeidsmarkt en duurdere installaties om de energietransitie mogelijk te maken
• de rentestijging (van minder dan 1 procent voor 2022 naar 4 procent)
• de extra uitgaven aan onderhoud en renovaties
• de vennootschapsbelasting: we betalen steeds meer belasting door de stijgende vennootschapsbelasting. De invoering van de ATAD is hierin de grootste post en maakt dat de belastingen langjarig fors stijgen.

We blijven in de begrotingsperiode 2024-2033 een structureel tekort houden van gemiddeld 23 miljoen euro op de exploitatie van ons vastgoed. Ter illustratie: daardoor komen we gemiddeld 36 euro per woning per maand tekort om duurzaam financieel gezond te blijven. Het DPM is het centrale uitgangspunt bij het financiële beleid en betekent dat wij de instandhouding van onze woningvoorraad (inclusief renovaties) willen financieren uit de operationele kasstroom.

We zijn trots op het aantal opgeleverde nieuwbouw- en renovatiewoningen in 2023. De realisatiekracht van onze investeringskasstroom (nieuwbouw, aankoop grond en renovatie) in 2023 bedraagt 182 miljoen euro (222 miljoen euro begroot). Onze toekomstige ambitie is hoog en we investeren maximaal door ons investeringsvolume te verhogen naar netto 369 miljoen per jaar vanaf 2025. Dit zijn goede ontwikkelingen voor het terugdringen van het woningtekort. Maar door de gestegen rente en bouwkostenontwikkeling levert nieuwbouw niet langer zomaar een positief effect op onze exploitatie. We moeten daarom kritisch zijn op wat we wel en niet doen.

Opbrengsten uit niet-DAEB dragen nog altijd bij aan het bedienen van middeninkomens en aan onze financiën. We zetten daarom in een aantal gemeenten actief in op het toevoegen van vrije sector huurwoningen in het middensegment.

We houden onze woningen betaalbaar en investeren in de verduurzaming van ons vastgoed. Daar waar locaties voorhanden zijn kunnen we, ondanks de stijgende bouwkosten, nieuwbouw plegen. Waar onze inzet op nieuwbouw afhankelijk is van (beperkte) verkoop, financiering en opbrengsten niet-DAEB, is onze inzet op kwaliteit/duurzaamheid/instandhouding afhankelijk van de huurinkomsten. Daarnaast denken we door de huur passend te laten zijn bij het inkomen de lasten beter te kunnen verdelen.

De afgelopen jaren hebben we de verhuurderheffing voor een groot deel kunnen opvangen door een steeds verdere efficiencyslag te maken in onze interne organisatie. Dit blijkt uit de A op bedrijfslasten die we ook in 2023 weer behaalden in de Aedes Benchmark. De belastingdruk voor corporaties blijft echter, ook met het vervallen van de verhuurderheffing, onevenredig hoog. De betaalbaarheid en de beschikbaarheid van de sociale woningvoorraad blijven onder hoogspanning staan.

De operationele kasstroom staat al langere tijd onder druk. Daarom hanteren we het Duurzaam Prestatie Model (DPM) als het centrale uitgangspunt bij het financiële beleid. Door te sturen op het DPM zorgen we ervoor dat er langjarig evenveel euro's binnenkomen als dat eruit gaan. Dat betekent dat we de instandhouding van onze woningvoorraad (inclusief renovaties) willen financieren uit de operationele kasstroom. Hierdoor zijn we minder afhankelijk van externe factoren en is de financiële continuïteit gewaarborgd.

In 2023 hebben we laten zien dat we, ondanks een tekort in de exploitatie, ons vermogen maximaal inzetten om maatschappelijke prestaties te realiseren. Dit doen we vanuit een gecontroleerd en robuust raamwerk van financiële beheersing. Over 2023 is ons DPM saldo 54 miljoen euro negatief (begroot 2023 -/- 69 miljoen euro). Het verwachte tekort voor 2023 was -/- 69 miljoen euro. Door het doorschuiven van renovaties en planmatig onderhoud is het tekort lager geworden. Deze kosten vallen nu in latere jaren.

Een tekort op het DPM betekent dat we dit extern moeten financieren. Het WSW heeft een maximale financieringsgrens van 3,5 miljard euro per corporatie ingesteld. Extra lenen voor tekorten op de operatie betekent ook eerder deze grens bereiken. Daarmee hebben we minder middelen beschikbaar om in te zetten voor nieuwbouw. Het sturen op kasstromen is daarom erg belangrijk. Periodiek bewaken we de afstand tot het borgingsplafond van 3,5 miljard euro en de benodigde maatregelen.

Zoals uit de tabel is af te lezen, voldoen we bij alle externe kengetallen aan de norm. De exploitatie is voldoende om de rentelasten te dragen. Er is voldoende ruimte om bij te lenen voor nieuwbouw. We zijn actief in een werkgebied waar de vraag naar woningen groot is. Daardoor is de marktwaarde ook relatief hoog, waardoor de dekkingsgraad zeer goed is.

De ICR ligt boven de norm. Deze ratio laat zien of we de rente kunnen betalen uit onze operationele kasstroom (huuropbrengsten minus uitgaven), maar is exclusief de uitgaven die nodig zijn voor het renoveren van woningen.

De LTV en solvabiliteit laten zien dat we de komende vijf jaar nog ruim voldoen aan de normen. Er blijft voldoende ruimte om te blijven bouwen waar extra locaties beschikbaar komen.

We hanteren naast de harde externe normen een interne signaalwaarde voor de kengetallen. Dit is als het ware een soort remweg tot aan de externe norm, waar we niet in willen belanden. Deze signaalwaarde dient als risicobuffer, bijvoorbeeld voor een recessie, stijgende bouwkosten, lagere inflatie of maatregelen vanuit de overheid (zoals met de verhuurderheffing en ATAD is gebeurd) om bij te kunnen sturen. We willen de operationele kasstromen gezond en robuust hebben, zodat we ook voorbereid zijn op mindere tijden en geen hypotheek op de toekomst nemen.

Ons interne kengetal, de Instandhouding Bestaand Bezit Ratio (IBBR), drukt uit in hoeverre we in staat zijn om onze instandhouding te betalen vanuit onze exploitatie kasstromen. Het IBBR-kengetal moet hoger zijn dan 1,0 om financieel gezond te zijn. We voldoen nog niet aan onze interne norm van 1,0 bij de IBBR. Wij sturen op het duurzaam prestatiemodel om ervoor te zorgen dat langjarig evenveel euro’s binnenkomen als uitgaan en we daarmee gaan voldoen aan de IBBR.

In 2023 hebben we, net als voorgaand jaar, een negatief resultaat gerealiseerd van 421 miljoen euro. Dit resultaat wordt voornamelijk veroorzaakt door de marktwaardedaling van ons vastgoed (512 miljoen euro). Na jaren van opgaande markt is vanaf 2022 sprake van lichte daling van de markt, waardoor dit een negatieve impact heeft op ons resultaat.

Aan het eind van boekjaar 2023 bedroeg het eigen vermogen € 7.706 miljoen (2022: € 8.096 miljoen ). In dit eigen vermogen is de waardering van het vastgoed tegen marktwaarde in verhuurde staat opgenomen. Indien de waardering op beleidswaarde zou plaatsvinden, waarbij inzicht wordt gegeven in de maatschappelijke bestemming, zal het eigen vermogen afnemen tot € 1.805 miljoen (2022: € 2.314 miljoen). Onze maatschappelijke bijdrage voor 2023 is € 5.901 miljoen (2022: € 5.782 miljoen).

Om tot de beleidswaarde te komen worden, uitgaande van de marktwaarde in verhuurde staat, de volgende vier afslagen gehanteerd:

• Stap 1 - voor het gehele bezit is uitgegaan van het scenario ‘doorexploiteren’ (in plaats van de hoogste van ‘doorexploiteren’ en ‘uitponden’). Er wordt bovendien in het geheel geen rekening gehouden met verkopen. De stijging van de vastgoedwaardering met 229 miljoen euro in de berekening van de beleidswaarde is een direct gevolg van het vervallen van de overdrachtsbelasting, in het 'doorexploiteren' scenario verkopen we namelijk geen woningen meer. Deze stap is hoger dan in vorige jaren, omdat de overdrachtsbelasting van 2 naar 8 procent is verhoogd.
• Stap 2 - de huurprijs wordt bij mutatie of harmonisatie maximaal verhoogd tot de bestuurlijk vastgestelde streefhuur in plaats van de markthuur. We hanteren in ons beleid een streefhuur van gemiddeld 80 procent van de maximaal redelijke huur, en passend verhuren tot de aftoppingsgrenzen die door de overheid jaarlijks worden vastgesteld, het twee-hurenbeleid. De afslag is wel kleiner dan in 2022, dit komt door de afschaffing van de verhuurderheffing.
• Stap 3 - de componenten van onderhoud zijn vervangen door een nominale eigen onderhoudsnorm (gecorrigeerd voor inflatie). We hebben hiervoor de onderhoudsbegroting, zoals opgenomen in de meerjarenbegroting 2024-2033, als uitgangspunt genomen. Daarnaast het instandhoudingsdeel wat in de MJB onder de renovatie uitgaven is opgenomen. De stijging komt door de gestegen bouwkosten en meer onderhoud dan voorzien door het betere inzicht in onze instandhoudingsbehoefte.
• Stap 4 - de beheerskosten uit de DCF-berekening zijn vervangen door een eigen beheernorm die aansluit met de jaarlijkse werkelijke uitgaven voor beheer in de 15-jaars DCF-periode. We hanteren hiervoor de beheerkosten zoals opgenomen in de meerjarenbegroting 2024-2033 als uitgangspunt, middels een kostenfactor per eenheid toegerekend naar een norm per complex.

Een structureel gezonde exploitatie van ons vastgoed is essentieel voor onze financiële continuïteit. In 2023 hebben we een positieve operationele kasstroom en een positief operationeel resultaat gerealiseerd. Dit jaar is deze kasstroom onvoldoende om de instandhouding van ons bezit te financieren. Over 2023 bedraagt het DPM-saldo 54 miljoen euro negatief (begroot 2023 -/- 69 miljoen euro).

De inkomsten bestaan uit huur en overige inkomsten (vooral servicekosten, een beperkt deel energieprestatievergoeding EPV). De huur voor DAEB-activiteiten bedroeg dit jaar 351 miljoen euro, ofwel 581 euro per verhuurbare eenheid per maand. De overige inkomsten van ongeveer 25 miljoen euro (42 euro per verhuurbare eenheid per maand) dekken de kosten die we maken voor allerhande servicekosten, met name collectieve energie.

De uitgaven voor DAEB-activiteiten kunnen we onderverdelen in vier hoofdposten: instandhouding (renovatie & onderhoud), beheer, belastingen en rente:

• Het bedrag uitgegeven aan instandhouding is dit jaar 205 miljoen euro. Dit bestaat uit renovaties (100 miljoen euro) en onderhoud (105 miljoen euro). Dit is hoger dan in 2022. Toen was het bedrag 160 miljoen euro. Mede door toenemende eisen ten aanzien van kwaliteit en duurzaamheid stijgen deze uitgaven.
• Door marktontwikkelingen blijven de kosten voor materialen en arbeid stijgen. Net als de stijgende kosten door aanpassingen die voortvloeien uit wet- en regelgeving, bouwtechnische- en duurzaamheidseisen.
• De uitgaven aan het beheer (126 miljoen euro, 209 euro per vhe per maand) bestaat met name uit personeelslasten (waaronder vaklieden), ICT en huisvesting en advies- en administratiekosten.
• De belastingen en heffingen zijn ruim 14 procent (2022: 14 procent) van de opbrengst. Dit ligt in lijn met voorgaand jaar, maar gaat komende jaren stijgen door toenemende uitgaven voor de vennootschapsbelasting. Door de invoering van nieuwe regelgeving (ATAD) gaan deze uitgaven sterk stijgen.

Onze rentekosten bedragen 59 miljoen euro per jaar, dit is 97 euro per vhe per maand. We blijven ons inzetten om zo goedkoop mogelijk te financieren. Ook de ontwikkeling van de rente droeg daaraan bij. Met onze nieuwbouwambities neemt dit in de toekomst een grote hap uit ons DPM. Waar voorheen nieuwbouw rendabel was, ontstaat daar ook tekort door de gestegen rente.

Per saldo resteert over 2023 een tekort van 109 euro per vhe per maand (2022: overschot 25 euro). Het tekort wordt veroorzaakt door hoge uitgaven aan onderhoud en renovaties, mede als gevolg van doorschuiven van 2022 naar 2023. Ook de huurverlaging in 2023 heeft een negatieve impact gehad op de kasstroom.

We willen onze financiële continuïteit langjarig waarborgen. Daarom passen we, zoals eerder al uitgelegd, het Duurzaam Prestatie Model toe. Een belangrijke indicator om te bepalen of we voldoende rendement op ons vastgoed behalen is het direct rendement. We gebruiken het direct rendement om te beoordelen of een complex of deelportefeuille voldoende bijdraagt aan het geheel van Portaal om de rente en renovaties te betalen.

Per saldo hebben we in 2023 een rendement van 1,58 procent gerealiseerd. Dit is iets hoger dan begroot voor het jaar 2023. Op termijn moet het rendement voldoende blijven om ook de renovaties te kunnen financieren.

In deze paragraaf geven wij een toelichting op belangrijke zaken die een rol spelen bij de belastingafdrachten door Portaal. Hierbij gaan we in op de beheersing van de fiscale processen en risico’s, wijzigingen in wet- en regelgeving, de fiscale positie over 2023 en de belastingdruk.

Toelichting bepaling belastingdruk
In bovenstaande tabel zijn de directe belastingen opgenomen die ten laste komen van de winst-en-verliesrekening. Vanwege de afschaffing vanaf 2023 is de verhuurderheffing niet in bovenstaande vergelijking opgenomen. De vennootschapsbelasting betreft de verschuldigde belasting over het berekende belastbare resultaat over het boekjaar. Hierbij is geen rekening gehouden met de correcties over oude jaren en de mutatie van belastinglatenties die in de belastinglast van het boekjaar zijn verwerkt. Daarnaast is geen rekening gehouden met verrekening van verliezen uit voorgaande jaren. De gemeentelijke heffingen zijn de onroerendezaakbelasting (ozb) en waterschaps- en rioolheffingen die in het boekjaar betaald zijn.

De afdrachten op de aangifte omzetbelasting zijn niet opgenomen in de belastingdruk. Hoewel de betaalde omzetbelasting kostprijsverhogend is voor ons, wordt dit veroorzaakt doordat nagenoeg alle opbrengsten btw-vrijgesteld zijn in de huidige wet- en regelgeving. Indien de reguliere verhuur van woningen btw-belast zou worden, leidt dit tot een hogere afdracht over de omzet dan teruggave op investeringen en kosten. Wel zou een verlaging van het tarief op de bouw van sociale huurwoningen voor ons een aanzienlijke kostprijsverlaging betekenen.

Het effect van de generieke renteaftrekbeperking (ATAD1) bedraagt in 2023 51 miljoen euro (over 2022 60 miljoen euro) Het uitzonderen van woningcorporaties van deze aftrekbeperking zou voor ons een belastingverlaging van 13,2 miljoen euro betekenen in 2023 (over 2022 15,5 miljoen euro)