3 Wat dragen we bij?

Woningcorporaties hebben vele opgaven. Voor ons is de grootste opgave en tegelijkertijd ook de grootste droom: bijdragen aan goed samenleven. In ons ondernemingsplan vertalen we dat in vier thema’s. Hierop zetten we extra in:

In 2023 gaven we veel aandacht aan deze thema’s. In dit hoofdstuk kijken we daarnaast ook naar de resultaten die we behaalden op beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit (onderhoud). Maar eerst naar voor wie we het allemaal doen: onze bewoners.

We vinden het vanzelfsprekend dat iedereen in Nederland een fatsoenlijk dak boven z’n hoofd heeft. Maar niet iedereen verdient genoeg om in de vrije sector een woning te huren of een (goedkope) koopwoning te kopen. Voor die mensen zijn wij er. We hebben vooral woningen voor huishoudens met een inkomen tot 44.035 euro (voor eenpersoonshuishoudens) en tot 48.625 euro (voor meerpersoonshuishoudens). Maar we hebben ook woningen voor mensen die iets meer verdienen.

Mensen met een middeninkomen kunnen ook op sociale huurwoningen van Portaal reageren. Voorheen hanteerden we een inkomensgrens tot 50.000 euro. Met het wetsvoorstel voor betaalbare huur liggen de nieuwe inkomensgrenzen voor middeninkomens tussen 41.000 en 56.500 euro voor eenpersoonshuishoudens en tussen de 45.000 en 75.000 euro voor meerpersoonshuishoudens. We willen dit wetsvoorstel volgen, zodat het landelijk gelijk is.

Ook huisvesten we mensen met een bijzondere woonvraag, zoals ouderen of mensen met een beperking. Ook deze woningen zijn er bijna niet op de commerciële woningmarkt.

Minstens 92,5 procent van onze sociale huurwoningen die we verhuren via de woonruimteverdeling gaat naar huishoudens met een laag inkomen. We mogen 7,5 procent vrij toewijzen. Of dit verhogen naar maximaal 15 procent, mits hierover afspraken zijn gemaakt met de gemeente en huurdersorganisatie en dit is vastgelegd in de prestatieafspraken.

Tevredenheidsonderzoek klantprocessen
Naast het tweejaarlijkse onderzoek naar de woning en buurt, meten we het hele jaar specifieke klantprocessen. We vragen hoe bewoners onze dienstverlening ervaren. In onderstaande tabel staan de scores. De tevredenheid van nieuwe en vertrokken bewoners is gedaald tot onder de doelstelling (te zien in de laatste kolom). Dit vraagt in 2024 meer aandacht, onder andere door bewonersreizen te organiseren.

Aedes Benchmark
Ieder jaar onderzoekt Aedes in de Aedes Benchmark de prestaties van corporaties. Nadat corporaties met elkaar vergeleken zijn, krijgen ze voor ieder prestatieveld een score. Voor ieder prestatieveld zijn drie klassen: A, B en C. De 33% best presterende corporaties krijgen een A, de 33% daaronder een B en de rest een C.

In 2023 scoorden we, net als in 2022, een B voor het huurdersoordeel van de Aedes-Benchmark. Hierbij wordt jaarlijks gekeken naar onze scores van september tot en met juni. Door die periode kunnen de scores afwijken van jaargemiddelden. In alle benchmarkjaren (2014-2023) hebben we ten minste een B gescoord. Een resultaat om trots op te zijn.

Door woningen energiezuiniger te maken, dragen we bij aan het terugdringen van CO2-uitstoot en helpen we onze bewoners om wonen betaalbaar te houden. Verduurzamen doen we niet alleen. Zo stimuleren we bewoners om duurzaam gebruik te maken van hun woning waarbij we met energiepilots ook proberen bij te dragen aan de leefbaarheid in buurt.

Projecten en initiatieven die we in 2023 realiseerden:

Energiefixers 071
In de Kooij in Leiden Noord hielpen energiecoaches en vrijwilligers bewoners hoe ze kleine energiemaatregelen kunnen uitvoeren en hun energierekening omlaag kunnen brengen. In vijf klusdagen zijn 100 woningen bezocht.

Pilot Sociaal Energie Neutraal
In de buurt Huize de Geerlaan in Utrecht hebben we samengewerkt met JMA van de Energiebox Utrecht en Present (stimuleren vrijwilligerswerk). Acht energiecoaches van JMA hebben in 1 dag 125 woningen bezocht en een team van 8 lokale vrijwilligers van Present hebben 25 bewoners geholpen met het aanbrengen van kleine energiemaatregelen.

Verkenning aansluiting warmtenetten in de regio’s
Gesprekken in de regio’s om bestaande woningen aan te sluiten op warmtenetten liepen door in 2023. In Nijmegen tekenden we samen met andere partijen de intentieovereenkomst om het warmtenet voor Zwaneveld en Noord-Lankforst samen uit te werken.

Kennis- en informatiedeling materiaalschaarste en hergebruik
Er waren verschillende initiatieven met samenwerkingspartners en collega-corporaties om kennis en informatie over materiaalschaarste en hergebruik te delen.

In 2023 hebben we afspraken gemaakt met onze ketenpartners om de E-, F- en G-labels versneld aan te pakken. Dat we al goed op weg zijn bewijst de afname van zowel de EP2-waarde als de warmtebehoefte.

De EP2-waarde vertelt iets over hoeveel fossiele energie nodig is voor het compenseren van warmteverliezen en eventueel voor het opwekken van de benodigde koude. Volgens de methodiek van de NTA8800 scoren we een gemiddelde EP2 van 173 kwh/m2 en daarmee scoren we beter dan het sectorgemiddelde. Vorig jaar hadden we nog een score van 181 kwh/m2, wat betekent dat de waarde met ruim 4 procent is afgenomen.

De gemiddelde warmtebehoefte is ook met 4 procent afgenomen, van 110,5 kWh/m2 naar 106,2 kWh/m2. 

Van ons bezit voldoet nu 12 procent aan de Standaard. Dat is ruim 2 procent meer dan in 2022. De Standaard is een isolatieprestatienorm van de overheid.

De afname van de EP2-score en de warmtevraag zijn op dit moment een betere graadmeter van verduurzaming dan het aantal woningen dat voldoet aan de Standaard. Dit omdat we niet alle woningen ineens renoveren naar de Standaard, maar stapsgewijs.

Passend wonen betekent dat we passende huisvesting bieden aan mensen met lage en middeninkomens. Passend bij het inkomen, de grootte van het huishouden en de veranderende woonbehoeften van bewoners. We zorgen voor een levensloopbestendig en gedifferentieerd aanbod aan woningen in onze wijken. Een aanbod dat past bij de huidige en toekomstige woonwensen van onze verschillende doelgroepen. Als mensen duidelijk te groot of te klein wonen, dan richten we ons op doorstroming.

Projecten die we in 2023 realiseerden:

Extern:

• Start met Friendswonen: meerdere jongeren delen grote eengezinswoning (Nijmegen).
• Groot onderzoek naar woonwensen onder woningzoekenden.
• Onderdak aan Housing First in Huis van Portaal. Samen werken we aan de oprichting van een Y-foundation in Nederland.
• Verkenning tussenproduct, zoals Slimmer Kopen om middeninkomens te bedienen (Amersfoort).
• Werken aan toekomstbestendige wijk waarbij o.a. ouderen passend kunnen wonen (Nijmegen).
• Sociaal Renoveren op de Nigerdreef, Ibisdreef en Ankaradreef en in Smitsveen (Utrecht).
• Inzet doorstroommakelaar met gemeente en 5 corporaties (Leiden).
• Leegstaand meer maatschappelijk inzetten voor spoedzoekers.

Intern:

• Ideation-sessie Jong Portaal: woonlasten verlagen en spoedzoekers sneller huisvesten.
• Kenniscafé’s over huurbeleid, passend wonen en woningdelen.
• Onderzoek hoeveel bewoners financieel en fysiek passend wonen.

Betaalbaarheid is een belangrijke pijler onder ons huurbeleid. We hebben daarbij de keuze gemaakt om de passendheidstoets uit te voeren via het tweehurenbeleid. Dus een (verlaagde) huur voor mensen met een huurtoeslaginkomen en een (hogere) huur aan een huishouden met een hoger inkomen.

In 2023 ging 63 procent van de woningtoewijzingen naar mensen met recht op huurtoeslag. Dat is een daling ten opzichte van 2022 (71 procent). In 2023 hebben we 99,8 procent huurtoeslagontvangers passend gehuisvest.

Huuraanpassing sociale huurwoningen 
Huishoudens met een laag inkomen kregen in 2023 een huurverhoging van 2,6 procent (3,1 procent inflatie min 0,5 procent). Huurders met een inkomen dat lager is dan 120 procent van het sociaal minimum hebben een eenmalige huurverlaging gekregen. De huur werd gemaximaliseerd op 575,03 euro. Huurders met een E-, F-, en G-label in de sociale huur hebben een huurbevriezing gehad. Dit werd mogelijk gemaakt door de meeropbrengsten van de inkomensafhankelijke huurverhoging. Dat spraken we af met huurdersorganisaties. 

Huuraanpassing bij midden- en hoge inkomens
Huurders met een midden- of hoog inkomen kregen een inkomensafhankelijke huurverhoging. In totaal ging het om 4.436 huishoudens. Ook hierover hebben we afspraken gemaakt met de huurdersorganisaties. De wettelijke maximale huurverhoging was 50 euro (middeninkomen) of 100 euro (hoog inkomen). Wij kozen voor een lager bedrag. De maximale huur voor deze huurders hebben we gesteld op 900 euro.

Voor huurders van een vrijesectorwoning ging de huur gemiddeld 4,1 procent omhoog.

Fysiek passend
In 2023 woont:

• 68,2 procent van de huishoudens bij Portaal fysiek passend
• 1,4 procent van de huishoudens bij Portaal te klein
• 30,4 procent van de huishoudens bij Portaal te groot

In de onderstaande tabel staan de percentages per gemeente.

De wooncrisis en de Nationale Prestatieafspraken laten duidelijk de noodzaak zien om zo zoveel mogelijk woningen bij te bouwen. Onze woningvoorraad neemt toe door nieuwbouw en aankoop en dit willen we de komende jaren verdubbelen.

We werken er hard aan om zo snel mogelijk gemiddeld 1.000 nieuwe woningen toe te voegen. Als er voldoende betaalbare locaties zijn met soepele vergunningprocedures, is dit mogelijk.

Onze bestaande woningen zetten we in om te versnellen met deze groei. We kijken of we woningen aan, op of onder het bestaande complex toe kunnen voegen. Daarnaast willen we kijken of we met name grote woningen bij mutatie kunnen opsplitsen of geschikt maken voor woningdelen. Zo sluiten ze beter aan bij de doelgroep (kleine huishoudens) en kunnen er twee huishoudens wonen in plaats van een. We slopen alleen als het noodzakelijk is en met de nieuwbouw die er voor terugkomt voegen we extra woningen toe.

We verkopen voornamelijk woningen in een betaalbaar prijssegment en geven voorrang aan sociale huurders die daardoor van huur naar koop kunnen doorstromen. Hierdoor komt er een sociale huurwoning vrij. De verkoopopbrengst zetten we weer in om nieuwe woningen te bouwen waardoor het totale aanbod aan woningen toeneemt. In de Nationale Prestatieafspraken hebben we afgesproken ook voor middeninkomens woningen te bouwen. In veel van onze gemeenten kunnen middeninkomens geen betaalbare woning vinden.

In onze wijken willen we dat niet alleen lage inkomens een plek vinden. Het is goed voor de balans in een wijk als er naast sociale huur ook voldoende woningen zijn voor andere inkomensgroepen. Als er in een wijk weinig sociale huur is, zetten we ons juist in om daar sociale huur toe te voegen.

In 2023 steeg onze voorraad woningen en overig bezit ten opzichte van 2022. We gingen van 57.509 naar 58.156 verhuureenheden.