2 Bijdragen aan goed samenleven

2021 was een bijzonder jaar voor Portaal. We lanceerden ons nieuwe ondernemingsplan. Met een aangescherpte missie en vol ambitie. Een plan dat vasthoudt aan hetgeen er goed gaat, maar nieuwe elementen toevoegt om de wooncrisis en de achteruitgang in de wijken tegen te gaan. Hier staan we voor. In dit bestuursverslag leest u de kern, alsook in het kort wat we bijdroegen aan goed samenleven in 2021 en hoe we van plan zijn bij te dragen aan goed samenleven in 2022 en verder. De opgaven diepen we verder uit in hoofdstuk 3: ‘Wat dragen we bij?' met een langere beschrijving van de opgaven en een nadere inkijk in de resultaten.

‘Bijdragen aan goed samenleven’ is de titel van ons nieuwe ondernemingsplan. Dit plan werd in april 2021 goedgekeurd door de Raad van Commissarissen. Het is het vertrekpunt voor alles wat we doen. Maar wat verstaan we eigenlijk onder bijdragen aan goed samenleven?

Goed samenleven is een van de grootste uitdagingen van deze tijd. Mensen met verschillende achtergronden vinden een thuis in onze wijken. Ook mensen die moeite hebben om mee te draaien in de maatschappij vinden er hun plek. Mensen hebben hun eigen manier van leven. Elkaar vinden en respecteren is belangrijker dan ooit.

Veel mensen wonen met plezier in hun wijk. Maar we horen dat bewoners hun wijk zien veranderen. Omdat er door transities in de zorg meer kwetsbare mensen komen wonen. De overheid gaat uit van zelfredzaamheid van mensen, maar niet iedereen heeft een netwerk, niet iedereen kan problemen zelf goed oplossen. De samenleving wordt complexer. Kwetsbare mensen vinden hun weg niet naar alle instanties en organisaties en verliezen de aansluiting met de samenleving.

Er is een wooncrisis. Veel starters vinden geen betaalbare woning. Mensen in moeilijke omstandigheden moeten lang wachten op betaalbare woonruimte. Het aantal daklozen is sinds 2009 ruim verdubbeld. De tweedeling in de samenleving leidt ertoe dat steeds meer mensen minder kansen hebben. Zij lopen verhoogd risico op armoede, schulden en bestaansonzekerheid. Bij steeds meer van onze bewoners zien we stapeling van problemen. Mensen trekken zich terug in hun eigen kring en zijn minder bereid elkaar te accepteren. Er is steeds vaker overlast. Buurten worden onveiliger en ontwricht door criminaliteit.

Onze basis is de wijk en de buurt waar onze woningen staan en waar onze bewoners leven. Met het vizier op de wijk en de buurt besluiten we wat we waar en voor wie bouwen, hoe we woningen toewijzen, en waar we starten met verduurzamen. Samen met onze partners kijken we wat ons te doen staat.  

Wij zetten stevig in op samenwerking. We vinden dat elke partij - zorginstellingen, maatschappelijke organisaties, politie, gemeenten en bewoners - bij moet dragen aan goed samenleven. We ontwikkelen nieuwe perspectieven en innovatieve oplossingen door strategische allianties en intensieve samenwerkingsverbanden.

We blijven niet langs de zijlijn staan. Maar we lossen ook niet elk probleem op. We verwachten wel dat partners hun rol pakken. We gaan niet op de stoel zitten van een zorginstelling, de gemeente of de politie, maar we zetten ons in om partijen samen aan tafel te krijgen. Waar zaken misgaan, werken we actief aan oplossingen. We benoemen knelpunten en lastige issues. Wij accepteren niet dat complexe wetgeving, bureaucratie, een tekort aan middelen of gebrek aan samenwerking een betere leefomgeving in de weg staat.

We geven onze bewoners meer regie. Zelf invloed hebben op wat er gebeurt met je huis en in je buurt vergroot je woonplezier. Dat kan motiveren om je in te zetten voor de buurt. Bewoners doen en denken mee en krijgen meer te kiezen. Zo kunnen ze zelf hun huis en woonomgeving aangenamer maken.

Solidariteit staat centraal in onze aanpak. Iedereen draagt bij naar draagkracht. We vinden het eerlijk dat de huurprijs meebeweegt met het inkomen. Ook als dat betekent dat je meer betaalt voor dezelfde woning dan je buren omdat die minder te besteden hebben. Dat werkt natuurlijk ook andersom. En bereid zijn om te verhuizen als je die eengezinswoning niet meer nodig hebt, is ook een vorm van solidariteit. Iedereen kan op eigen wijze bijdragen aan het collectieve belang en daarmee aan goed samenleven.

Een betaalbare woning geeft bestaanszekerheid. Daar spannen we ons maximaal voor in. Een dak boven je hoofd en je rekeningen kunnen betalen. Voor steeds meer mensen is dit niet vanzelfsprekend. Dat is onacceptabel. Daarom focust onze aanpak van passend wonen en duurzaamheid zich op meer beschikbare woonruimte en op betaalbare woonlasten.

Woningcorporaties hebben vele opgaven. In ons ondernemingsplan kiezen we voor leefbaarheid/inclusieve buurten, duurzaamheid en passend wonen (voldoende woningen en wonen in een woning die bij je past qua buurt, grootte, prijs). Onze aanpak van inclusieve buurten, duurzaamheid en passend wonen staat in het teken van onze belangrijkste opgave: bijdragen aan goed samenleven.

Wij zetten stevig in op inclusieve buurten. We stimuleren de ontmoeting en bevorderen gemeenschapsvorming. We dragen bij aan inclusieve buurten waar mensen zich thuis voelen en naar elkaar omkijken. We voelen ons verantwoordelijk voor de sociale infrastructuur in de wijk. Samen met de partners in de wijk werken we hier aan. We doorbreken bureaucratische en financiële schotten. Voor kwetsbare instromers ontwikkelen we arrangementen op het snijvlak van wonen en zorg.

Bij passend wonen ligt de focus op betaalbaarheid en oplossingen voor mensen die nu nergens kunnen wonen. We zetten in op woonlasten op maat: de huurprijs beweegt mee met het inkomen. Sterkere schouders betalen meer huur voor een vergelijkbare woning. Met bewoners en partners gaan we in gesprek over nieuwbouw. We achterhalen doorstromingswensen en -mogelijkheden in de wijk. Zo kunnen we meer wijk-specifiek bouwen. We zetten ons ten volle in voor mensen die plots op straat staan.

Duurzaamheid is een instrument om woonlasten betaalbaar te houden met maatregelen die de energierekening verlagen. Duurzaamheid zetten we ook in als katalysator voor gemeenschapsvorming in buurten. Bewoners kunnen meebepalen hoe ze hun huis verduurzamen. Wij ondersteunen duurzame initiatieven van bewoners.

We luisteren naar de input die onze mensen halen uit de wijken. Om slimme en efficiënte oplossingen te bedenken, hebben we veel kennis nodig. Zo moeten we weten wat de woonbehoefte is van onze bewoners om wijk-specifieker te kunnen bouwen. Weten wat de sociale draagkracht van een complex is voor we nieuwe bewoners toewijzen. Wat de relatie is tussen isolatie en stijgende energielasten en daarmee de woonlasten per complex. Voor wat we leren in onze wijken en uit de verzamelde data is een flexibele procesinrichting nodig en een platte organisatie met korte lijnen en ruimte voor ideeën. In 2021 ontwikkelden we wijkgericht werken.

Bij alles wat we vanaf nu doen staat de vraag centraal: wat draagt het bij aan goed samenleven? Hieraan toetsen we vooraf onze plannen en achteraf onze resultaten. Dit is ons kompas. Medewerkers werken bij Portaal omdat ze willen bijdragen aan goed samenleven.

De doelgroep van corporaties verandert. Meer divers en deels minder zelfredzaam. Corporaties huisvesten inclusief, dus ook mensen die zorg of begeleiding nodig hebben. In sommige buurten en complexen leidt dit tot leefbaarheidsproblemen. Onze inzet is om dit te voorkomen en in te grijpen als het misgaat. Volgens ons zijn inclusieve buurten ‘leefbare en gemengde wijken en buurten waar oude en nieuwe bewoners zich thuis voelen, rekening houden met elkaar, en op hun eigen manier naar elkaar omkijken’.

Vanuit onderhoud, beheer, nieuwbouw, renovatie, woonconcepten zoals Gemengd Wonen, toewijzing, huurbeleid, dienstverlening en samenwerking met partijen in de buurt benutten wij onze invloed als verhuurder om bij te dragen aan inclusieve buurten waar het goed samenleven is. Goed samenleven is van veel factoren afhankelijk. Daarom gebruiken we het begrip ‘bijdragen’. Wij doen dit niet alleen maar met tal van partijen en met bewoners. We hebben ook te maken met externe factoren als koopkracht en veiligheid. In 2021 hadden we, als woningcorporatie in de buurten en wijken, zoveel mogelijk aandacht voor onze bewoners en zetten we projecten op, zoals Gemengd Wonen en projecten waarbij sociaal renoveren centraal stond en nog steeds staat.

Verder deelden we vanuit het programma inclusieve buurten veel kennis en ontwikkelden de wijkmonitor. Deze geeft inzicht in hoe de leefbaarheid in onze wijken zich ontwikkelt. We kunnen zo per wijk gerichte interventies uitvoeren.

In 2021 was er een leefbaarheidsbudget van 2,2 miljoen euro. Dit is gebruikt voor activiteiten om buurten schoon, heel en veilig te houden. We droegen ook bij aan soortgelijke initiatieven van bewoners. We gaven 2,3 miljoen euro uit.

Een andere grote opgave uit het ondernemingsplan is passend wonen. Hierbij gaat het om beschikbaarheid van woningen en betaalbaarheid. De uitwerking van onze visie op passend wonen is nog in ontwikkeling, maar de uitgangspunten zijn concreet (zie hoofdstuk 3 ‘Wat dragen we bij?’). In 2021 leverden we bij passend wonen, beschikbaarheid, onderhoud en renovatie de volgende resultaten op:

Duurzaamheid is een belangrijk kwaliteitsaspect van onze woningen. Door woningen energiezuiniger te maken, dragen we bij aan het terugdringen van de CO2-uitstoot en helpen we bewoners wonen betaalbaar te houden. Ze zijn minder geld kwijt aan energie en duurzame woningen zijn comfortabeler. In hoofdstuk 3 ‘Wat dragen we bij?’ beschrijven we onze duurzaamheidsaanpak.

Op het gebied van duurzaamheid hebben we in 2021 een flinke slag geslagen. Eind 2020 haalden we gemiddeld energielabel B. Ons eigen tussendoel, een Energie-Index van 1,36, is in 2021 gehaald. We streven er naar om in 2050 CO2-neutraal te zijn.

Onze bewoners zijn degenen voor wie we werken. Hun woongeluk in de wijk is het vertrekpunt voor ons werk.

De huren

In 2021 zijn de huren bevroren. Bewoners met recht op huurtoeslag en een hoge huur kregen zelfs een huurverlaging. Voor bewoners van een vrijesectorwoning ging de huur 1,4 procent (inflatievolgend) omhoog. Bij de huurverlaging ging het om huurtoeslagontvangers die een huurwoning hebben met een huurprijs boven de eerste (633,25 euro) of tweede aftoppingsgrens (678,66 euro). Uit gegevens van de Belastingdienst blijkt het om 3.976 bewoners te gaan.  

87 procent van onze zelfstandige huurwoningen behoorde eind 2021 tot de betaalbare voorraad (woningen met een huur tot aan de aftoppingsgrens van 678,66 euro). Dit is fors meer dan de 80 procent in 2020. Dit komt met name door de Wet Eenmalige huurverlaging.

Het aandeel betaalbare huurwoningen voldoet ruim aan de eisen van onze portefeuillestrategie: we willen minimaal twee derde van onze woningen bestemmen voor mensen met een krappe beurs. Vijf procent van onze woningen heeft een huurprijs boven de huurtoeslaggrens; deze woningen hebben we om mensen met middeninkomens te huisvesten.

Klantcontacten

In 2021 ontving ons klantcontactcentrum 183.618 telefoontjes, 18 procent minder dan in 2020, met een klantwaardering van 7,3 en bereikbaarheid van 91 procent. Via WhatsApp zijn 66.315 vragen beantwoord met een waardering van 7,9. We hebben ruim 59.000 e-mails ontvangen, 9 procent meer dan in 2020 met een klantwaardering 6. 

In het regeerakkoord staat dat de verhuurderheffing in de toekomst verdwijnt. Voor 2022 is het echter nog niet zover. Dan krijgen de corporaties 500 miljoen euro korting op de verhuurderheffing. Voor ons betekent dit een lastenverlichting van tussen de 10 en 12,5 miljoen euro in 2022. Portaal heeft een exploitatietekort van ongeveer 30 miljoen. Met de korting op de verhuurderheffing daalt ons tekort van 30 miljoen euro tot ongeveer 18 miljoen euro op jaarbasis. Deze korting van de verhuurderheffing is gekoppeld aan een tegenprestatie op nieuwbouw en/of verduurzaming.

Vanaf 2023 verdwijnt de verhuurderheffing. Echter, andere belastingen stijgen explosief. Deze zijn ook gekoppeld aan de WOZ-waarde, waardoor woningcorporaties naar verwachting alweer rond de 20 procent inleveren.

Deze ontwikkelingen (stijgingen belastingen en verwachte tegenprestaties die nog niet helder zijn) maken het lastig om te voorzien waar we meer geld kunnen besteden aan bijdragen aan goed samenleven. In 2022 volgen we de programma’s van de Minister voor Wonen op de voet en relateren deze aan onze eigen plannen.

Voor wat betreft aan aantal plannen lijkt het dat we geen problemen krijgen om aan de gestelde voorwaarden te voldoen. Zo hebben wij zelf al een ambitieuze doelstelling op nieuwbouw gesteld, waardoor we, onder gelijkblijvende externe omstandigheden, aan de verwachting kunnen voldoen. En zo zijn er meer plannen die in de pas lopen met de verwachtingen van het kabinet.

We willen groeien naar minimaal 55.000 woningen, waarvan 52.000 sociale huur en 3.000 vrije sector voor met name middeninkomens. Dit doen we onder andere door onze nieuwbouw te verdubbelen de komende jaren en woningen te bouwen die passen bij de ontwikkeling van de huishoudens. We kiezen voor een stapsgewijze verduurzaming op natuurlijke momenten. We sturen op kosten efficiënte maatregelen via isoleren, ventileren, warmtebron en gedrag. Met een gedifferentieerd (huur)beleid zorgen we voor een brede slaagkans, betaalbare woonlasten en doorstroom in wijken.

Een ander onderwerp waar we in 2022 aandacht aan besteden zijn de ontheffingen. In Amersfoort, Arnhem en Nijmegen kregen wij in 2017 een ontheffing tot 2022. Eind 2021 hebben we een evaluatie aan de Autoriteit woningcorporaties (Aw) aangeboden om een besluit te nemen. We hebben goed nieuws; de Aw heeft onze ontheffing voor de regio’s Amersfoort, Arnhem en Nijmegen verlengd. Niet met de standaard vijf jaar, maar zelfs met acht. De evaluatie voor Leiden en Soest volgt later.

Vanaf 1 januari 2022 geldt de aangepaste Woningwet waarmee corporaties, huurdersorganisatie en gemeenten aan de slag kunnen met het toewijzen en verduurzamen van (gereguleerde) huurwoningen en de leefbaarheid. Onnodige details zijn geschrapt en regels zijn vereenvoudigd of verduidelijkt. Deze wetswijziging is in lijn met onze doelen om zoveel mogelijk bij te dragen aan goed samenleven. Echter, er is nog steeds veel overbodige regelgeving. Denk hierbij aan de regelgeving om geen ‘anders toewijzen’ in bestaande bouw toe te mogen passen. Anders toewijzen (of gericht toewijzen: bij plaatsing van nieuwe bewoners rekening houden met de draagkracht van de wijk) is een kansrijk mechanisme om problemen in de leefbaarheid het hoofd te bieden of te verzachten. Wij blijven verbeteringen, die bijdragen aan goed samenleven, onder de aandacht van regelgevers brengen.

Voornemen bestaat om Vastgoed Onderhoud Centrale B.V. met ingang van 1 januari 2023 samen te voegen met Stichting Portaal. De besluitvorming over de samenvoeging en de wijze waarop dit zal plaatsvinden, zal eind 2022 genomen worden.

Het bestuur heeft het jaarverslag over 2021 opgesteld, met daarin opgenomen de jaarrekening en de overige gegevens. PwC heeft deze jaarrekening gecontroleerd en voorzien van een goedkeurende controleverklaring. Het bestuur verklaart dat Portaal alleen activiteiten heeft ondernomen en middelen heeft ingezet die in het belang zijn van de volkshuisvesting en de leefbaarheid, dit alles in overeenstemming met de statuten van de stichting. De woongelegenheden liggen binnen het statutaire werkgebied. Verder geldt dat wij op het gebied van beleggen en verbintenissen geen risicovolle posities hebben ingenomen.