6 Hoe betalen we onze bijdragen?

Wonen in crisis, niet kunnen wonen wordt een steeds groter maatschappelijk probleem. Daarbij worden ook de negatieve economische gevolgen van de verschrikkelijke oorlog in Oekraïne steeds zichtbaarder. De situatie is zeer urgent. Iedere dag lezen we iets over de wooncrisis in de kranten, horen dit van onze partners of zien dit met eigen ogen in de wijk. De leefbaarheid staat onder druk, de prijzen van energie stijgen (energiearmoede) en het schrijnend tekort aan woningen is iedereen bekend. Dat vraagt om een flinke stap naar voren en dus een ambitieus investeringsprogramma als antwoord op de wooncrisis, inclusief verduurzaming en betaalbaarheid. Concreet betekent dit de volgende plannen:

• We verdubbelen de nieuwbouw van 500 naar meer dan 1.000 woningen per jaar om bij te dragen aan het oplossen van de wooncrisis. Ook ten behoeve van middeninkomens. Dit is een flinke ambitie voor onze organisatie en voor alle betrokken partijen in het bouwproces.
• We willen 1x in de 40 jaar onze woningen verbeteren en verduurzamen. Het jaarlijks verbeteren van circa 1.300 woningen per jaar is een flinke opgave. Het is echter niet alleen een kwaliteitsslag, maar is ook nodig om stappen te blijven maken in het verduurzamen van het vastgoed en het verlagen van de energielasten voor onze huurders.
• Ook op betaalbaarheid hebben wij een grote opgave. Hier werken we al jaren aan, door bijvoorbeeld passend toewijzen en inflatievolgend huurbeleid. Elke huurverhoging, al lijkt het soms maar een paar euro, is voor een steeds groter deel van onze bewoners niet meer op te brengen. Ook omdat kosten van levensonderhoud blijven stijgen. We zetten in op maatwerk, echter is dit vanuit wetgeving nog niet altijd mogelijk.

Positief nieuws is dat het kabinet met ingang van 2023 de verhuurderheffing afschaft. De precieze uitwerking en voorwaarden worden nog verduidelijkt door de overheid. Vandaar dat wij de positieve financiële gevolgen nog niet hebben kunnen doorrekenen in onze meest recente meerjarenbegroting. Vervolgens kunnen we bepalen hoe we onze middelen verdelen over beschikbaarheid, betaalbaarheid en duurzaamheid. We willen graag versnellen als daar locaties, personeel, materiaal, ambtelijke capaciteit en voldoende middelen voor beschikbaar zijn. Er zit een uitdaging in de hele keten, van plan tot uitvoering.

We steken onze nek uit. Ons huishoudboekje is de afgelopen jaren uit balans geraakt als gevolg van de almaar gestegen belastingen en heffingen. Met het vervallen van de verhuurderheffing in 2023 kan dit verbeteren. Echter staan hier stijgende bouwkosten, toenemende belastingdruk, oplopende rente en verdere prijsinflatie tegenover. Ook de toekomstige invoering van normhuren komt mogelijk voor rekening van de corporaties.

Wij zijn trots op het aantal opgeleverde nieuwbouw en renovatie woningen in 2021. De realisatiekracht van onze investeringskasstroom van in totaal 142 miljoen euro (nieuwbouw en renovatie) blijft echter achter bij de begrote investeringskasstroom van 189 miljoen euro. Dit komt omdat een aantal grote projecten zijn vertraagd in uitvoering. Hiermee verschuift de kasstroom ook naar een latere periode.

Onze toekomstige ambitie is hoog en wij investeren maximaal door ons investeringsvolume te verhogen van gemiddeld 270 miljoen euro de komende vijf jaar naar gemiddeld 350 miljoen euro per jaar in de periode daarna. Dit zijn goede ontwikkelingen voor het terugdringen van het woningtekort in onze regio’s en levert, door de lage rente om deze woningen te financieren, een positief effect op onze exploitatie. Daarnaast dragen opbrengsten uit de niet-DAEB bij aan zowel het bedienen van middeninkomens als aan onze financiën. We zetten daarom in een aantal gemeenten actief in op het toevoegen van vrije sector huurwoningen. We houden onze woningen betaalbaar en investeren in de verduurzaming van ons vastgoed. Daar waar locaties voorhanden zijn kunnen wij, ondanks de stijgende bouwkosten, nieuwbouw plegen. Waar onze inzet op nieuwbouw afhankelijk is van verkoop, financiering en opbrengsten niet-DAEB, is onze inzet op kwaliteit/duurzaamheid/instandhouding afhankelijk van de huurinkomsten. Daarnaast denken we door de huur passend te laten zijn bij het inkomen de lasten beter te kunnen verdelen.

De afgelopen jaren hebben wij de verhuurderheffing voor een groot deel op kunnen vangen door een steeds verdere efficiencyslag te maken in onze interne organisatie. Zoals ook blijkt uit de A score op bedrijfslasten die we ook dit jaar weer behalen in de Aedes- Benchmark. We merken in een deel van onze wijken dat juist meer inzet van onze organisatie nodig is om samen met lokale partners het goed samenleven in wijken te verbeteren. Samen met onze huurders, gemeenten en niet in de laatste plaats Aedes proberen we de politiek verder te overtuigen dat de belastingdruk voor corporaties, ook met het vervallen van de verhuurderheffing, onevenredig hoog is. De betaalbaarheid en ook de beschikbaarheid van de sociale woningvoorraad blijven onder hoogspanning staan.

De operationele kasstroom staat al langere tijd onder druk. Daarom hanteren wij het Duurzaam Business Model (DBM) als het centrale uitgangspunt bij het financiële beleid. Door te sturen op het DBM zorgen we ervoor dat er langjarig evenveel euro's binnenkomen als dat er uit gaan. Dat betekent dat wij de instandhouding van onze woningvoorraad (inclusief renovaties) willen financieren uit de operationele kasstroom. Hierdoor zijn we minder afhankelijk van externe factoren en is de financiële continuïteit gewaarborgd.

In 2021 hebben wij wederom laten zien dat wij ondanks een tekort in de exploitatie ons vermogen maximaal inzetten om maatschappelijke prestaties te realiseren. Dit doen wij vanuit een gecontroleerd en robuust raamwerk van financiële beheersing. Over 2021 is ons DBM saldo -/- 14 miljoen euro negatief (begroot 2021 -/- 19 miljoen euro). We verwachten dat dit tekort vanaf 2023 verbetert met het vervallen van de verhuurderheffing. Een tekort op het DBM betekent dat wij dit extern moeten financieren. Het WSW heeft een maximale financieringsgrens van 3,5 miljard euro per corporatie ingesteld. Extra lenen voor tekorten op de operatie betekent ook eerder deze grens bereiken. Daarmee hebben wij minder middelen beschikbaar om in te zetten voor nieuwbouw. Het sturen op kasstromen is daarom erg belangrijk.

Zoals uit de tabel is af te lezen, voldoen wij bij alle kengetallen aan de norm. De exploitatie is voldoende om de rentelasten te dragen. Er is voldoende ruimte om bij te lenen voor nieuwbouw. Wij zijn actief in een werkgebied waar de vraag naar woningen groot is. Daardoor is de marktwaarde ook relatief hoog, waardoor de dekkingsgraad zeer goed is.

De ICR ligt boven de norm. Deze ratio laat zien of we de rente kunnen betalen uit onze operationele kasstroom (huuropbrengsten minus uitgaven), maar is exclusief de uitgaven die nodig zijn voor het renoveren van woningen.

De LTV en solvabiliteit laten zien dat wij de komende vijf jaar nog ruim voldoen aan de normen, maar dat de ratio ontwikkeling wel richting de norm is. Er blijft echter voldoende ruimte om daar waar extra locaties beschikbaar komen te blijven bouwen. Wij hanteren naast de harde externe normen een interne signaalwaarde voor de kengetallen. Dit is als het ware een soort van remweg tot aan de externe norm waar we niet in willen belanden. Deze signaalwaarde dient als risicobuffer, bijvoorbeeld voor een recessie, stijgende bouwkosten, lagere inflatie of maatregelen vanuit de overheid (zoals met de verhuurderheffing en ATAD is gebeurd) om bij te kunnen sturen. Wij willen de operationele kasstromen gezond en robuust hebben, zodat we ook voorbereid zijn op mindere tijden en geen hypotheek op de toekomst nemen.

In 2021 hebben wij weer een jaarresultaat van 1,54 miljard euro behaald. Deze papieren winst wordt veroorzaakt door de marktwaardestijging van ons vastgoed (1,6 miljard euro). Een winst die wij alleen kunnen realiseren door al ons bezit te verkopen. Dit past niet bij onze volkshuisvestelijke doelstelling en is daarnaast ook niet mogelijk vanuit wettelijke en regionale afspraken. Waar we de marktwaarde van ons bezit wel voor gebruiken is het als hypothecair onderpand geven aan de bank/WSW om nieuwe leningen aan te trekken en nieuwbouw te realiseren. Ook hebben de waardestijgingen nagenoeg geen gevolgen gehad voor de huren die we vragen. Wel hebben ze een belangrijk effect op de stijging van de verhuurderheffing en de gemeentelijke belastingen.

Ter illustratie, de leegwaardestijging over 2021 kost ons in 2022 7,6 miljoen euro aan extra verhuurderheffing (wanneer we rekening houden met de leegwaarde aftopping realiseren we 2,3 miljoen euro extra leegwaarde x 0,332 procent heffingsgrondslag verhuurderheffing).

Per deelportefeuille verschilt het beeld van de marktwaardeontwikkeling. In Nijmegen is de waardeontwikkeling van de woningportefeuille het sterkst geweest De woningportefeuille van Utrecht heeft de minst sterke ontwikkeling. Met name de afkoop van erfpacht - die sterk is toegenomen - zorgen voor een minder sterke groei.

Onze maatschappelijke bijdrage (het verschil tussen marktwaarde en beleidswaarde) is ruim 5,8 miljard euro. Het grootste deel hiervan betreft de betaalbaarheid (een combinatie van lage huren en de daardoor te betalen verhuurderheffing). De rest bestaat voornamelijk uit onze hogere kosten voor instandhouding omdat we met een lange exploitatietermijn rekening houden en de dienstverlening die wij als maatschappelijke organisatie bieden. Het beschikbaar houden van de woningen voor de huurmarkt is nu ook voor beleggers erg interessant.

Om tot de beleidswaarde te komen worden, uitgaande van de marktwaarde in verhuurde staat, de volgende vier afslagen gehanteerd:

• Stap 1 -

Voor het gehele bezit is uitgegaan van het scenario ‘doorexploiteren’ (in plaats van de hoogste van ‘doorexploiteren’ en ‘uitponden’). Er wordt bovendien in het geheel geen rekening gehouden met verkopen. De stijging van de vastgoedwaardering met 535 miljoen euro is een gevolg van het vervallen van de overdrachtsbelasting, in het 'doorexploiteren' scenario verkopen wij namelijk geen woningen meer. Deze stap is hoger dan in vorige jaren, omdat de overdrachtsbelasting van twee procent naar acht procent is verhoogd.

• Stap 2 -

De huurprijs wordt bij mutatie of harmonisatie maximaal verhoogd tot de bestuurlijk vastgestelde streefhuur in plaats van de markthuur. Portaal hanteert in haar beleid een streefhuur van gemiddeld tachtig procent van de maximaal redelijke huur, en passend verhuren tot de aftoppingsgrenzen die door de overheid jaarlijks worden vastgesteld, het twee-hurenbeleid.

• Stap 3 -

De componenten van onderhoud zijn vervangen door een nominale eigen onderhoudsnorm (gecorrigeerd voor inflatie). Wij hebben hiervoor de onderhoudsbegroting, zoals opgenomen in de meerjarenbegroting 2020-2029, als uitgangspunt genomen. En daarnaast het instandhoudingsdeel wat in de MJB onder de renovatie uitgaven is opgenomen.

Ondanks een hogere marktwaarde daalt de beleidswaarde in 2021 t.o.v. 2020. De reden hiervan is een aanscherpte richtlijn vanuit SBR die er voor zorgt dat onderhoudsnorm die in de beleidswaarde gebruikt wordt op een andere wijze berekend is. Waar voorheen het onderhoud zoals verantwoord wordt in de functionele winst- en verliesrekening, de basis was voor de berekening van de onderhoudsnorm, is het nu voorgeschreven, om de integrale instandhoudingskosten die nodig zijn om het bezit ‘eeuwig’ door te exploiteren, in te rekenen. De instandhoudingskosten die bij Portaal verantwoord worden onder de ‘investeringen’ (omdat ze binnen een renovatieproject worden uitgevoerd) zijn vanaf nu dus ook in de norm opgenomen. Oftewel; we moeten ook het onderhoudsdeel van de renovaties inrekenen in de beleidswaarde. Dit zorgt ervoor dat de norm van gemiddeld 1.580 euro naar 2.285 euro gaat. Op basis van de beleidswaarde benchmark concluderen we dat we hiermee meer in lijn liggen met het sectorgemiddelde qua onderhoudsnorm beleidswaarde.

• Stap 4 -

De beheerskosten uit de DCF-berekening zijn vervangen door een eigen beheernorm die aansluit met de jaarlijkse werkelijke uitgaven voor beheer in de 15-jaars DCF periode. Wij hanteren hiervoor de beheerkosten zoals opgenomen in de meerjarenbegroting 2020-2029 als uitgangspunt, middels een kostenfactor per eenheid toegerekend naar een norm per complex.

Per regio zien we een verschil in de hoogte van de marktwaarde en in de verhouding tussen markt- en beleidswaarde. Deze verschillen worden veroorzaakt door kenmerken van de woningvoorraad en van de woningmarkt. Duidelijk is dat in de beleidswaarde een nivellering plaatsvindt in waarde van het vastgoed. In krappere (duurdere) woningmarkten (Randstad) is dat effect nog wat groter dan in gebieden met een iets ruimere markt (zoals Arnhem en Nijmegen).

Een structureel gezonde exploitatie van ons vastgoed is essentieel voor onze financiële continuïteit. In 2021 hebben wij een positieve operationele kasstroom en een positief operationeel resultaat gerealiseerd. Zoals hiervoor aangegeven, is deze kasstroom evenwel onvoldoende om de instandhouding van ons bezit te financieren. Over 2021 bedraagt het DBM-saldo 14 miljoen euro negatief (begroot 2021 -/- 19 miljoen euro).

De inkomsten bestaan uit huur en overige inkomsten (vooral servicekosten, een beperkt deel energieprestatievergoeding EPV). De huur bedroeg dit jaar 368 miljoen euro, ofwel 579 euro per verhuurbare eenheid per maand. In de nabije toekomst verwachten we de invoering van normhuren. Het is nog onduidelijk wat de effecten hiervan zijn op onze huurbaten. De overige inkomsten van ongeveer 19 miljoen euro (30 euro per verhuurbare eenheid per maand) dekken de kosten die we maken voor allerhande servicekosten, met name collectieve energie.

De uitgaven kunnen we onderverdelen in vier hoofdposten: instandhouding (renovatie & onderhoud), beheer, belastingen en rente:

• Het bedrag uitgegeven aan instandhouding is dit jaar 171 miljoen euro. Dit bestaat uit renovaties (81 miljoen euro) en onderhoud (90 miljoen euro). Dit is lager dan in 2020. Toen was het bedrag 182 miljoen euro. Door alle eisen omtrent kwaliteit en duurzaamheid verwachten we dat de uitgaven aan renovaties wel weer toenemen;
• Door marktontwikkelingen blijven de kosten voor materialen en arbeid stijgen, alsmede de stijgende kosten als gevolg van aanpassingen die voortvloeien uit wet- en regelgeving, bouwtechnische- en duurzaamheidseisen;
• De uitgaven aan het beheer (81 miljoen euro, 127 euro per verhuurbare eenheid per maand) bestaat met name uit personeelslasten, ICT en huisvesting en advies- en administratiekosten;
• De belastingen en heffingen zijn inmiddels ruim 20 procent (2020: 17 procent van de opbrengst). Dit is 113 euro (2020: 113 euro) per verhuurbare eenheid per maand. Dertig procent van dit bedrag (23 miljoen euro) wordt lokaal via de gemeentelijke belastingen geheven, zeventig procent gaat vooral via de verhuurderheffing (50 miljoen euro) naar het rijk.

Om de huurverlaging, die bij bepaalde huishoudens plaatsvindt te compenseren, wordt het tarief van de verhuurderheffing verlaagd. Echter zien we daarentegen de WOZ-waarde onverminderd doorstijgen. Daarnaast gaat Portaal binnen afzienbare tijd ook vennootschapsbelasting betalen wat de belastingdruk verder zal verhogen. Met de afschaffing van de verhuurderheffing zou de belastingdruk voor ons afnemen. Wel wordt dit effect gedempt door toekomstige hogere uitgaven aan vennootschapsbelasting.

Onze rentekosten bedragen 66 miljoen euro per jaar, dit is 101 euro per verhuurbare eenheid per maand. We blijven ons inzetten om zo goedkoop mogelijk te financieren, ook de ontwikkeling van de rente droeg daar aan bij. Gezien de huidige ontwikkelingen is de ontwikkeling van de rente moeilijk in te schatten.

Per saldo resteert over 2021 een tekort van 1 euro (2020: 45 euro) per verhuurbare eenheid per maand.

Wij willen onze financiële continuïteit langjarig waarborgen. Daarom passen wij zoals hiervoor al uitgelegd het Duurzaam Business Model toe. Een belangrijke indicator om te bepalen of wij voldoende rendement op ons vastgoed behalen is het direct rendement. Wij gebruiken het direct rendement om te beoordelen of een complex of deelportefeuille voldoende bijdraagt aan het geheel van Portaal om de rente en renovaties te betalen.

Per saldo is in 2021 een rendement van 1,38 procent gerealiseerd. Dit is fors lager dan het rendement van 2020. De voornaamste oorzaak hiervan is de beperkte huurstijging ten overstaan van de forse marktwaardeontwikkeling in 2021. Op termijn moet het rendement voldoende blijven om ook de renovaties te kunnen financieren.

Onze ambitie is om meer en versneld te investeren in nieuwbouw, verduurzaming en betaalbaarheid. Om dit te kunnen realiseren spannen wij ons financieel maximaal in, waarbij wij onze grenzen continu opzoeken en soms zelfs (tijdelijk) overschrijden. Op deze ambitie bijsturen kan altijd nog, we kennen onze remweg. Dit is ons (financiële) antwoord op de doelstelling uit ons ondernemingsplan: Bijdragen aan goed samenleven. Het tempo waarin we onze doelen kunnen bereiken is en blijft afhankelijk van uitvoeringskracht (zowel intern als extern) en financiële ruimte. Met de afschaffing van de verhuurderheffing in 2023 lijkt het erop dat ons huishoudboekje weer meer in balans gaat komen. Maar de economische gevolgen van de oorlog in de Oekraïne gaan wij stevig voelen. Stijgende bouwkosten, energieprijzen en oplopende rente zijn nu al aan de orde. Dit maakt dat we strak blijven sturen op onze kasstromen, zodat we ook in de toekomst ons vermogen maximaal maatschappelijk inzetten en blijven presteren.