5 Financiële continuïteit

In de Nationale Prestatieafspraken (NPA) is in 2023 afgesproken dat corporaties tot en met 2030 meer nieuwe woningen bouwen, sneller verduurzamen, de huurprijs matigen en extra investeren in leefbaarheid en onderhoud. In december 2024 zijn de NPA herijkt. Zo is de horizon van de te leveren prestaties (lees: de opgave) verlengd naar 2034. Portaal staat volledig achter deze ambities. Een belangrijke randvoorwaarde is dat de corporaties de opgave financieel aankunnen en ook na 2034 de financiële continuïteit kunnen waarborgen. Daarom is op korte termijn echt een duurzaam prestatiemodel nodig. Hier zal ook de overheid in moeten meebewegen. De herijkte NPA hebben we ook verwerkt in onze meerjarenbegroting 2025-2034 en we hebben ons beleid hierop aangescherpt. Realiseren van de opgave vraagt veel van ons en andere corporaties. De druk is hoog, maar we gaan ervoor. Dit zijn onze plannen:

• Meer nieuwbouw
  We voeren de nieuwbouwproductie op en bouwen de komende 10 jaar gemiddeld 1.000 woningen per jaar. Zo dragen we bij aan het oplossen van de wooncrisis. We bouwen niet alleen voor mensen met een laag inkomen, maar ook voor middeninkomens. Dit is een flinke ambitie voor onze organisatie en voor alle betrokken partijen in het bouwproces.

• Verbeteren en verduurzaming vastgoed
  We willen eens in de 40 jaar onze woningen verbeteren en verduurzamen. Dit betekent dat we gemiddeld 1.300 woningen per jaar renoveren. Daarnaast versnellen we de verduurzaming van de E-, F- en G-labels en verduurzamen we gemiddeld 500 woningen extra per jaar tot en met 2028. Het jaarlijks verbeteren van circa 1.800 woningen is een flinke opgave, zowel in uitvoering als financieel. Dit is niet alleen een kwaliteitsslag. Het is ook nodig om stappen te blijven maken in het verduurzamen van het vastgoed en het daarmee verlagen van de energielasten voor onze bewoners.

• Betaalbare huren
  We blijven ons inzetten voor betaalbare huurprijzen. Dat doen we onder andere door passend toewijzen en een zorgvuldig huurbeleid.

We willen graag versnellen, maar dat kan alleen als er voldoende bouwlocaties, personeel, materialen, ambtelijke capaciteit en financiële middelen beschikbaar zijn. De uitdaging zit in de hele keten, van plan tot uitvoering.

Ons huishoudboekje geeft dagelijks inzicht in onze inkomsten en uitgaven. We kennen onze financiële grenzen. Het in evenwicht houden van de inkomsten en uitgaven van de exploitatie van ons bezit noemen we ook wel ons duurzaam prestatiemodel. Het uitgangspunt is dat we financieel gezond zijn en blijven om nu en in de toekomst onze organisatiedoelstellingen te kunnen blijven realiseren. Toch staan we onder financiële druk. De afgelopen jaren gaven we meer uit dan er binnenkwam. Ook de komende jaren verwachten we structurele tekorten. Dit komt door:

• Prijsstijgingen
  Grondstoffen zijn fors duurder geworden, wat de bouwkosten omhoog drijft. Ook installaties voor de energietransitie zijn duurder.

• Arbeidsmarktkrapte
  Het is lastig om aan vakmensen te komen.

• Extra onderhoud en renovaties
  We investeren meer geld in het verbeteren en verduurzamen van onze woningen. Daarnaast pakken we ook 500 woningen extra per jaar aan tot en met 2028 door het versneld wegwerken van onze E-, F- en G-labels.

• Stijgende belastingen
  We betalen steeds meer belasting door de stijgende vennootschapsbelasting. Vooral de invoering van de ATAD en de toekomstige invoering van de Wet Minimumbelasting zorgen ervoor dat de belastingdruk op corporaties de komende jaren flink oploopt.

We blijven de komende jaren een structureel tekort houden van gemiddeld 43 miljoen euro per jaar op de instandhouding van onze DAEB-woningen. Ter illustratie: daardoor komen we gemiddeld 68 euro per woning per maand tekort om duurzaam financieel gezond te zijn en blijven.

Ondanks de financiële druk zijn we trots op wat we hebben bereikt. In 2024 leverden we veel nieuwbouw- en renovatiewoningen op. De realisatiekracht van onze investeringskasstroom in 2024 bedraagt 213 miljoen euro (nieuwbouw, aankoop grond en renovatie). Onze toekomstige ambitie is hoog en we investeren maximaal door ons investeringsvolume te verhogen naar netto 340 miljoen euro per jaar. Dit zijn goede ontwikkelingen voor het terugdringen van het woningtekort. Maar door de gestegen rente en bouwkostenontwikkeling levert nieuwbouw niet langer zomaar een positief financieel effect aan onze huidige exploitatie. We moeten daarom kritisch zijn op wat we wel en niet doen.

Opbrengsten uit niet-DAEB woningen (vrije sector) helpen ons om middeninkomens te bedienen en onze financiële positie te versterken. Daarom zetten we in sommige gemeenten actief in op de bouw van vrijesectorwoningen in het middensegment.

We houden onze woningen betaalbaar en investeren in verduurzaming. Waar het kan, bouwen we nieuwe woningen, ondanks de stijgende kosten. Nieuwbouw financieren we deels met verkoop, leningen en inkomsten uit niet-DAEB woningen. Voor onderhoud en verduurzaming zijn we afhankelijk van de huurinkomsten. Door de huurprijs passend te laten zijn bij het inkomen, kunnen we de lasten eerlijker verdelen.

De belastingdruk voor corporaties blijft onevenredig hoog. Dit zet niet alleen de betaalbaarheid, maar ook de beschikbaarheid van sociale huurwoningen onder druk.

Portaal hanteert het duurzaam prestatiemodel (DPM) als het centrale uitgangspunt bij het financiële beleid. Dit model brengt in beeld of we op de lange termijn evenveel geld binnenkrijgen als dat we uitgeven. Het DPM-model is gebaseerd op onze DAEB-portefeuille. Ons doel is om het onderhoud en de renovaties van onze woningen te betalen uit onze eigen inkomsten, zodat we minder afhankelijk zijn van externe financiering. Zo blijven we financieel stabiel.

In 2024 hebben we laten zien dat we, ondanks een tekort in de exploitatie, ons vermogen maximaal inzetten voor maatschappelijke doelen. Dit doen we binnen een stevig en goed gecontroleerd financieel kader. Over 2024 sluiten we ons DPM af met een tekort van 2,5 miljoen euro (begroot was een tekort van 28 miljoen euro).

Een tekort op het DPM betekent dat we geld moeten lenen. Het WSW (Waarborgfonds Sociale Woningbouw) stelt een maximale leengrens van 3,5 miljard euro per corporatie. Hoe meer we lenen om operationele tekorten op te vangen, hoe sneller we deze grens bereiken. Dit betekent dat er minder geld overblijft voor nieuwbouw. Daarom is sturen op kasstromen essentieel. Elk jaar houden we nauwlettend in de gaten hoeveel ruimte we nog hebben binnen het (huidige) borgingsplafond van 3,5 miljard euro en welke maatregelen nodig zijn om financieel gezond te blijven. Naar verwachting wordt het borgingsplafond in 2025 verhoogd.

Uit de cijfers blijkt dat we bij alle externe kengetallen aan de norm voldoen. Onze exploitatie is gezond genoeg om de rentelasten te dragen en we hebben voldoende ruimte om extra te lenen voor nieuwbouw. Omdat we actief zijn in een regio met een grote woningvraag, ligt de marktwaarde van onze woningen relatief hoog. Dit zorgt voor een sterke dekkingsgraad.

De ICR laat zien of we de rente kunnen betalen uit onze operationele kasstroom (huuropbrengsten minus uitgaven), maar is exclusief de uitgaven die nodig zijn voor het renoveren van woningen. Dit ratio ligt boven de externe norm en enkele jaren onder onze interne signaalwaarde.

De LTV en solvabiliteit laten zien dat we de komende 5 jaar nog ruim voldoen aan de normen. Er blijft voldoende ruimte om te blijven bouwen waar extra locaties beschikbaar komen.

Naast de verplichte externe normen hanteren we ook interne signaalwaarden. Dit kun je zien als een veiligheidsmarge: een financiële buffer waarmee we tijdig kunnen bijsturen. Dit helpt ons om voorbereid te zijn op economische tegenvallers, zoals een recessie, stijgende bouwkosten, lage inflatie of nieuwe overheidsmaatregelen zoals de Wet Minimumbelasting.

Ons doel is om onze operationele kasstromen gezond en robuust te houden, zodat we niet alleen in goede tijden, maar ook in slechtere periodes kunnen blijven investeren zonder de toekomst in gevaar te brengen.

De Instandhouding Bestaand Bezit Ratio (IBBR) geeft aan in hoeverre we de kosten voor onderhoud en renovatie kunnen betalen uit onze exploitatiekasstromen. Het IBBR-kengetal moet hoger zijn dan 1,0 om financieel gezond te zijn. We voldoen nog niet aan onze interne norm van 1,0 bij de IBBR.

In 2024 hebben we een positief resultaat van 948 miljoen euro behaald. Dit komt vooral door de stijging van de marktwaarde van ons vastgoed (922 miljoen euro waardestijging vastgoed in exploitatie). Na een korte periode van waardedalingen in 2022 en 2023, trok de markt in 2024 weer aan. Dit had een gunstige invloed op onze financiële resultaten.

Onze marktwaarde is 55 procent van de leegwaarde. Onze beleidswaarde is 29 procent van de leegwaarde en 53 procent van de marktwaarde.  

Onze maatschappelijke bijdrage (het verschil tussen marktwaarde en beleidswaarde) is 5 miljard euro. Dit komt vooral door de betaalbaarheid van onze woningen. Daarnaast maken hoge instandhoudingskosten deel uit van dit bedrag. Dit vanwege de lange exploitatietermijn en de dienstverlening die we als maatschappelijke organisatie bieden.

Bij toepassing van de beleidswaarde ligt ons vermogen 5 miljard euro lager dan bij de marktwaardeberekening. Dit verschil zien we als onze maatschappelijke bijdrage. De beleidswaarde wordt bepaald door de marktwaarde in verhuurde staat te corrigeren met 5 afslagen:

1. Beschikbaarheid (doorexploiteren)
Voor al ons bezit hanteren we het scenario van doorexploiteren in plaats van uitponden. Daarnaast houden we geen rekening met verkopen.

2. Betaalbaarheid (huurbeleid)
Bij mutatie of harmonisatie verhogen we de huur niet tot de markthuur, maar tot de bestuurlijk vastgestelde streefhuur. Dit betekent gemiddeld 80 procent van de maximaal redelijke huur, met passend verhuren tot de aftoppingsgrenzen. Door de afschaffing van de verhuurderheffing is deze afslag kleiner geworden.

3. Kwaliteit (onderhoud)
In plaats van de standaard onderhoudscomponenten gebruiken we onze eigen onderhoudsbegroting, zoals opgenomen in de meerjarenbegroting 2025-2034.

4. Beheer
De beheerskosten uit de DCF-berekening vervangen we door een eigen beheernorm die aansluit bij de jaarlijkse werkelijke uitgaven voor beheer. Dit gebeurt op basis van de meerjarenbegroting 2025-2034, waarbij de kosten per eenheid worden omgerekend naar een norm per complex.

5. Disconteringsvoet
De marktconforme disconteringsvoet vervangen we door een sociale disconteringsvoet. Deze ligt lager, omdat het verhuren van een woning tegen een sociale huurprijs een lager risico met zich meebrengt.

Per regio zien we een verschil in de hoogte van de marktwaarde en in de verhouding tussen markt- en beleidswaarde. Deze verschillen worden veroorzaakt door kenmerken van de woningvoorraad en van de woningmarkt.

In 2024 hebben we 58,3 miljoen euro uitgegeven aan dagelijks onderhoud. Hiervoor was 44,6 miljoen euro begroot. De overschrijding komt vooral door hogere kosten voor arbeid en materiaal en hogere kosten bij mutaties. Bij woningen waar huurders lange tijd hebben gewoond, is vaak meer onderhoud nodig dan vooraf ingeschat. Deze trend zagen we niet alleen in 2024, maar ook in het voorgaande jaar. Hieronder zie je de onderhoudsuitgaven

Een structureel gezonde exploitatie van ons vastgoed is essentieel voor onze financiële continuïteit. In 2024 hebben we een positieve operationele kasstroom en een positief operationeel resultaat behaald. Dit jaar is deze kasstroom onvoldoende om de instandhouding van ons bezit te financieren. Over 2024 bedraagt het DPM-saldo 2,5 miljoen euro negatief (begroot was 28 miljoen euro negatief). Het DPM-model is gebaseerd op onze DAEB-portefeuille.

Onze inkomsten bestaan uit huur en overige inkomsten (vooral servicekosten). De huurinkomsten uit DAEB-activiteiten bedroegen in 2024 in totaal 361 miljoen euro, wat neerkomt op 598 euro per verhuurbare eenheid per maand. Onze uitgaven voor DAEB-activiteiten kunnen we onderverdelen in 4 hoofdposten:

1. Instandhouding (onderhoud en renovatie)
   Instandhouding kostte in totaal 170 miljoen euro, waarvan 59 miljoen euro naar renovaties ging en 111 miljoen euro naar onderhoud. De onderhoudskosten lagen hoger dan in 2023, mede door strengere eisen op het gebied van kwaliteit en duurzaamheid. De renovatie-uitgaven waren juist lager dan vorig jaar, maar nemen de komende jaren flink toe. Door marktontwikkelingen blijven de kosten voor materialen en arbeid stijgen. Dit geldt ook voor de extra uitgaven die voortkomen uit nieuwe wet- en regelgeving, bouwtechnische eisen en verduurzamingsmaatregelen.
2. Beheer
   Voor beheer gaven we 103 miljoen euro uit, wat neerkomt op 171 euro per verhuurbare eenheid per maand. Deze kosten bestaan vooral uit personeelslasten, ICT, huisvesting en advies- en administratiekosten.
3. Belastingen
   De belastingen en heffingen bedroegen 9 procent van de totale opbrengst, tegenover 14 procent in 2023. Dit lagere percentage komt door fiscale optimalisatie uit eerdere jaren, die in 2024 doorwerkt. De komende jaren stijgt dit percentage weer door de toenemende vennootschapsbelasting als gevolg van nieuwe regelgeving, zoals ATAD en Pillar II.
4. Rente
   Onze rentekosten bedroegen 60 miljoen euro, ofwel 100 euro per verhuurbare eenheid per maand. We blijven ons inspannen om zo voordelig mogelijk te financieren. De renteontwikkelingen werkten daarbij in ons voordeel, maar met onze nieuwbouwambities heeft dit in de toekomst een grotere impact op ons duurzaam prestatiemodel. Waar nieuwbouw voorheen rendabel was, zorgt de gestegen rente nu voor tekorten.

Per saldo sluiten we 2024 af met een tekort van 4 euro per verhuurbare eenheid per maand, terwijl in 2023 nog een overschot van 109 euro per eenheid per maand werd gerealiseerd.

In deze paragraaf geven we een toelichting op belangrijke zaken die een rol spelen bij de belastingafdrachten door Portaal. We gaan in op de beheersing van de fiscale processen en risico’s, wijzigingen in wet- en regelgeving, de fiscale positie over 2024 en de belastingdruk.

Onze ambitie is om meer en versneld te investeren in nieuwbouw, verduurzaming en betaalbaarheid. Zo willen we bijdragen aan goed samenleven. Het tempo waarin we onze doelen kunnen bereiken is en blijft afhankelijk van uitvoeringskracht (zowel intern als extern) en financiële ruimte.

Het blijft een uitdaging om onze plannen en de nationale prestatieafspraken waar te maken. De financiële ruimte staat onder druk door stijgende prijzen, hoge rente en de toenemende vennootschapsbelasting. Daardoor blijven we de komende jaren met een structureel tekort zitten. Dit vraagt om strak financieel beheer, zodat we ons vermogen maximaal maatschappelijk kunnen blijven inzetten en blijven presteren.

Op 18 april 2025 heeft de minister van Financiën de Voorjaarsnota 2025 gepubliceerd met daarin een update van de Rijksbegroting 2025 en de daaropvolgende jaren. De Rijksoverheid heeft onder meer het voorgenomen besluit om de huren voor sociale huurwoningen in 2025 en 2026 te bevriezen. Dit betekent dat er geen huurverhogingen mogen worden doorgevoerd tussen 1 juli 2025 en 1 juli 2027. Het betreft een voorgenomen politiek besluit die, op het moment van opmaken van deze jaarrekening, nog niet is vastgelegd in wet- en regelgeving.

Als mogelijk gevolg van het voorgenomen besluit blijven huurverhogingen in 2025 en 2026 uit en komen daarmee de huurinkomsten in de daaropvolgende jaren tevens lager uit dan initieel verwacht en afgesproken in de nationale prestatieafspraken. Hierdoor neemt de toekomstige investeringsruimte van Portaal af voor onder meer onderhoud, verduurzaming, leefbaarheid en uitbreiding van de woningvoorraad.

De lagere toekomstige kasstromen uit huuropbrengsten hebben tevens een neerwaarts effect op de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in verhuurde staat en de voorziening onrendabele top. De marktwaarde in verhuurde staat en beleidswaarde van het vastgoed zijn immers bepaald op basis van onder meer de veronderstelling van jaarlijkse huurverhogingen.

Daarnaast heeft het voorgenomen besluit direct impact op de huurkasstromen van de gereguleerde huurwoningen (DAEB) en daarmee de begroting onderliggend aan de berekende ratio’s 2025 en daaropvolgende jaren, waaronder de Interest Coverage Ratio (ICR) en Loan-to-value (LTV). Beide ratio’s zijn belangrijk voor de borging door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Omdat de huurinkomsten door de bevriezing achterblijven bij eerdere aannames, zal de ontwikkeling van de operationele kasstroom achterblijven en daarmee een direct neerwaarts effect hebben op de ICR. Een gelijk effect zal zichtbaar zijn op de LTV door een afname van de beleidswaarde. Deze effecten gelden voor de DAEB gezien de gereguleerde huurwoningen hierin zijn ondergebracht.

Naar aanleiding van het voorgenomen besluit heeft Portaal een schatting gemaakt van de mogelijke financiële effecten voor de DAEB-portefeuille indien de huurbevriezing voor 2025 en 2026 zich daadwerkelijk voordoet. De potentiële impact van de huurbevriezing voor de DAEB-portefeuille is als volgt weer te geven. De beleidswaarde zal per 31 december 2024 afnemen met 5,1 procent (-/- 289 miljoen euro). En daarmee zal de LTV op balansdatum stijgen tot 44,2 procent (bij een grenswaarde van 70 procent). Een huurbevriezing heeft een direct negatief effect op onze exploitatie kasstroom. De ICR zal in 2025 en 2026 dalen ten opzichte van het basisscenario uit de meerjarenbegroting 2025-2034. In dit basisscenario is namelijk uitgegaan van huurindexaties voor de gereguleerde huur (DAEB) in 2025 en 2026 conform de Nationale Prestatieafspraken. Voor 2025 daalt de ICR met circa 0,15 tot 1,79. Voor 2026 daalt de ICR met circa 0,33 punten tot 1,13. Voor de ICR geldt een grenswaarde van 1,4.

In voornoemde doorrekening is nog niet uitgegaan van mogelijke compensatie door de overheid. De effecten zijn de directe gevolgen van huurbevriezing.

Beleidsmatig volgen wij de Nationale Prestatieafspraken. Onze volkshuisvestelijke inzet en prestaties, samenkomend in onze langjarige portefeuillestrategie zijn hierop uitgelijnd. Wij nemen daarmee ons aandeel in het oplossen van de wooncrisis. Wanneer wij structureel en langjarig minder huurinkomsten ontvangen dan met de overheid afgesproken betekent dit dat Portaal op termijn beleidsmatig zal moeten bijsturen op onder meer onderhoud, verduurzaming, leefbaarheid en uitbreiding van de woningvoorraad. Dit om ook onze langjarige financiële continuïteit blijvend te waarborgen. Deze mogelijkheden bestaan, maar zetten wij pas in indien het niet anders kan. De wooncrisis moet worden opgelost.Portaal heeft de impact van genoemde gebeurtenis afgewogen op grond van RJ 160 (‘Gebeurtenissen na balansdatum’) en geconcludeerd dat geen sprake is van een gebeurtenis die nadere informatie geeft over de feitelijke situatie per balansdatum en deze is daarmee niet verwerkt in de jaarrekening 2024. Gelet op het belang en mogelijk toekomstige impact van deze gebeurtenis, is in lijn met RJ 160 deze gebeurtenis toegelicht als gebeurtenis na balansdatum.