9. Toelichting op de winst-en-verliesrekening
9.1.1. – 9.1.7. Exploitatie vastgoedportefeuille
9.1.1. Huuropbrengsten
Huren betreffen aan huurders in rekening gebrachte huren onder aftrek van huurderving wegens leegstand en oninbaarheid. De huuropbrengsten zijn als volgt opgebouwd:
| Geconsolideerd 2024 | Geconsolideerd 2023 | Enkelvoudig 2024 | Enkelvoudig 2023 | |
|---|---|---|---|---|
| Woningen en woongebouwen | 404.717 | 391.380 | 404.717 | 391.380 |
| Huurderving wegens leegstand | -5.030 | -6.112 | -5.030 | -6.112 |
| Huurderving wegens oninbaarheid | -2.560 | -610 | -2.560 | -610 |
| Huurkorting | -323 | -18 | -323 | -18 |
| Totaal huuropbrengsten | 396.803 | 384.640 | 396.803 | 384.640 |
De gemiddelde huuraanpassing per 1 juli 2024 bedroeg 5,01% (1 juli 2023: -0,5%). Voor
het DAEB-bezit betrof dit 5,04% (1 juli 2023: -0,68%) en voor het niet-DAEB-bezit 3,8%
(1 juli 2023: 4,1%).
9.1.2. Opbrengsten servicecontracten
De opbrengsten servicecontracten zijn als volgt opgebouwd:
| Geconsolideerd 2024 | Geconsolideerd 2023 | Enkelvoudig 2024 | Enkelvoudig 2023 | |
|---|---|---|---|---|
| Vergoedingen verrekenbare lasten servicecontracten | 12.423 | 21.814 | 12.423 | 21.814 |
| Vergoedingen niet-verrekenbare lasten servicecontracten | 1.010 | 4.953 | 1.010 | 4.953 |
| Totaal vergoedingen servicecontracten | 13.433 | 26.767 | 13.433 | 26.767 |
| Derving verrekenbare lasten servicecontracten | 3.271 | -325 | 3.271 | -325 |
| Derving niet-verrekenbare lasten servicecontracten | -86 | -111 | -86 | -111 |
| Totaal opbrengsten servicecontracten | 16.618 | 26.331 | 16.618 | 26.331 |
9.1.3. Lasten servicecontracten
De lasten servicecontracten zijn als volgt opgebouwd:
| Geconsolideerd 2024 | Geconsolideerd 2023 | Enkelvoudig 2024 | Enkelvoudig 2023 | |
|---|---|---|---|---|
| Verrekenbare lasten servicecontracten | 13.759 | 21.814 | 13.759 | 21.814 |
| Niet-verrekenbare lasten servicecontracten | 2.494 | 2787 | 2.494 | 2787 |
| Totaal lasten servicecontracten | 16.253 | 24.601 | 16.253 | 24.601 |
9.1.4. Overheidsbijdragen
De overheidsbijdragen zijn als volgt opgebouwd:
| Geconsolideerd 2024 | Geconsolideerd 2023 | Enkelvoudig 2024 | Enkelvoudig 2023 | |
|---|---|---|---|---|
| Overige rijksbijdragen | 29 | 12 | 29 | 12 |
| Totaal overheidsbijdragen | 29 | 12 | 29 | 12 |
9.1.5. Lasten verhuur en beheeractiviteiten
De lasten verhuur en beheeractiviteiten zijn als volgt opgebouwd:
| Geconsolideerd 2024 | Geconsolideerd 2023 | Enkelvoudig 2024 | Enkelvoudig 2023 | |
|---|---|---|---|---|
| Personeelskosten verhuur en beheeractiviteiten | 17.482 | 12.867 | 17.482 | 12.867 |
| Overige bedrijfslasten verhuur en beheeractiviteiten | 2.457 | 5.493 | 2.457 | 5.493 |
| Overhead verhuur en beheeractiviteiten | 7.536 | 7.037 | 7.536 | 7.037 |
| Totaal lasten verhuur en beheeractiviteiten | 27.476 | 25.397 | 27.476 | 25.397 |
9.1.6. Lasten onderhoudsactiviteiten
De lasten onderhoudsactiviteiten zijn als volgt opgebouwd:
| Geconsolideerd 2024 | Geconsolideerd 2023 | Enkelvoudig 2024 | Enkelvoudig 2023 | |
|---|---|---|---|---|
| Planmatig onderhoud | 53.368 | 51.471 | 53.368 | 51.471 |
| Contractonderhoud | 15.131 | 11.251 | 15.131 | 11.251 |
| Mutatieonderhoud | 13.390 | 17.034 | 13.390 | 17.034 |
| Reparatieonderhoud | 14.463 | 10.317 | 14.463 | 10.317 |
| Aanpassingen bestaand bezit | 5.573 | 6.584 | 5.573 | 6.584 |
| Kosten gewijzigde regelgeving | 3.123 | 7.623 | 3.123 | 7.623 |
| Overige lasten onderhoud | 19.026 | 10.493 | 19.026 | 10.493 |
| Directe onderhoudslasten | 124.075 | 114.773 | 124.075 | 114.773 |
| Personeelskosten onderhoud | 25.988 | 24.082 | 25.988 | 24.082 |
| Overige bedrijfslasten onderhoud | 3.544 | 5.312 | 3.544 | 5.312 |
| Overhead onderhoud | 3.871 | 4.025 | 3.871 | 4.025 |
| Totaal lasten onderhoudsactiviteiten | 157.478 | 148.192 | 157.478 | 148.192 |
9.1.7. Overige directe operationele lasten exploitatie vastgoedportefeuille
De overige directe operationele lasten exploitatie vastgoedportefeuille zijn als volgt opgebouwd:
| Geconsolideerd 2024 | Geconsolideerd 2023 | Enkelvoudig 2024 | Enkelvoudig 2023 | |
|---|---|---|---|---|
| Gemeentelijke heffingen | 28.191 | 25.847 | 28.191 | 25.847 |
| Verzekeringskosten | 2.274 | 1.502 | 2.274 | 1.502 |
| VvE-beheer | 1.536 | 1.620 | 1.536 | 1.620 |
| Verhuurderheffing | 100 | 91 | 100 | 91 |
| Overige vastgoed gerelateerde bedrijfskosten | 3.087 | 2.981 | 3.087 | 2.981 |
| Totaal overige directe operationele lasten exploitatie vastgoedportefeuille | 35.187 | 32.041 | 35.187 | 32.041 |
Gemeentelijke heffingen bestaan uit de onroerendezaakbelasting, rioolheffing en waterschapsbelasting.
Onder de overige vastgoed gerelateerde bedrijfskosten is een subsidiebate opgenomen van € 87.175 afkomstig van de Gemeente Amersfoort, bestemd voor project De Pionier te Amersfoort. Portaal is penvoerder in deze subsidieaanvraag, in totaal is een bedrag van € 174.350 ontvangen, waarvan 50% ten gunste van Portaal komt.
9.2. Verkocht vastgoed in ontwikkeling
Er hebben geen mutaties plaatsgevonden in verkocht vastgoed in ontwikkeling.
9.3. Verkoop vastgoedportefeuille
De post verkoop vastgoedportefeuille is als volgt opgebouwd:
| Geconsolideerd 2024 | Geconsolideerd 2023 | Enkelvoudig 2024 | Enkelvoudig 2023 | |
|---|---|---|---|---|
| Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille | 57.218 | 40.722 | 57.218 | 40.722 |
| Verkoopkosten | -1.802 | -2.483 | -1.802 | -2.483 |
| Netto verkoopopbrengst vastgoedportefeuille | 55.417 | 38.239 | 55.417 | 38.239 |
| Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille | -39.408 | -30.504 | -39.408 | -30.504 |
| Personeelskosten verkoop bestaand bezit | -1.380 | -1.143 | -1.380 | -1.143 |
| Overige bedrijfslasten verkoop bestaand bezit | -194 | -625 | -194 | -625 |
| Overhead verkoop bestaand bezit | -595 | -488 | -595 | -488 |
| Resultaat verkoop vastgoedportefeuille | 13.841 | 5.479 | 13.841 | 5.479 |
Onder de verkopen in 2024 is ook de taakoverdracht van 70 woningen aan Vivare verantwoord.
9.4.1. – 9.4.3. Waardeveranderingen vastgoedportefeuille
9.4.1. Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille
De overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille zijn als volgt opgebouwd:
| Geconsolideerd 2024 | Geconsolideerd 2023 | Enkelvoudig 2024 | Enkelvoudig 2023 | |
|---|---|---|---|---|
| Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille | -52.695 | -64.773 | -52.695 | -64.773 |
| Kosten voorziening nieuwbouw huurprojecten | -20.170 | -19.698 | -20.170 | -19.698 |
| Kosten voorziening renovatieprojecten | 5.038 | -57.035 | 5.038 | -57.035 |
| Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille | -67.827 | -141.506 | -67.827 | -141.506 |
| Personeelskosten overige waardeveranderingen | -13.327 | -6.945 | -13.326 | -6.945 |
| Overige bedrijfslasten overige waardeveranderingen | -1.873 | -2.965 | -1.873 | -2.965 |
| Overhead overige waardeveranderingen | -5.745 | -3.798 | -5.745 | -3.798 |
| Totaal overige waardeveranderingen | -88.772 | -155.214 | -88.771 | -155.214 |
9.4.2. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
De waardeverandering vastgoed in exploitatie heeft betrekking op de waardeontwikkelingen van de vastgoedportefeuille en zijn het gevolg van de waardering tegen marktwaarde.
9.4.3. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden
De niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden zijn als volgt opgebouwd:
| Geconsolideerd 2024 | Geconsolideerd 2023 | Enkelvoudig 2024 | Enkelvoudig 2023 | |
|---|---|---|---|---|
| Vastgoed verkocht onder voorwaarden actief | 15.598 | -365 | 15.598 | -365 |
| Vastgoed verkocht onder voorwaarden passief | -12.884 | 212 | -12.884 | 212 |
| Totaal niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden | 2.715 | -153 | 2.715 | -153 |
9.5. Overige activiteiten
De opbrengsten en kosten Overige activiteiten zijn als volgt opgebouwd:
| Geconsolideerd 2024 | Geconsolideerd 2023 | Enkelvoudig 2024 | Enkelvoudig 2023 | |
|---|---|---|---|---|
| Opbrengsten algemeen beheer voor derden | - | 20 | - | 20 |
| Administratieve vergoeding | 15.972 | 635 | 1.635 | 635 |
| Opbrengsten doorbelaste kosten deelnemingen | - | 10 | - | 58 |
| Overige bedrijfsopbrengsten | 775 | 434 | 775 | 434 |
| Opbrengsten overige activiteiten | 2.372 | 1.099 | 2.410 | 1.147 |
| Directe kosten overige activiteiten | - | -1.803 | - | -1.803 |
| Lonen en salarissen overige activiteiten | -1.237 | -1.041 | -1.237 | -1.041 |
| Overige directe lasten overige activiteiten | -174 | -444 | -174 | -444 |
| Overhead overige activiteiten | -533 | -569 | -533 | -569 |
| Totaal overige activiteiten | -1.944 | -3.857 | -1.944 | -3.857 |
9.6. Overige organisatiekosten
De overige organisatiekosten zijn als volgt opgebouwd:
| Geconsolideerd 2024 | Geconsolideerd 2023 | Enkelvoudig 2024 | Enkelvoudig 2023 | |
|---|---|---|---|---|
| Governance en bestuur | 944 | 929 | 944 | 929 |
| Asset management | 968 | 991 | 968 | 991 |
| Jaarverslaggeving / control | 1.556 | 1.428 | 1.556 | 1.428 |
| Treasury | 35 | 35 | 35 | 35 |
| Obligoheffing WSW | 634 | 2.811 | 634 | 2.811 |
| Volkshuisvestelijke bijdrage | - | - | - | - |
| Bijdrageheffing AW | 330 | 312 | 330 | 312 |
| Personeel en organisatie | 857 | 590 | 857 | 590 |
| Totaal overige organisatiekosten | 5.323 | 7.096 | 5.323 | 7.096 |
Overige organisatiekosten betreffen personeelskosten, overige bedrijfslasten en overhead van functies die niet toe te rekenen zijn aan primaire activiteiten of niet-primaire activiteiten.
9.7. Kosten omtrent leefbaarheid
De kosten omtrent leefbaarheid zijn als volgt opgebouwd:
| Geconsolideerd 2024 | Geconsolideerd 2023 | Enkelvoudig 2024 | Enkelvoudig 2023 | |
|---|---|---|---|---|
| Fysieke leefbaarheid | 3.138 | 2.607 | 3.138 | 2.607 |
| Sociale leefbaarheid | 203 | 617 | 203 | 617 |
| Directe leefbaarheidskosten | 3.341 | 3.224 | 3.341 | 3.224 |
| Personeelskosten leefbaarheid | 3.572 | 3.370 | 3.572 | 3.370 |
| Overige bedrijfslasten leefbaarheid | 502 | 1.439 | 502 | 1.439 |
| Overhead leefbaarheid | 1.540 | 1.844 | 1.540 | 1.844 |
| Totale leefbaarheidskosten | 8.956 | 9.877 | 8.956 | 9.877 |
9.8.1. – 9.8.4. Financiële baten en lasten
9.8.1. Opbrengsten van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten
De opbrengsten van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten zijn als volgt opgebouwd:
| Geconsolideerd 2024 | Geconsolideerd 2023 | Enkelvoudig 2024 | Enkelvoudig 2023 | |
|---|---|---|---|---|
| Bewaarloon / provisie effecten | - | - | - | - |
| Totaal opbrengsten van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten | - | - | - | - |
9.8.2. Waardeveranderingen derivaten
De waardeveranderingen derivaten zijn als volgt opgebouwd:
| Geconsolideerd 2024 | Geconsolideerd 2023 | Enkelvoudig 2024 | Enkelvoudig 2023 | |
|---|---|---|---|---|
| Waardeverandering geschreven swaptions | 1.362 | -1.645 | 1.362 | -1.645 |
| Waardeverandering gestructureerde derivaten | - | 6.755 | - | 6.755 |
| Ineffectiviteit derivaten | - | - | - | - |
| Totaal waardeveranderingen derivaten | 1.362 | 5.110 | 1.362 | 5.110 |
De waardeveranderingen derivaten hebben betrekking op de volgende gebeurtenissen:
- waardeveranderingen geschreven swaptions en gestructureerde derivaten: Deze waardeverandering heeft betrekking op de mutatie van de marktwaarde in 2024 van de derivaten die niet onder kostprijs hedge accounting zijn gebracht. De waardeverandering is postief doordat de kapitaalmarktrente in 2024 is gestegen;
- ineffectiviteit derivaten: In 2024 is geen sprake van ineffectiviteit. De ineffectiviteit van de derivaten onder kostprijs hedge accounting is nader toegelicht in hoofdstuk 7.
9.8.3. Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten
De andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten zijn als volgt opgebouwd:
| Geconsolideerd 2024 | Geconsolideerd 2023 | Enkelvoudig 2024 | Enkelvoudig 2023 | |
|---|---|---|---|---|
| Overige rentebaten | 3.665 | 1.909 | 3.441 | 1.756 |
| Totaal andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten | 3.665 | 1.909 | 3.441 | 1.909 |
9.8.4. Rentelasten en soortgelijke kosten
De rentelasten en soortgelijke kosten zijn als volgt opgebouwd (negatieve bedragen zijn kosten, positief zijn opbrengsten):
| Geconsolideerd 2024 | Geconsolideerd 2023 | Enkelvoudig 2024 | Enkelvoudig 2023 | |
|---|---|---|---|---|
| Leningen overheid en kredietinstellingen | -63.227 | -58.113 | -63.227 | -58.113 |
| Resultaten SWAP | -3.059 | -5.201 | -3.059 | -5.201 |
| Rentelasten hedge resultaat | -5.597 | -5.901 | -5.597 | -5.901 |
| Rentelasten uitgesteld hedge resultaat | 2.282 | 2.908 | 2.282 | 2.908 |
| Amortisatie novaties | 4.902 | 4.800 | 4.902 | 4.800 |
| WSW Disagio | -315 | -566 | -315 | -566 |
| Bereidstellingsprovisie | -308 | -301 | -308 | -301 |
| Totaal rentelasten en soortgelijke kosten | -65.322 | -62.374 | -65.322 | -62.374 |
De rentelasten hedge resultaat, rentelasten uitgesteld hedge resultaat en amortisatie van novaties betreffen de vrijval van de uitgestelde hedge resultaten in 2024.
9.9 Belastingen
De verwerkte belasting in de winst-en-verliesrekening is als volgt opgebouwd:
| Geconsolideerd 2024 | Geconsolideerd 2023 | Enkelvoudig 2024 | Enkelvoudig 2023 | |
|---|---|---|---|---|
| Acute vennootschapsbelasting | ||||
| Vpb over de belastbare winst | 18.853 | 17.555 | 18.853 | 17.555 |
| Vpb over verliesverrekening | -9.563 | -9.042 | -9.563 | -9.042 |
| Acute vennootschapsbelasting | 9.290 | 8.513 | 9.290 | 8.513 |
| Mutatie latente belastingvorderingen | 11.634 | -24.674 | 11.634 | -24.674 |
| Correcties voorgaande jaren | -2.774 | 4.294 | -2.774 | 4.294 |
| Totaal belastingen | 18.151 | -11.867 | 18.151 | -11.867 |
De acute vennootschapsbelasting betreft de te betalen belasting over het belastbare bedrag van het betreffende aangiftejaar. Dit bedrag is opgebouwd uit belasting over de belastbare winst verminderd met te verrekenen verliezen uit het verleden. Vanaf het aangiftejaar 2022 is de verliesverrekening beperkt tot 50% van de belastbare winst verhoogd met € 1 mln.
Ultimo 2024 resteert een saldo nog te verreken verliezen van € 206 mln. (2023: € 233 mln.) Hiervoor is een belastinglatentie opgenomen (zie 8.4.3).
Het geconsolideerde commerciële resultaat voor belastingen bedraagt € 948 mln positief. Nadat dit commerciële resultaat is gecorrigeerd voor verschillen tussen de commerciële en fiscale behandeling resteert een positief fiscaal resultaat van € 79 mln. Dit is inclusief € 49 mln. aan niet aftrekbare rente als gevolg van de vanaf 2019 ingevoerde ATAD1-richtlijn. De acute vennootschapsbelasting voor Portaal over 2024 bedraagt € 9 mln. (2023: € 8,5 mln.)
Onderstaand is het verloop opgenomen van het toepasselijke belastingtarief naar de effectieve belastingdruk in het boekjaar 2024:
| 2024 Bedrag |
Fiscale impact | % | |
|---|---|---|---|
| Resultaat voor belastingen | 948.282 | - | |
| Nominale belastingdruk | - | 244.657 | 25,8% |
| Permanente verschillen: | |||
| Beperkt aftrekbare kosten (forfait) | 61 | 0% | |
| Investeringsaftrek | -25 | 0% | |
| Impact tariefsopstap | -14 | 0% | |
| Niet opgenomen tijdelijke verschillen | -225.826 | -23,8% | |
| Correcties voorgaande jaren (acuut) | -9.563 | -1,0% | |
| Latente Vpb- herziening oude jaren | - | 0% | |
| Totale belastinglast | 9.290 | 0,98% | |
| Correcties voorgaande jaren (latent) | -2.775 | 0,3% | |
| Impact van contante (her)waardering latenties | 11.634 | 1,2% | |
| Totaal belastinglast | 18.151 | 1,9% |
Het belastbaar bedrag is als volgt af te leiden uit het commerciële resultaat in de geconsolideerde jaarrekening:
| 2024 Bedrag |
Fiscale impact | % | 2023 Bedrag |
|
|---|---|---|---|---|
| Resultaat voor belastingen | 948.282 | - | ||
| Nominale belastingdruk | - | 244.657 | 25,8% | |
| (Tijdelijke) waarderingsverschillen | ||||
| Waardeveranderingen vastgoedportefeuille | -864.973 | -223.163 | -23,5% | 498.541 |
| Resultaat verkoop bestaand bezit | -18.276 | -4.715 | -0,5% | -12.153 |
| Afschrijvingen materiële vaste activa | -1.913 | -494 | -0,1% | -2.125 |
| Onderhoudslasten | -34.600 | -8.927 | -0,9% | -54.397 |
| Waardeveranderingen derivaten | -4.573 | -1.180 | -0,1% | -5.110 |
| Geactiveerde rente projectontwikkeling | 1.450 | 373 | 0,0% | 496 |
| Vrijval (dis-)agio leningen | -179 | -46 | -0,0% | -289 |
| Rentelasten en soortgelijke kosten | -1.505 | -388 | -0,0% | -8.406 |
| Niet aftrekbare rente (ATAD1) | 50.022 | 12.906 | 1,4% | 51.119 |
| Personele voorzieningen | -636 | -164 | -0,0% | 730 |
| Overige afwijkingen | -110 | -28 | -0,0% | 1052 |
| -875.293 | -225.826 | -23,8% | 469.458 | |
| Overige correcties | ||||
| Beperkt aftrekbare kosten (forfait) | 237 | 61 | 0,0% | 169 |
| Investeringsaftrek | -97 | -25 | -0,0% | -450 |
| Tariefopstap | -14 | -0,0% | - | |
| Totaal commercieel - fiscale verschillen | -875.153 | -225.804 | -23,8% | 469.177 |
| Belastbare winst | 73.129 | 18.853 | 2,0% | 68.094 |
| Te verrekenen verliezen | -37.065 | -9.563 | -1,0% | -35.047 |
| Belastbaar bedrag | 36.064 | 9.290 | 1,0% | 33.047 |
Het gewogen gemiddelde toepasselijke belastingtarief bedraagt 25,8% (2023: 25,8%). De effectieve belastingdruk in de winst- en verliesrekening over 2024 bedraagt 1,9% (2023: 3,0%). De effectieve belastingdruk in de jaarrekening wijkt af van het gemiddelde toepasselijke belastingtarief door met name niet opgenomen tijdelijke verschillen, waardering tegen contante waarde van latenties en verliesverrekening.
Ten aanzien van de acute belastingpositie in de jaarrekening heeft Stichting Portaal een aantal standpunten ingenomen die bij afwikkeling van de ingediende aangiften vennootschapsbelasting door de fiscus worden getoetst. Deze standpunten zijn verwerkt in bovenstaande fiscale positie aangezien het waarschijnlijk is dat de Belastingdienst deze zal goedkeuren.
De belangrijkste standpunten bij de bepaling van het fiscale resultaat betreffen:
- het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen ter zake van renovatieprojecten en planmatig onderhoud;
- de afschrijvingstermijnen en restwaarde die fiscaal worden gehanteerd;
- de fiscale waardering en resultaatbepaling van derivaten;
- het vormen van een voorziening groot onderhoud;
- het afwaarderen van vastgoedbeleggingen en de terugneming hiervan.
9.10. Resultaat deelnemingen
Het resultaat deelnemingen is als volgt opgebouwd:
| Geconsolideerd 2024 | Geconsolideerd 2023 | Enkelvoudig 2024 | Enkelvoudig 2023 | |
|---|---|---|---|---|
| Portaal Holding B.V. | - | - | 185 | 104 |
| Totaal resultaat deelnemingen | - | - | 185 | 104 |
9.11.1. – 9.11.4. Indirecte kosten
De indirecte kosten zijn ten behoeve van het functionele model van de winst-en-verliesrekening aan activiteiten toegerekend. De toerekening volgt uit de kostenverdeelstaat. Daarin worden de organisatiekosten, die onder andere bestaan uit lonen en salarissen en overige bedrijfskosten, op basis van een interne inschatting van de urenbesteding naar activiteiten verdeeld. Hierbij wordt in hoofdlijnen onderscheid gemaakt naar exploitatie, projectontwikkeling, verkoop en leefbaarheid. De kostenverdeling vindt hoofdzakelijk plaats op basis van fte.
9.11.1. Personeelskosten
De personeelskosten zijn als volgt opgebouwd:
| Geconsolideerd 2024 | Geconsolideerd 2023 | Enkelvoudig 2024 | Enkelvoudig 2023 | |
|---|---|---|---|---|
| Lonen en salarissen | 47.757 | 42.669 | 47.757 | 42.669 |
| Sociale lasten | 8.475 | 7.502 | 8.475 | 7.502 |
| Pensioenlasten | 5.508 | 5.354 | 5.508 | 5.354 |
| Overige personeelskosten | 21.645 | 16.520 | 21.645 | 16.520 |
| Totaal personeelskosten | 83.385 | 72.045 | 83.385 | 72.045 |
Portaal neemt deel aan het bedrijfstakpensioenfonds voor de Woningcorporaties en heeft voor bijna al haar werknemers een toegezegde pensioenregeling. Hiervoor in aanmerking komende werknemers bouwen jaarlijks een pensioenrecht op over het loon van dat jaar (middelloonregeling). De verplichtingen, welke voortvloeien uit deze rechten van haar personeel, zijn ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). Portaal betaalt hiervoor premies waarvan de werkgever iets meer en de werknemer iets minder dan de helft betaalt.
De pensioenrechten worden jaarlijks geïndexeerd, indien en voor zover de dekkingsgraad van het pensioenfonds (het vermogen van het pensioenfonds gedeeld door haar financiële verplichtingen) dit toelaat. Op 31 december 2024 dient het pensioenfonds een dekkingsgraad van ten minste 126,4% (2023: 127,1%) te hebben. Naar de stand van ultimo december 2024 is de dekkingsgraad van het pensioenfonds 130,3% (ultimo 2023: 128,8%).
Portaal heeft geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij SPW, anders dan het effect van hogere toekomstige premies.
Gemiddeld aantal werknemers
Gedurende het jaar 2024 had Stichting Portaal gemiddeld 810 werknemers in dienst (2023: 783). Dit aantal is gebasseerd op het aantal fulltime equivalenten. Deze medewerkers zijn allen in Nederland werkzaam (2023: idem). Het hierin inbegrepen gemiddeld aantal werknemers bij geconsolideerde maatschappijen bedraagt 0 in 2024 (2023: 0).
9.11.2. Afschrijvingen materiële vaste activa
De afschrijvingen materiële vaste activa zijn als volgt opgebouwd:
| Geconsolideerd 2024 | Geconsolideerd 2023 | Enkelvoudig 2024 | Enkelvoudig 2023 | |
|---|---|---|---|---|
| Huisvesting en verbouwingen | 696 | 719 | 696 | 719 |
| Inventaris en inrichting | 150 | 121 | 150 | 121 |
| Vervoermiddelen | 997 | 921 | 997 | 921 |
| Automatisering | 1.584 | 2.047 | 1.584 | 2.047 |
| Andere bedrijfsmiddelen | - | 30 | - | 30 |
| Overige materiële vaste activa | - | 100 | - | 100 |
| Totaal afschrijvingen materiële vaste activa | 3.427 | 3.939 | 3.427 | 3.939 |
9.11.3. Overige indirecte bedrijfslasten
De overige indirecte bedrijfslasten zijn als volgt opgebouwd:
| Geconsolideerd 2024 | Geconsolideerd 2023 | Enkelvoudig 2024 | Enkelvoudig 2023 | |
|---|---|---|---|---|
| Huisvestingkosten | 3.103 | 2.953 | 3.103 | 2.953 |
| Automatiseringskosten | 4.714 | 4.798 | 4.714 | 4.798 |
| Advieskosten | 5.813 | 4.397 | 5.813 | 4.397 |
| Kantoorkosten | 1.432 | 1.567 | 1.432 | 1.566 |
| Autokosten | 2.076 | 1.889 | 2.076 | 1.889 |
| Algemene bedrijfslasten | 1.315 | 3.159 | 1.315 | 3.159 |
| Totaal overige indirecte bedrijfslasten | 18.453 | 18.763 | 18.453 | 18.762 |
9.11.4. Geactiveerde productie eigen bedrijf
De geactiveerde productie eigen bedrijf zijn als volgt opgebouwd:
| Geconsolideerd 2024 | Geconsolideerd 2023 | Enkelvoudig 2024 | Enkelvoudig 2023 | |
|---|---|---|---|---|
| Geactiveerde productie eigen bedrijf | 9.355 | 7.288 | 9.355 | 7.288 |
| Totaal geactiveerde productie eigen bedrijf | 9.355 | 7.288 | 9.355 | 7.288 |
9.12. Accountantshonoraria
In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht (inclusief btw):
| Geconsolideerd 2024 | Geconsolideerd 2023 | Enkelvoudig 2024 | Enkelvoudig 2023 | |
|---|---|---|---|---|
| Controle van de jaarrekening | 273 | 297 | 273 | 297 |
| Andere controlewerkzaamheden | 35 | 34 | 35 | 34 |
| Totaal accountantshonoraria | 308 | 331 | 308 | 331 |
Bovenstaande honoraria betreffen de werkzaamheden die bij Portaal en de in de consolidatie betrokken maatschappijen zijn uitgevoerd door een onafhankelijke externe accountant zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties) en de in rekening gebrachte honoraria van het gehele netwerk waartoe de accountantsorganisatie behoort. Het honoraria 2024 heeft volledig betrekking op EY Accountants B.V. (2023: idem).
Deze honoraria zijn inclusief btw en hebben betrekking op het onderzoek van de jaarrekening over het boekjaar 2024, ongeacht of de werkzaamheden reeds gedurende het boekjaar zijn verricht. Er is geen sprake van kosten voor fiscaal advies of overige nietcontrolewerkzaamheden door de accountantsorganisatie.
9.13. Gebeurtenissen na balansdatum
Op 18 april 2025 heeft de minister van Financiën de Voorjaarsnota 2025 gepubliceerd met daarin een update van de Rijksbegroting 2025 en de daaropvolgende jaren. De Rijksoverheid heeft onder meer het voorgenomen besluit om de huren voor sociale huurwoningen in 2025 en 2026 te bevriezen. Dit betekent dat er geen huurverhogingen mogen worden doorgevoerd tussen 1 juli 2025 en 1 juli 2027. Het betreft een voorgenomen politiek besluit die, op het moment van opmaken van deze jaarrekening, nog niet is vastgelegd in wet- en regelgeving.
Als mogelijk gevolg van het voorgenomen besluit blijven huurverhogingen in 2025 en 2026 uit en komen daarmee de huurinkomsten in de daaropvolgende jaren tevens lager uit dan initieel verwacht en afgesproken in de nationale prestatieafspraken. Hierdoor neemt de toekomstige investeringsruimte van Portaal af voor onder meer onderhoud, verduurzaming, leefbaarheid en uitbreiding van de woningvoorraad.
De lagere toekomstige kasstromen uit huuropbrengsten hebben tevens een neerwaarts effect op de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in verhuurde staat en de voorziening onrendabele top. De marktwaarde in verhuurde staat en beleidswaarde van het vastgoed zijn immers bepaald op basis van onder meer de veronderstelling van jaarlijkse huurverhogingen.
Daarnaast heeft het voorgenomen besluit direct impact op de huurkasstromen van de gereguleerde huurwoningen (DAEB) en daarmee de begroting onderliggend aan de berekende ratio’s 2025 en daaropvolgende jaren, waaronder de Interest Coverage Ratio (ICR) en Loan-to-value (LTV). Beide ratio’s zijn belangrijk voor de borging door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Omdat de huurinkomsten door de bevriezing achterblijven bij eerdere aannames, zal de ontwikkeling van de operationele kasstroom achterblijven en daarmee een direct neerwaarts effect hebben op de ICR. Een gelijk effect zal zichtbaar zijn op de LTV door een afname van de beleidswaarde. Deze effecten gelden voor de DAEB gezien de gereguleerde huurwoningen hierin zijn ondergebracht.
Naar aanleiding van het voorgenomen besluit heeft Portaal een schatting gemaakt van de mogelijke financiële effecten voor de DAEB portefeuille indien de huurbevriezing voor 2025 en 2026 zich daadwerkelijk voordoet. De potentiële impact van de huurbevriezing voor de DAEB portefeuille is als volgt weer te geven. De beleidswaarde zal per 31 december 2024 afnemen met 5,1% (-/- € 289 miljoen). En daarmee zal de LTV op balansdatum stijgen tot 44,2% (bij een grenswaarde van 70%). Een huurbevriezing heeft een direct negatief effect op onze exploitatie kasstroom. De ICR zal in 2025 en 2026 dalen ten opzichte van het basisscenario uit de meerjarenbegroting 2025-2034. In dit basisscenario is namelijk uitgegaan van huurindexaties voor de gereguleerde huur (DAEB) in 2025 en 2026 conform de nationale prestatie afspraken. Voor 2025 daalt de ICR met circa 0,15 tot 1,79. Voor 2026 daalt de ICR met circa 0,33 punten tot 1,13. Voor de ICR geldt een grenswaarde van 1,4.
In voornoemde doorrekening is nog niet uitgegaan van mogelijke compensatie door de overheid. De effecten zijn de directe gevolgen van huurbevriezing.
Beleidsmatig volgen wij de nationale prestatieafspraken. Onze volkshuisvestelijke inzet en prestaties, samenkomend in onze langjarige portefeuillestrategie zijn hierop uitgelijnd. Wij nemen daarmee ons aandeel in het oplossen van de wooncrisis. Wanneer wij structureel en langjarig minder huurinkomsten ontvangen dan met de overheid afgesproken betekent dit dat Portaal op termijn beleidsmatig zal moeten bijsturen op onder meer onderhoud, verduurzaming, leefbaarheid en uitbreiding van de woningvoorraad. Dit om ook onze langjarige financiële continuïteit blijvend te waarborgen. Deze mogelijkheden bestaan, maar zetten wij pas in indien het niet anders kan. De wooncrisis moet worden opgelost.
Portaal heeft de impact van genoemde gebeurtenis afgewogen op grond van RJ 160 (‘Gebeurtenissen na balansdatum’) en geconcludeerd dat geen sprake is van een gebeurtenis die nadere informatie geeft over de feitelijke situatie per balansdatum en deze is daarmee niet verwerkt in de jaarrekening 2024. Gelet op het belang en mogelijk toekomstige impact van deze gebeurtenis, is in lijn met RJ 160 deze gebeurtenis toegelicht als gebeurtenis na balansdatum.