De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met artikel 35 van deHerzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015, artikel 30 en 31 van Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTIV) 2015, RJ 645 van de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving en de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector ('WNT').

Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of tegen actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans en de winst- en verliesrekening zijn referenties opgenomen. Deze referenties verwijzen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans en de winst- en verliesrekening worden in de jaarrekening genummerd.

De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten op zichte van het voorgaande jaar.

De immateriële vaste activa worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs onder aftrek van afschrijvingen.

Kosten van immateriële vaste activa anders dan intern gegenereerde activa, waaronder software, worden gewaardeerd tegen de verkrijgingsprijs en lineair afgeschreven over de verwachte toekomstige gebruiksduur met een maximum van 10 jaar.

Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen. Dit is het geval als de boekwaarde van het actief (of van de kasstroomgenererende eenheid waartoe het actief behoort) hoger is dan de realiseerbare waarde ervan.

Algemene uitgangspunten
Tenzij bij de afzonderlijke waarderingsgrondslagen van de balansposten iets anders wordt vermeld, gelden voor alle vastgoedbeleggingen de volgende algemene uitgangs-punten.

Verkrijgings- of vervaardigingsprijs
De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Tevens worden hierbij de rente op vreemd vermogen tijdens de bouw en direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht. Indien grond gekocht is met opstallen, met de intentie de opstallen te slopen of teniet te laten gaan en vervolgens op de grond nieuwbouw te realiseren, dan maken de eventuele boekwaarde van de opstallen en de gemaakte sloopkosten deel uit van de verkrijgingsprijs van de grond.

Classificatie en kwalificatie
DAEB vastgoed omvat woningen, maatschappelijk vastgoed en overig sociaal vastgoed die volgens het scheidingsvoorstel van Portaal als DAEB vastgoed classificeerden. Over het algemeen zijn dit woningen met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, woningen boven de huurtoeslaggrens waarvan Portaal voornemens is om deze in de toekomst als DAEB vastgoed te verhuren en maatschappelijk vastgoed. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerendgoed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners. Niet-DAEB vastgoed omvat woningen en overige objecten welke niet voldoen aan het criterium van DAEB vastgoed en woningen welke conform het door de Autoriteit Wonen goedgekeurdescheidingsvoorstel zijn geclassificeerd als niet-DAEB.

Basis voor de waardering is het ’Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’, hierna: ‘Handboek marktwaarde'.

Waarderingsgrondslag
Portaal waardeert vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Daarna vindt op grond van artikel 35 lid 2 van de Woningwet waardering plaats tegen actuele waarde, zijnde de marktwaarde verhuurde staat. De waardering tegen marktwaarde in verhuurde staat vindt plaats overeenkomstig de methodiek die is opgenomen in bijlage 2 bij artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (Handboek marktwaarde). Portaal past voor het volledige bezit de full versie van het Handboek marktwaarde toe.

Marktwaarde in verhuurde staat is het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de peildatum, waarbij partijen met kennis van zaken, prudent en zonder dwang zouden hebben gehandeld.

De berekening van de marktwaarde geschiedt op een modelmatige wijze waarbij bij waardering conform de full versie een externe taxateur wordt ingeschakeld. De nauwkeurigheid van de waardering wordt geacht te liggen binnen een bandbreedte van 10% plus en min de waarde. 

Portaal verkoopt woningen onder voorwaarden waarbij de koper een contractueel bepaalde korting op de getaxeerde waarde krijgt. Doorgaans worden dergelijke transacties als een financieringstransactie aangemerkt. Als financieringstransactie kwalificeren verkopen waarbij Portaal een plicht tot terugkoop heeft tegen een prijs, gebaseerd op de verwachte reële waarde op terugkoopmoment.

De als financieringstransactie gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden worden als volgt verwerkt:

• de betreffende onroerende zaken worden direct voorafgaand aan de verkoop gewaardeerd tegen getaxeerde waarde onder aftrek van contractuele korting, zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs. Het verschil met de boekwaarde wordt op dat moment verwerkt:
  1. bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor de betreffende woning(en) op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging, en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies via de overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille;
  2. bij een waardestijging: als een herwaardering indien en voor zover de getaxeerde waarde hoger is dan de boekwaarde, en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname van een bijzonder waardeverminderingsverlies. Het gecumuleerde positieve verschil tussen de getaxeerde waarde en de boekwaarde van de onroerende zaken verkocht onder voorwaarden wordt opgenomen in de herwaarderingsreserve;

• de woning wordt voor de overeengekomen contractprijs opgenomen onder de Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden; de (nog te) ontvangen contractprijs wordt opgenomen als Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (eerste waardering);
• de woning wordt jaarlijks per balansdatum gewaardeerd tegen de marktwaarde op basis van de geldende contractvoorwaarden van de verkoop onder voorwaarden; eventuele waardemutaties worden verwerkt als Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop.

Indien de terugkoop is gerealiseerd, vindt verwerking van de beleidsdoelstelling plaats:

• bij gelijkblijvende bestemming blijft classificatie onder verkopen onder voorwaarden van toepassing. Waardering vindt plaats tegen de waarde waartegen terugkoop heeft plaatsgevonden;
• indien de woning een verhuurbestemming krijgt, wordt deze woning opgenomen onder het vastgoed in exploitatie. Waardering vindt plaats op basis van de marktwaarde in verhuurde staat volgens het Handboek marktwaarde;
• indien het beleidsvoornemen bestaat om de woning te verkopen, vindt verantwoording plaats onder de voorraden. Waardering vindt plaats tegen de waarde waarop de woning is teruggekocht.

De bijbehorende terugkoopverplichting wordt nader toegelicht in paragraaf 5.13.2.

Typering
Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie zijnde een vastgoedbelegging.

Waarderingsgrondslag
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging wordt bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs), rekening houdend met eigen ontwikkelingskosten en overige hieraan direct toerekenbare kosten.

De waardering na eerste verwerking van het vastgoed in ontwikkeling is tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs dan wel de lagere marktwaarde. De marktwaarde wordt bepaald met behulp van geprognosticeerde kasstromen op basis van aannames
zoals opgenomen in het Handboek marktwaarde. Zie hiervoor ook de nadere toelichting in paragraaf 5.4.1. Indien op projectniveau het verwachte verlies de geactiveerde kosten overschrijdt, wordt voor het deel van het verwachte verlies dat de kosten overschrijdt, het verwachte verlies als een voorziening opgenomen aan de creditzijde van de balans.

Bij zogenaamde gecombineerde projecten wordt het aandeel in de verhuureenheden en eenheden bestemd voor Verkoop onder Voorwaarden verantwoord onder de post onroerende en roerende zaken in ontwikkeling en het aandeel in de verkoopeenheden verantwoord onder de post voorraden. Voor de bepaling van de per project geschatte noodzakelijk geachte voorziening voor niet-gedekte kosten en voor risico’s wordt binnen het gecombineerde project de verkoopwinst en het waardeverminderingsverlies gesaldeerd op moment van het aangaan van de verplichting. 

Overige waardeveranderingen
Mutaties in de lagere marktwaarde van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging worden in de winst- en verliesrekening verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’.

De beleidswaarde sluit aan op het beleid van Portaal en beoogt inzicht te geven in de verdiencapaciteit van haar vastgoed in exploitatie, uitgaande van dit beleid. In het bestuursverslag is een beleidsmatige beschouwing opgenomen. Onder de beleidswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa H5 | Grondslagen balans
Jaarverslag Portaal 2024 | 54 (kasstroom genererende eenheden) toe te rekenen toekomstige kasstromen uitgaande van het beleid van Portaal. De grondslagen voor de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie (zelfstandige- en onzelfstandige woongelegenheden) komen overeen met de grondslagen voor de bepaling van de marktwaarde, met uitzondering van: 

1. Enkel uitgaan van het doorexploiteerscenario, derhalve geen rekening houden met een uitpondscenario en geen rekening houden met voorgenomen verkopen van vastgoed in exploitatie. Hierbij wordt tevens uitgegaan van eeuwigdurende looptijd in de eindwaarde. Ten aanzien van de gehanteerde exit yield wordt direct aangesloten bij de gehanteerde methodiek volgens het Handboek modelmatig waarderen. Deze is daarmee niet langer als vrijheidsgraad toegepast
2. Inrekening van de intern bepaalde streefhuur in plaats van de markthuur, vanaf het ingeschatte moment van (huurders) mutatie. De streefhuur betreft de huur die volgens het beleid van de corporatie bij mutatie in rekening wordt gebracht, passend binnen de geldende wet- en regelgeving, feitelijke beklemmingen en prestatieafspraken met gemeenten. Portaal hanteert in haar beleid een streefhuur van gemiddeld 80% van de maximaal redelijke huur.
3. Inrekening van toekomstige onderhoudslasten, bepaald overeenkomstig het (onderhouds)beleid van de corporatie en het als onderdeel daarvan vastgestelde meerjaren onderhoudsprogramma voor het vastgoedbezit, in plaats van onderhoudsnormen in de markt. Bij het berekenen van de onderhoudsnorm is de definitie gehanteerd in de post “lasten onderhoudsactiviteiten” in de functionele winsten verliesrekening, met uitzondering van het deel dat betrekking heeft op de zogenaamde ingrijpende verbouwing. De onderhoudsnorm is bepaald voor de lange termijn horizon van de meerjarenonderhoudsbegroting. Hiermee is een termijn gehanteerd van minimaal 60 jaar zonder eindwaarde. Het kan dus zijn dat de onderhoudsnorm ten behoeve van de beleidswaarde door de lange horizon afwijkt van het onderhoudsniveau in de winst en verliesrekening van enig jaar. Indien er sprake is van een harde verplichting worden noodzakelijke investeringen in de beleidswaarde opgenomen. Zoals bijvoorbeeld het uitfaseren van E-, F-, en G-labels.
4. Inrekening van toekomstige verhuur- en beheerslasten in plaats van marktconforme lasten ter zake. Hieronder worden verstaan de directe en indirecte kosten die rechtstreeks zijn te relateren aan de verhuur- en beheeractiviteiten van de corporatie en zoals deze worden opgenomen onder het hoofd “lasten verhuur en beheeractiviteiten” in de resultatenrekening, die nader is gespecificeerd in het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde.
5. De sociale disconteringsvoet wordt losgekoppeld van de disconteringsvoet van de marktwaarde en jaarlijks voorgeschreven in het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde.

In tegenstelling tot marktwaarderingen is een negatieve beleidswaarde mogelijk voor woongelegenheden. In dergelijke gevallen is de beleidswaarde niet gecorrigeerd naar een nihil waardering. De beleidswaarde van BOG/MOG/ZOG is gelijk aan de marktwaarde en hierbij wordt dus verondersteld dat de marktuitgangspunten overeenkomen met de eigen  beleidsuitgangspunten. Portaal heeft de volgende uitgangspunten gehanteerd in de beleidswaarde:

Algemene uitgangspunten
Tenzij bij de afzonderlijke waarderingsgrondslagen van de balansposten iets anders wordt vermeld gelden voor alle materiële vaste activa de volgende algemene uitgangspunten.

De materiële vaste activa dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs verminderd met de cumulatieve afschrijvingen. De afschrijvingen worden berekend als een percentage over de aanschafprijs volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen. Bij investeringen in kantoorpanden die worden gehuurd is de economische levensduur niet langer dan het huurcontract. Op grond wordt niet afgeschreven.

Deelnemingen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid kan worden uitgeoefend, worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode op basis van de nettovermogenswaarde. Bij de bepaling van de nettovermogenswaarde
worden de waarderingsgrondslagen van Portaal gehanteerd. Deelnemingen met een negatieve nettovermogenswaarde worden op nihil gewaardeerd. Wanneer Portaal garant staat voor de schulden van de betreffende deelneming wordt een voorziening gevormd.

Deelnemingen waarin geen invloed van betekenis wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd tegen verkrijgingprijs of duurzaam lagere waarde. Dividenden worden verantwoord in de periode dat het dividend door de deelneming wordt. De leningen aan
niet-geconsolideerde deelnemingen worden opgenomen tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieve rentemethode, verminderd met bijzondere waardeverminderings-verliezen.

Vorderingen en schulden op groepsmaatschappijen worden initieel gewaardeerd tegen degeamortiseerde kostprijs volgens de effectieverentemethode. Baten en lasten worden in de winst-en-verliesrekening verwerkt zodra de vorderingen aan een derde worden overgedragen of een (terugname van een) bijzondere waardevermindering ondergaan, alsmede via het amortisatieproces.

Latente belastingvorderingen worden opgenomen voor verrekenbare fiscale verliezen en voor verrekenbare tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en verplichtingen volgens fiscale voorschriften enerzijds, en de in deze jaarrekening gevolgde waarderingsgrondslagen anderzijds. Met dien verstande dat latente belastingvorderingen alleen worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst is waarmee de tijdelijke verschillen kunnen worden verrekend en verliezen kunnen worden gecompenseerd.

De berekening van de latente belastingvordering geschiedt tegen de op het einde van het verslagjaar geldende belastingtarieven of tegen de in komende jaren geldende tarieven, waartoe materieel al op verslagdatum is besloten. Latente belastingvorderingen worden gewaardeerd tegen contante waarde.

Liquide middelen bestaan uit kas- en banktegoeden en direct opeisbare deposito’s met een looptijd korter dan 12 maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde.

Een financieel instrument of de afzonderlijke componenten van het instrument worden als vreemd vermogen of als eigen vermogen geclassificeerd, overeenkomstig de economische realiteit van de contractuele overeenkomst waaruit het financieel instrument voortvloeit. Rente, baten en lasten met betrekking tot een (deel van een) financieel instrument worden opgenomen afhankelijk van de classificatie van het financieel instrument als financiële verplichting respectievelijk als eigenvermogensinstrument.

Herwaarderingsreserve
Een herwaarderingsreserve wordt gevormd voor het positieve verschil tussen de marktwaarde van activa en de boekwaarde op basis van de verkrijgings- ofvervaardigingsprijs, zie ook paragraaf 5.4.1 DAEB vastgoed in exploitatie en niet-DAEB vastgoed in exploitatie. In de herwaarderingsreserve worden de ongerealiseerde waardevermeerderingen van het vastgoed in exploitatie en vastgoed verkocht onder voorwaarden opgenomen. Er is sprake van een ongerealiseerde waardevermeerdering

indien de marktwaarde van een waarderingscomplex op balansdatum hoger is dan de boekwaarde op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Indien op een waarderingscomplex in het verleden een waardevermindering is verantwoord, dan wordt pas een herwaarderingsreserve gevormd voor het betreffende complex voor zover demarktwaarde hoger is dan de boekwaarde op basis van verkrijgings- of vervaardigingsprijs.

Het gerealiseerde deel van de herwaarderingsreserve van op marktwaarde gewaardeerde vastgoed in exploitatie en vastgoed verkocht onder voorwaarden wordt rechtstreeks ten gunste van de overige reserves verantwoord. Aangezien de waardevermeerdering van vastgoed in exploitatie en vastgoed verkocht onder voorwaarden reeds ten gunste van de winst- en verliesrekening is gebracht (en in verband hiermee een herwaarderingsreserve is gevormd) is verwerking van de daaropvolgende realisatie niet ten gunste van de winsten verliesrekening gebracht.

Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de contante waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen af te wikkelen, tenzij anders vermeld.

Wanneer de verwachting is dat een derde de verplichtingen vergoedt, en wanneer het waarschijnlijk is dat deze vergoeding wordt ontvangen bij de afwikkeling van de verplichting, dan wordt deze vergoeding als een actief in de balans opgenomen.

Latente belastingverplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en verplichtingen volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingverplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, waartoe materieel al op verslagdatum is besloten. Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde waarbij gebruik gemaakt wordt van een disconteringsvoet van 2,96% (2023: 2,07%).

Voorziening pensioenen
De aan de pensioenuitvoerder SPW, als bedrijfstakpensioenfonds voor de woningcorporatiesector, te betalen premie wordt als last in de winst-en-verliesrekening verantwoord. Te betalen premie dan wel de vooruitbetaalde premie per jaareinde wordt als overlopend passief respectievelijk overlopend actief verantwoord.

De pensioenverplichtingen betreft een depot dat is ondergebracht bij een verzekeraar voor een aantal in het verleden vervroegd uitgetreden medewerkers die vanuit een vorige fusie niet zijn meegegaan naar het pensioenfonds van het SPW. Toevoegingen en vrijvallen van pensioenvoorzieningen worden respectievelijk ten laste en ten gunste gebracht van de winst- en verliesrekening.

Voorziening personeelskosten
De voorzieningen personeelskosten bestaat uit een voorziening voor jubilea uitkeringen, het individueel loopbaanbudget en langdurig zieken. De voorziening voor jubilea uitkeringen wordt opgenomen tegen de contante waarde waarbij gebruik gemaakt wordt van een disconteringsvoet van 0,6% (2023: 0,6%). Bij de berekening wordt onder andere rekening gehouden met verwachte salarisstijgingen en de verwachte blijfkans van medewerkers. De overige voorzieningen worden nominaal opgenomen, vanwege het kortdurend karakter van deze voorzieningen.

Overige voorzieningen
De overige voorzieningen bestaat vooral uit voorzieningen voor juridische geschillen. Deze voorziening dient ter dekking van de financiële afwikkeling van uit lopende juridische procedures en ingediende claims voortvloeiende verplichtingen en is gewaardeerd tegen contante waarde. De voorziening is opgenomen voor de beste schatting van het bedrag dat noodzakelijk is om de verplichtingen af te wikkelen. Er vinden nog onderhandelingen plaats over de omvang van de uiteindelijke verplichtingen zodat de uitkomsten hiervan aanleiding kunnen geven tot het bijstellen van de gevormde voorziening. Deze worden opgenomen tegen de voor de afwikkeling van de voorziening verwachte noodzakelijke uitgaven. Deze voorzieningen zijn gewaardeerd tegen nominale waarde.

In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer en de specifieke contractuele voorwaarden. De
terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.

Financiële instrumenten omvatten bij Portaal vorderingen onder financiële vaste activa, vorderingen onder vlottende activa, liquide middelen, langlopende schulden, kortlopende schulden en afgeleide financiële instrumenten (onder andere derivaten). Alle financiële instrumenten worden bij de eerste opname verwerkt tegen reële waarde inclusief direct toerekenbare transactiekosten. Na de eerste opname worden financiële instrumenten, met uitzondering van de afgeleide financiële instrumenten, gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieve rente methode verminderd met bijzondere waardeverminderingsverliezen.

De reële waarde is het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld of een passief kan worden afgewikkeld tussen ter zake goed geïnformeerde partijen, die tot een transactie bereid en onafhankelijk van elkaar zijn. Indien niet direct een betrouwbare reële
waarde is aan te wijzen, wordt de reële waarde benaderd door deze af te leiden uit de reële waarde van bestanddelen of van een soortgelijk financieel instrument, of met behulp van waarderingsmodellen en waarderingstechnieken. Hierbij wordt gebruik gemaakt van recente gelijksoortige ‘at arm’s length’-transacties, van de DCF-methode (contante waarde van kasstromen) en/of van optiewaarderings¬modellen, rekening houdend met specifieke omstandigheden. Indien waarderingen niet beschikbaar zijn, wordt gebruik gemaakt van tegenpartij waarderingen.

Afgeleide financiële instrumenten worden gewaardeerd tegen kostprijs of lagere marktwaarde na een eerste waardering tegen reële waarde. In geval de reële waarde negatief is, wordt dit negatieve bedrag volledig opgenomen. Bij de bepaling van de lagere
reële waarde wordt het effect van lopende rente buiten beschouwing gelaten. Baten en lasten worden in de winst-en-verliesrekening verwerkt zodra de derivaten aan een derde worden overgedragen of een (terugname van een) bijzondere waardevermindering ondergaan.

Portaal maakt gebruik van rente derivaten om renterisico’s af te dekken. Daarbij wordt indien mogelijk kostprijshedge accounting toegepast. Op het moment van aangaan van een hedge relatie, wordt dit door Portaal gedocumenteerd, middels het vastleggen van de algemene hedge strategie (hoe de hedge relaties passen in de doelstellingen van risicobeheer en de verwachting aangaande de effectiviteit van deze hedge relaties) en door het vastleggen van de in het soort hedgerelatie betrokken hedge-instrumenten en afgedekte posities. Portaal stelt middels een test periodiek de effectiviteit van de hedge relatie vast. Dit gebeurt door het vergelijken van de kritische kenmerken van het hedge instrument met die van de afgedekte positie, of door het vergelijken van de verandering in reële waarde van het hedge-instrument en de afgedekte positie indien de kritische kenmerken van het hedge instrument en die van de afgedekte positie niet aan elkaar gelijk zijn.

Bij het toepassen van het kostprijshedge accounting model is de eerste waardering en degrondslag van verwerking in de balans en de winst- en verliesrekening van het derivaat afhankelijk van de afgedekte positie. Dit betekent dat als de afgedekte positie tegen kostprijs in de balans wordt verwerkt, ook het derivaat tegen kostprijs wordt verwerkt. Zolang de afgedekte positie in de kostprijshedge nog niet in de balans is verwerkt, wordthet derivaat niet in de balans verwerkt. Indien nodig wordt een financieel vast actief of passief opgenomen om de rentebaten en/of lasten van het derivaat toe te rekenen aan de juiste periode voor het verwerken van de accruals.

Portaal past kostprijshedge accounting toe voor de rente derivaten die ervoor zorgen dat bepaalde variabelrentende leningen worden omgezet in vastrentende leningen. Eveneens past Portaal kostprijshedge accounting toe voor de rente derivaten die het renterisico op toekomstige financieringtransacties afdekken, in zoverre deze transacties zeer waarschijnlijk zullen plaatsvinden (herfinancieringen). Het ineffectieve deel van de waardeverandering van de renteswaps wordt direct verantwoord in de winst- en
verliesrekening onder de financiële baten en lasten indien het derivaat een negatieve marktwaarde heeft.

Indien een rente derivaat niet langer voldoet aan de voorwaarden voor kostprijshedge accounting, afloopt of wordt verkocht, wordt de afdekkingrelatie beëindigd. De cumulatieve winst of het cumulatieve verlies wordt verantwoord in de winst- en verliesrekening. Voorzover de afgedekte positie zich naar verwachting nog voordoet, wordt de cumulatieve winst of het cumulatieve verlies verantwoord in de winst- en verliesrekening van die periode en ontstaat een balanspost uitgesteld hedge resultaat onder de financiële vaste activa of langlopende schulden. Het kortlopende deel van het uitgestelde hedge resultaat wordt als kortlopende vordering of kortlopende schuld verantwoord. Indien de afgedekte positie zich naar verwachting niet meer zal voordoen wordt het derivaat ook beëindigd en wordt het cumulatieve resultaat in die periode verantwoord in de winst- en verliesrekening. Indien het derivaat niet wordt beëindigd wordt het verwerkt tegen kostprijs of lagere marktwaarde.

Extendible payer swaps
Extendible payer swaps bestaan uit 2 derivaten: een payer swap en een door Portaal geschreven swaption waarbij de bank het recht heeft om de transactie te verlengen. De bank zal haar recht uitoefenen wanneer de marktrente op uitoefendatum door de met de bank afgesproken ondergrens zakt. Onder de verslaggevingsregels kwalificeert de payer swap voor hedge accounting. De geschreven swaption kwalificeert niet voor hedge accounting. Bij het aangaan van de transactie hebben de swap en de geschreven swaption een tegengestelde waarde: de swap een positieve waarde en de swaption een negatieve waarde. De positieve waarde van de swap is in de balans opgenomen tegen kostprijs onder de financiële vaste activa (derivaten). Het geactiveerde bedrag wordt geamortiseerd over de looptijd van de swap. De kostprijs (ontvangen premie) van de swaption is opgenomen onder de langlopende schulden (derivaten). Dit saldo wordt amortiseerd over de looptijd van de swaption. De wijziging van de reële waarde wordt op basis kostprijs of lagere marktwaarde in het resultaat verantwoord. Index payer swaps (gestructureerde derivaten)

Bij index payer swaps wordt een variabele rente geruild tegen een rente die is gebaseerd op een bepaalde index. De te betalen rente is gerelateerd aan de resultaten van de index, maar zal nooit hoger zijn dan het contractueel overeengekomen niveau. Omdat de index elementen in de swaps geen rechtstreeks verband hebben met de onderliggende leningen is sprake van ineffectiviteit. De ineffectiviteit is bepaald op basis van de contante waarde van de geschatte betalingen boven die van een vergelijkbare payer swap (dit is een gelijke swap zonder een index element) bij het aangaan van de hedge. De last is onder de financiële vaste activa (derivaten) in de balans opgenomen welke wordt geamortiseerd over de resterende looptijd van de swap. Toekomstige voordelen uit de index swaps worden verantwoord op het moment dat deze de feitelijke rentebetalingen verlagen.

Leasecontracten waarbij een groot deel van de voor- en nadelen verbonden aan het eigendom niet bij Portaal ligt, worden verantwoord als operationele leasing. Verplichtingen uit hoofde van operationele leasing worden, rekening houdend met ontvangen vergoedingen van de lessor, op lineaire basis verwerkt in de winst-en-verliesrekening over de looptijd van het contract.