De jaarrekening voor het jaar dat eindigt op 31 december 2024 is opgesteld volgens de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 Burgerlijk Wetboek. De jaarrekening is opgemaakt op 12 mei 2025.

Stichting Portaal (verder Portaal) is een stichting met de status van “toegelaten instelling volkshuisvesting” in de zin van artikel 19 van de Woningwet. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen voor de sociale huursector zoals omschreven in artikel 45 van de Woningwet. Portaal en haar groepsmaatschappijen zijn specifiek werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woningwet.

De jaarrekening is opgemaakt op basis van de continuïteitsveronderstelling.

De statutaire en feitelijke vestigingsplaats van Portaal is Beneluxlaan 9 te Utrecht. Portaal staat ingeschreven bij het handelsregister onder nummer 30038487.

Woningcorporatie Stichting Portaal staat aan het hoofd van de groep. Indien hierna in de geconsolideerde jaarrekening wordt gesproken over Portaal wordt hiermee bedoeld Stichting Portaal en haar in de consolidatie betrokken groepsmaatschappijen.

De geconsolideerde jaarrekening omvat de financiële gegevens van Portaal en haar groepsmaatschappijen en andere rechtspersonen waarop overheersende zeggenschap kan worden uitgeoefend dan wel waarover de centrale leiding bestaat. Groepsmaatschappijen zijn deelnemingen waarin Portaal een meerderheidsbelang heeft of waarin op een andere wijze een beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend. Bij de bepaling of beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend, worden financiële instrumenten betrokken die potentiële stemrechten bevatten en direct kunnen worden uitgeoefend. Nieuw verworven deelnemingen worden in de consolidatie betrokken vanaf het tijdstip waarop beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend. Afgestoten deelnemingen worden in de consolidatie betrokken tot het tijdstip van beëindiging van deze invloed. In de geconsolideerde jaarrekening zijn de onderlinge schulden, vorderingen en transacties geëlimineerd, evenals de binnen de groep gemaakte winsten. De groepsmaatschappijen zijn integraal geconsolideerd waarbij het minderheidsbelang van derden afzonderlijk tot uitdrukking is gebracht. De in de consolidatie begrepen groepsmaatschappijen hanteren dezelfde waarderingsgrondslagen als Portaal.

In 2024 is geen sprake van stelselwijzigingen.

In 2024 is geen sprake van foutherstel.

In 2024 is geen sprake van schattingswijzigingen.

Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt het bestuur van Portaal zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningpost opgenomen. Hierbij is rekening gehouden met de mogelijke effecten van klimaatverandering, schattingen hieromtrent zijn enkel relevant bevonden voor de marktwaarde. Voor verdere toelichting hieromtrent verwijzen wij naar hoofdstuk 5. Onzekerheid omtrent deze schattingen en veronderstellingen kan resulteren in materiële aanpassingen van de jaarrekening in toekomstige jaren. Schattingen gebaseerd op toekomstige gebeurtenissen (of het zich niet voordoen van verwachte gebeurtenissen) kunnen onderhevig zijn aan toekomstige veranderingen in de markt en omstandigheden buiten de invloedssfeer van Portaal. Deze schattingswijzigingen worden prospectief verwerkt. De belangrijkste schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen zijn de inschattingen bij de bepaling van de marktwaarde en beleidswaarde van de vastgoedbeleggingen alsmede de waardering van derivaten. De grondslagen voor deze schattingen zijn toegelicht in hoofdstuk 5.4 en 5.5. In hoofdstuk 8.2.1 en 8.2.2 zijn de uitkomsten van deze schattingen weergegeven.

Een actief en een post van het vreemd vermogen worden gesaldeerd in de jaarrekening opgenomen uitsluitend indien en voor zover:

• een deugdelijk juridisch instrument beschikbaar is om het actief en de post van het vreemd vermogen gesaldeerd en simultaan af te wikkelen; en
• het stellige voornemen bestaat om het saldo als zodanig of beide posten simultaan af te wikkelen.

Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten zoalsvorderingen, effecten en schulden, als financiële derivaten verstaan.

Alle aan- en verkopen volgens standaard marktconventies van financiële activa worden opgenomen per transactiedatum, dat wil zeggen de datum waarop de groep de bindende overeenkomst aangaat.

Voor de grondslagen van de primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de behandeling per balanspost.

Voor de waardering en verwerking van derivaten wordt verwezen naar de afzonderlijke paragraaf derivaten en hedge-accounting (paragraaf 5.14).

Als verbonden partij worden alle rechtspersonen aangemerkt waarover overheersende zeggenschap, gezamenlijke zeggenschap of invloed van betekenis kan worden uitgeoefend. Ook rechtspersonen die overwegende zeggenschap kunnen uitoefenen worden aangemerkt als verbonden partij. Ook de statutaire directieleden, andere sleutelfunctionarissen in het management van Portaal en nauwe verwanten zijn verbonden partijen.

Transacties van betekenis met verbonden partijen worden toegelicht voor zover deze niet onder normale marktvoorwaarden zijn aangegaan. Hiervan wordt toegelicht de aard en de omvang van de transactie en andere informatie die nodig is voor het verschaffen van het inzicht.

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten.

De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten).

Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten. Transacties waarbij geen instroom of uitstroom van kasmiddelen plaatsvindt, waaronder het afsluiten van financiële leasing, zijn niet in het kasstroomoverzicht opgenomen. Bij transacties waarbij sprake is van een activa-passiva transactie wordt de overgenomen langlopende verplichting als netto inkomende kasstroom onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten gepresenteerd.

Portaal heeft de gescheiden verantwoording DAEB (sociaal)/niet-DAEB (commercieel) opgenomen in de toelichting op de jaarrekening. De niet-DAEB-activiteiten van Portaal zien toe op:

• het verhuren van woningen die tot de niet-DAEB-tak behoren met als doel de grootstedelijke middenklasse te voorzien in hun woonbehoefte
• verhuur van bedrijfsmatig onroerend goed dat onlosmakelijk gekoppeld is aan niet-DAEB-eenheden
• verkoop van nieuwbouwwoningen die vallen onder het overgangsrecht

Om tot een gescheiden balans, winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzicht te komen, worden een aantal uitgangspunten gehanteerd. Direct toe te rekenen posten worden in overeenstemming met het scheidingsvoorstel, dat in overeenstemming met de Aw is aangepast, volledig aan de DAEB- of aan de niet-DAEB-activiteiten toegerekend. Voor andere niet direct toe te rekenen posten in de gescheiden balans, winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzicht wordt uitgegaan van een aantal veronderstellingen. De belangrijkste veronderstellingen zijn hieronder uiteengezet.