Parameteranalyse
In onderstaande tabel wordt inzicht gegeven in de gemiddelde waarde van de belangrijkste waarderingsparameters per woning (DAEB en niet-DAEB) in 2024 ten overstaan van 2023, waarna een toelichting per parameter wordt gegeven.

Disconteringsvoet
De disconteringsvoet bestaat uit een basis disconteringsvoet en objectspecifieke parameters. Het gemiddelde disconteringspercentage is gestegen naar 7,01% (2023: 6,4%). De basis disconteringsvoet is gelijk gebleven (5,2%).

Exit yield
De exit yield is de rendementseis die aan het vastgoed wordt gesteld in de berekening van de marktwaarde na 15 jaar, waarna in de waardebepaling een eindwaarde wordt berekend. De eindwaarde wordt berekend op basis van een perpetuïteit door de jaarlijkse
huuropbrengst te delen door de exit yield. De eindwaarde geeft aan in welke mate het vastgoed aan veroudering onderhevig is en welke potentie het bezit naar verwachting heeft aan het einde van de 15 jarige periode.

Mutatiegraad
De mutatiegraad wordt complexmatig bepaald op basis van een 5 jaars gemiddelde mutatiegraad van afgeronde jaren (voor 2024 is dit dus de periode 2019-2023). Voor de kleinere complexen hanteert Portaal een boven- en ondergrens om uitschieters te
voorkomen. En de maximale afwijking t.o.v. een jaar eerder is maximaal 1% punt. Ondanks dat de historische mutatiegraad daalt, is in overleg met de taxateur besloten om de minimale percentages niet aan te passen. De gemiddelde mutatiegraad
doorexploiteren van woongelegenheden is gedaald van 6,7% naar 6,44%.

Leegwaarde per woning
De gemiddelde leegwaarde per woning is in 2024 16,89% gestegen naar € 359.630 (2023: € 307.671). Ook de verwachting met betrekking tot de ontwikkeling van de verkoopmarkt is positiever dan een jaar geleden. De hogere leencapaciteit en de aanhoudende krapte blijven de belangrijkste drijvers.

Markthuur per woning
De bepaling van de markthuur vindt plaats door middel van referentieonderzoek en de toets aan de markthuur volgens de markthuurtabel. Door het plaatsen van woningtypen in  leegwaardenklassen (leegwaarde per vierkante meter gebruiksoppervlak), wordt een percentage gehanteerd die tegen de leegwaarde afgezet wordt en een markthuur berekend. Waar de leegwaarde explosief is gestegen, laat de huurmarkt ook een stijging zien. De gemiddelde markthuur van woongelegenheden is, als gevolg van marktontwikkelingen, gestegen van € 1.045,52 naar € 1.153,47 (toename 10,33%).

Huidige contract/aanvangshuur per maand
Portaal heeft in 2024 een huurverhoging doorgevoerd conform de wettelijke maximale percentages. De gemiddelde contracthuur van woongelegenheden is gestegen van € 591,93 euro naar € 625,90 euro (5,74%). Bij mutatie wordt meer dan 99% passend toegewezen.

De leegwaarden zijn in de regio’s gestegen tussen de 13% en 18%. Arnhem is nog de enige regio waar Portaal bezit heeft met een gemiddelde leegwaarde onder de € 300.000,-. Het hoogste gemiddelde zit in de regio Utrecht. De verschillen tussen de regio’s in absolute waarden zijn weer toegenomen. Waar in 2023 het verschil tussen de hoogste en laagste gemiddelde leegwaarde van een woning € 49.000,- was, is dat in 2024 gestegen naar een verschil van € 100.000. 

Marktwaarde per m2
De ontwikkeling van de marktwaarde per m2 laten zowel bij Portaal als voor de benchmark een stijging zien. De marktwaardemutatie is voor Portaal licht hoger dan de benchmark met 10,7%. Naast dat Portaal in de voor belegger nog aantrekkelijke steden is
gepositioneerd, lijkt het er op dat het energielabel van Portaal iets beter is dan die in de benchmark. Complexen met een slechte energieprestatie zijn nu al 2 jaar lager gewaardeerd.

Om een beeld te krijgen van de impact van economische- en politieke effecten op de vastgoedwaardering is een gevoeligheidsanalyse uitgevoerd. Om de impact te simuleren op de marktwaarde, in absolute en relatieve zin, zijn bovenstaande parameters zowel verhoogd als verlaagd met 10% resp. 0,5%-punt.

Een schommeling in de vastgoedwaardering werkt direct door in het (eigen) vermogen en heeft daarmee impact op de vermogensratio’s die van de balans worden afgeleid. De financiële impact van deze renteschok leidt niet direct tot andere uitkomsten ten aanzien van de beoordeling van de solvabiliteit en andere vermogensratio’s zoals de loan to value. De financiële positie is hiermee beperkt gevoelig voor economische- en politieke ‘schokken’ ten aanzien van de vastgoedwaardering.

Niet-woongelegenheden en parkeerplaatsen
Naast commerciële (niet-DAEB) en sociale (DAEB) woongelegenheden bestaat de vastgoedportefeuille tevens uit niet-woongelegenheden en parkeerplaatsen. Ook deze vastgoedcategorie wordt door Portaal modelmatig gewaardeerd. De totale vastgoedwaardering van de niet-woongelegenheden en parkeerplaatsen bedraagt in 2024 € 190 mln. (2023: € 196 mln). In onderstaande tabel wordt inzicht gegeven in de absolute waarde van de niet-woongelegenheden en parkeerplaatsen in 2024 ten opzichte van 2023.

Overige verplichtingen rustend op het DAEB en niet-DAEB vastgoed in exploitatie
Tijdelijke woningen
Portaal heeft op een aantal locaties tijdelijke woninghuisvestinglocatie. Dit houdt in dat de Marktwaarde die in TMS gemaakt is met een DCF-periode van 15 jaar, aangepast moet worden. De netto operationele kasstromen voor het doorexploiteren scenario, tot aan het
moment van ontmanteling zijn met de disconteringsvoet Netto contant gemaakt en bij elkaar opgeteld om tot een Marktwaarde Vrij op naam te komen. Vervolgens is er 11,4% kosten koper ingerekend om de Marktwaarde in verhuurde staat kosten koper te krijgen. In
de berekening is afhankelijk van de gemaakte afspraken na de exploitatietijd een eindwaarde opgenomen. Voor de Pionier is dat wel het geval voor Place2BU en Avicennapad is dit niet het geval. 

De waarderingsparameters met de grootste impact op de waarde mutatie van de marktwaarde verhuurde staat in 2024 zijn tot uitdrukking gebracht in onderstaande tabel.

De beleidswaarde is van de marktwaarde afgeleid in overeenstemming met de uitgangspunten zoals deze door de Autoriteit Wonen (‘AW’) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (‘WSW’) zijn voorgeschreven. Onder de beleidswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa (kasstroom genererende eenheden) toe te rekenen toekomstige kasstromen uitgaande van het beleid van Portaal. Tot vorig jaar werd hiervoor dezelfde disconteringsvoet gehanteerd als bij de marktwaardering. Vanaf dit boekjaar wordt verplicht gebruik gemaakt van de sociale disconteringsvoet. Dit heeft een impact van circa € 1,39 miljard op de beleidswaarde. Het restant van de stijging volgt de normale stijging o.b.v. de parameters. Bij toepassing van de beleidswaarde is het vermogen € 5 miljard lager dan op basis van de marktwaarde.

De nettocontantewaardeberekening van de marktwaarde wordt hiertoe aangepast op 4 onderdelen die duiding geven aan de maatschappelijke opgave. Hiermee wordt inzicht gegeven in de verdiencapaciteit van het vastgoed in exploitatie uitgaande van het beleid van Portaal.

WOZ informatie
De WOZ-waarde van het vastgoed in exploitatie bedraagt ultimo 2024 € 15.670 miljoen
(2023: € 15.504 miljoen).

Zekerheden en beperkingen
Zonder toestemming van het WSW is het de corporatie niet toegestaan om de woningen die met door het WSW geborgde leningen zijn gefinancierd te bezwaren met een beperkt recht (recht van pand/hypotheek, recht van opstal, recht van erfpacht, recht van vruchtgebruik) of de verplichting aan te gaan om deze woningen met een zekerheidsrecht te bezwaren (positieve hypotheekverklaring). Als gevolg hiervan zijn de woningen die met geborgde leningen zijn gefinancierd, niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. Daarnaast heeft het WSW recht van eerste hypotheek op de woningen van de corporatie betreffende de door het WSW geborgde financiering.

Voor de door het WSW verstrekte borgstelling heeft de corporatie een obligoverplichting gebaseerd op de omvang van de door het WSW geborgde leningen. Deze obligoverplichting is in de toelichting op de geconsolideerde balans vermeld onder de Niet in de balans opgenomen verplichtingen en activa.

De boekwaarde van derivaten onder hedge accounting heeft betrekking op de positieve startwaarde en verkregen kortingen bij het afsluiten van geschreven swaptions en looptijdverkortingen. De verkorting heeft hierbij geleid tot een neerwaartse aanpassing van de rentecoupon.

De derivaten kennen een overwegend langlopend karakter. Van de € 115,4 mln. heeft € 109 mln. een looptijd langer dan een jaar en € 84,4 mln. een looptijd langer dan 5 jaar. De derivaten zijn nader toegelicht in hoofdstuk 7. Financiële instrumenten. 

De Vordering Starters Renteregeling (SRR) wordt in paragraaf 8.12.5. nader toegelicht.

Het aantal onverkochte VOV woningen bedraagt 3 eenheden per 31 december 2024 (2023: 7 eenheden).
In onderstaande tabel is een toelichting gegeven op de grondposities ultimo 2024.

Om te voldoen aan de beleidsregels wordt € 31,9 miljoen aangehouden als onderdeel van de stresstest liquiditeiten en zijn hierdoor niet vrij beschikbaar. Het restant van de liquide middelen staat wel ter vrije beschikking.

Volgens de statuten van Portaal dient het gehele vermogen binnen de kaders van de Woningwet te worden besteed.

Voorstel resultaatbestemming
Het bestuur stelt aan de Raad van Commissarissen voor het positieve resultaat over het boekjaar 2024 ad € 930.131 mln. geheel toe te voegen aan de overige reserves te brengen. Dit voorstel is nog niet in de jaarrekening verwerkt.

Overige reserves
Aan de overige reserves wordt het resultaat van vorig boekjaar toegevoegd. Daarnaast vindt bij verkoop een vermogensmutatie plaats door het realiseren van de herwaarderingsreserve.

Ongerealiseerde herwaarderingsreserve
Per 31 december 2024 is in totaal € 7,2 mld. aan ongerealiseerde herwaarderingen in het eigen vermogen begrepen (2023: € 6,2mld.), enerzijds zijnde het verschil tussen de marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed in exploitatie en de kostprijs (€ 7,1 mld.) en anderzijds het verschil tussen de actuele waarde en de boekwaarde van de onroerende
zaken verkocht onder voorwaarden (€ 0,1 mld.). Voor de verdeling van de herwaarderingsreserve naar DAEB en N-DAEB wordt verwezen naar paragraaf 10.1. Uitgaande van waardering tegen beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie is een
bedrag van € 5 mld. in het eigen vermogen begrepen dat op basis van het beleid van Portaal niet kan worden gerealiseerd. De realisatie van het verschil tussen marktwaarde en beleidswaarde is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van Portaal. De mogelijkheden voor Portaal om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB-bezit in exploitatie te realiseren zijn beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan sociale (DAEB) huurwoningen. Aangezien de doelstelling van Portaal is om duurzaam te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet zelf in kunnen voorzien, zal van het vastgoed in exploitatie slechts een beperkt deel worden vervreemd. Daarnaast wordt bij mutatie van een woning slechts in uitzonderingssituaties de huur verhoogd tot de markthuur en zijn de werkelijke onderhouds- en beheerlasten hoger dan ingerekend in de marktwaarde, voortvloeiend uit de beoogde kwaliteit- en beheersituatie van de corporatie.

Correctie desinvesteringen
In 2023 heeft als gevolg van niet-materieel foutherstel een verschuiving binnen het eigen vermogen plaatsgevonden. Hierbij heeft een herclassificatie plaatsgevonden van de overige reserves naar de herwaarderingsreserve. Deze herclassificatie was tevens verwerkt in de jaarrekening van 2023.

In onderstaande tabel zijn de langlopende schulden van Portaal gesplitst in een looptijd langer en korter dan 5 jaar. Voor de roll-over leningen zijn derivaten afgesloten.

Portaal heeft in haar leningcontracten geen embedded derivaten besloten welke separaat verantwoord dienen te worden. De leningen verantwoord onder leningen overheid en kredietinstellingen zijn nagenoeg geheel geborgd door het WSW. Daarvan is € 3,6 mln. niet geborgd door het WSW.

Boekwaarde van derivaten onder hedge accounting
De boekwaarde heeft betrekking op de negatieve startwaarde van swaps die voortkomen uit uitgeoefende swaptions en looptijdverkortingen waarbij de verkorting is gefinancierd via een aanpassing van de rentecoupon.

Uitgesteld hedge resultaat van derivaten onder hedge accounting
Onder deze post is de cumulatieve winst verantwoord voortvloeiend uit novaties, beëindigingen en looptijdverkortingen voor zover de afgedekte positie zich naar verwachting nog voordoet. Indien een rentederivaat niet langer voldoet aan de voorwaarden voor 'hedge accouting', afloopt of wordt verkocht, wordt de afdekkingsrelatie beëindigd. In dit geval wordt de cumulatieve winst in de winst-en-verliesrekening van die periode verwerkt.

Derivaten niet onder hedge accounting
Dit betreffen de derivaten waarop geen hedge accounting wordt toegepast. De derivaten zijn gewaardeerd op een negatieve marktwaarde. De waardemutatie is verwerkt in de winst-en-verliesrekening.

Looptijden derivaten
De boekwaarde van derivaten onder hedge accounting en de uitgestelde hedge resultaten kennen overwegend een langlopend karakter en worden door een amortisatieschema jaarlijks afgebouwd. De amortisatie van voorgenoemde posten die binnen 12 maanden na het boekjaar 2024 aflopen, zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen (kortlopende schulden). Van de € 20,6 mln. heeft € 20,6 mln. een looptijd langer dan 5 jaar.

Alle derivaten die niet vallen onder hedge accounting kennen een overwegend langlopend karakter (> 5 jaar). Voor een nadere toelichting over de derivaten wordt verwezen naar hoofdstuk 7. Financiële instrumenten.

In het saldo aflossingen leningen volgend boekjaar is 0,7 miljoen euro opgenomen aan deel van agio langlopende leningen dat in 2025 vrijvalt.

De amorisatie novaties en derivaten betreffen de amortisaties van de kostprijs hedgeaccounting posities komend boekjaar (< 1 jaar).

Portaal beschikt over € 65 mln. (2023: € 65 mln.) aan kredietfaciliteiten in de vorm van kasgeld- en rekening-courantfaciliteiten. Deze faciliteiten kunnen voor zowel kasgeldfaciliteiten als voor rekening-courantfaciliteit voor DAEB activiteiten worden aangewend. Per ultimo 2024 is er geen gebruik gemaakt van de faciliteiten. Daarnaast beschikt Portaal over variabele hoofdsomleningen van in totaal € 75 mln. Hiervan is contractueel 20% opgenomen bij aanvang van de faciliteit.

De in de winst- en verliesrekening verantwoorde huur- en leasekosten bedragen € 1,7 mln. (2023: € 1,6 mln.).